Ne treba strahovati zbog pričuve nego zbog lošeg stanja stambenog fonda

U javnom je savjetovanju odnedavno prijedlog novog Zakona o upravljaju i održavanju stambenih zgrada, koji bi trebao donijeti brojne promjene u dosadašnji pravni okvir, ali i povećati listu obveza za tvrtke upravitelje zgradama. Donošenjem ovog zakona trebala bi se otkloniti postojeća pravna praznina koja se odnosi na pravno uređenje pitanja upravljanja i održavanja zgrada. Cilj donošenja ovoga zakona je da se bez bitnih promjena sadržaja i zadiranja u međuvlasničke odnose osigura kvalitetnije upravljanje i održavanje zgrada kao i pitanja značajna za postizanje toga cilja koja uključuju definiranje kriterija za utvrđivanje visine pričuve i minimalni iznos pričuve te kriterije za korištenje tih sredstava.

Pričuva i suživot

Razgovarali smo zato s direktorom jedne od najvećih zadarskih tvrtki upravitelja »Stambeno gospodarstvo Tanker d.o.o.« koja upravlja s preko osam tisuća stambenih, poslovnih i garažnih jedinica.

Natko Ivković, direktor tvrtke,kazao nam je kako će tvrtka »Tanker« kao član Udruge upravitelja aktivno sudjelovati na savjetovanju s javnošću vezano uz prijedlog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada gdje će kroz tijela i odbore udruge pokušati zakonodavcu uputiti konkretne i konstruktivne prijedloge.

– Svakako pozdravljamo namjeru da se područje upravljanja i održavanja zgrada dodatno uredi i definira, pa i kroz novi zakon, a naše komentare na zakon formulirat ćemo zajednički, kroz Udrugu upravitelj, koja okuplja najveći broj profesionalaca koji obavljaju ovu važnu djelatnost i koji mogu iz prakse najbolje procijeniti učinke ovog zakona, u verziji u kojoj se sada predlaže, kazao nam je Ivković, kojeg smo upitali i što novi zakon donosi po pitanju visine pričuve i načina njezina definiranja.

Djelatnost upravljanja i održavanja zgrada počiva na Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i Uredbi o održavanju zgrada, a ovim zakonom se pokušava interpolirati u taj međuprostor, bez da se zadire i mijenja jedan od temeljnih zakona, Zakon o vlasništvu.

– Razumijevanje te problematike od strane šire javnosti je vjerojatno ravnomjerno razumijevanju sadržaja i ostalih zakona s obzirom na to da se radi o stručnim pravnim formulacijama, koje bi svakako javnosti trebalo približiti kroz dodatne edukacije, pročišćene tekstove i primjere u praksi, na čemu bi zajedno trebali raditi i zakonodavac i privatni sektor koji obavlja tu djelatnost. Visinu sredstava zajedničke pričuve u pravilu utvrđuju sami suvlasnici nekretnine ili na zahtjev suvlasnika nadležni sud, a njezina visina trebala bi se utvrđivati ovisno o potrebama upravljanja i predvidivim troškovima redovnog održavanja, odnosno godišnjem i višegodišnjem programu održavanja cijele nekretnine, pojasnio je Ivković te naglasio kako postoji realna potreba da se dodatno urede odnosi među samim suvlasnicima, a koji se se ne odnese samo na održavanje građevine već i na međuljudske odnose, kulturu življenja u stambenoj zajednici te kvalitetu tog suživota, pa u tom pogledu, pozdravljaju namjeru zakonodavca da se ta pitanja urede novim zakonom.

Dejan Bodul

Nova obveza za komunalce

Ovim prijedlogom zakona postavljaju se dodatne obaveze i regulative kako za suvlasnike tako i za upravitelje što će neminovno dovesti do porasta troškova za sve dionike procesa.

– Cijena pričuve nije nekakav parafiskalni namet države ili lokalne uprave i samouprave čija je namjena apstraktna i pojedincu nevidljiva, već predstavlja sredstva potrebna za održavanje građevina u kojima se stanuje, te o stanju te građevine ili razini usluga održavanja ovisi cijena pričuve, a građani bi trebali strahovati jedino zbog postojećeg stanja stambenog fonda u kojeg se godinama ulažu tek minimalna sredstva, zaključio je Ivković.

Dejan Bodul, izvanredni profesor riječkog Pravnog fakulteta i predsjednik Hrvatske udruge stanara i suvlasnika zgrada, kazao je kako je zatečeno stanje otvorilo probleme održavanja stambenog fonda posebno u dijelu održavanja i korištenja tzv. zajedničkih dijelova zgrada.

– Zakon prvenstveno promovira javni interes koji uključuje opću dobrobit, što se suštinski razlikuje od privatnih i partikularnih interesa, odnosno ograničava prava stanara/suvlasnika da odlučuju u određenim segmentima o svojoj imovini, a sve radi potrebe sprečavanja ili otklanjanja opasnosti po život i zdravlje ljudi, osiguravanja sigurnosti zgrada i njene okoline, što je svakako razmjerno u odnosu na interese koji se tom mjerom namjeravaju zaštititi. Možda i najočitiji primjer javnog interesa je da država kroz ovaj zakon potiče i sufinancira ugradnju dizala u postojeće zgrade što se direktno tiče više stotina tisuća ljudi i to onih najranjivijih skupina građana, naglasio je Bodul te dodao kako će iapk određeno vrijeme biti potrebno da se svi uključeni u proces naviknu na nova pravila igre.

– Nacrt je, stručno gledajući, u logičkom redu odnosno pojedini dijelovi zakona su međusobno adekvatno povezani. Štoviše, smatramo da novi propis, sadrži prihvatljive novine, pogotovo one koje su u funkciji održavanja kvalitete stambenog fonda. Ipak zbog niza razloga njegove prednosti još neće doći do punog izražaja.Svakako treba vidjeti je li rješenje po kojem se kršenje prekršajnih odredbi kontrolira od strane komunalnih redara najoptimalnije rješenje budući se radi o profesiji koja već sada treba postupati po 30-ak različitih propisa, a s druge strane jako ih puno nedostaje, zaključio je Bodul dodavši kako je prijedlog zakona kvalitetno osmišljen, jer ide na ruku stanarima i od tvrtki upravitelja traži brojne nove obveze.

Natko Ivković