Zadarski stručnjak o trendovima na tržištu nekretnina: "Narod smo koji baš želi svoju nekretninu"

Kupcima su cijene nekretnina uvijek previsoke, a prodavateljima preniske, zaključak je to našeg razgovora s Nikicom Begonjom, dugogodišnjim stručnjakom u prodaji nekretnina i predsjednikom Strukovne skupine poslovanja nekretninama pri HGK – Županijskoj komori Zadar. Razgovarali smo o trendovima na zadarskom tržištu nekretnina. Kako su pokazali nedavni podaci oglasnika za nekretnine Crozilla.com, tijekom ožujka, osim trenda rasta cijena nekretnina, neki gradovi svjedočili su i padu cijena. Zadar, nažalost, nije jedan od tih gradova. U nas je cijena kvadrata tako ostala na, u prosjeku visokih 3.476 eura uz trend zadržavanja stabilnosti cijena.

Foto: Luka Jeličić

Pad prometa

Dok se prosječne tražene cijene kvadrata do dvije tisuće eura na više kreću u brojnim kontinentalnim gradovima kao što su Karlovac, Bjelovar, Osijek i Slavonski Brod, jadranski gradovi zadržavaju visoke cijene stanova, ali s blagim promjenama u ožujku. Razlike u cijenama nekretnina između obale i unutrašnjosti uglavnom proizlaze iz razlika u potražnji, turizmu, geografskom položaju, a u nekim slučajevima i u razini razvijenosti između obalnih i kontinentalnih područja. Područja uz more imaju visoke cijene nekretnina zbog atraktivnosti i intenzivne potražnje, dok su pojedini kontinentalni gradovi, atraktivni manjem broju kupca, što rezultira i nižim cijenama nekretnina.

– Iza pandemije koronavirusa dogodio se fenomen u viđenju kupnje nekretnina. Ljudi su tako hrpimice počeli tražiti ‘svoje mjesto pod suncem’, odnosno vlastitu nekretninu za kupnju, kako naši domaći, tako i strani klijenti. Zlatno doba 2021. i 2022. godine, osim strelovitog porasta kupoprodaje nekretnina bilo je popraćeno i ekspanzijom gradnje. Cijene su zato i letjele u nebo, istaknuo je Begonja, naglasivši kako su rat u Ukrajini i poteškoće u opskrbnim lancima građevinskim materijalima i sirovinama, doveli do porasta cijene gradnje, zbog čega je tržište reagiralo rastom krajnjih cijena nekretnina.

– Svatko ima pravo za svoju nekretninu zatražiti cijenu koju smatra poštenom. Hoće li je i dobiti, drugi je par cipela. U razgovorima s kolegama, kojih je u našoj regiji preko stotinu, zato sam stalno i naglašavao, kako rast ne može trajati zauvijek. Prošli smo kroz tri vala porasta cijena i potražnje – 2008., 2015. i 2022. godine. No, ciklički zakon tržišnih kretanja mora imati svoj pad, pojasnio je Begonja, koji se skoro 30 godina bavi prometom nekretninama.

Foto: Mislav Klanac

Oporavak tržišta

– Prošle su godine banke najedanput počele podizati kamatne stope s rastom inflacije. Budući da je tomu bilo tako, automatski je počeo pad u investicijskim kreditima. Ujedno, postroženi su i kriteriji za njihovu dodjelu, zbog čega su kupci, naviknuti na niže stope, povukli kočnicu. Zbog toga se stagnacija potražnje i prometa nekretnine osjetila u cijeloj zemlji. Međutim, taj pad prometa, zaustavio je daljnji rast cijena nekretnina, što smo mi zapravo i pozdravili, kazao je Begonja.

Međutim, dodaje, dogodio se fenomen da uslijed pada prometa i pada potražnje nekretnine nisu značajno pojeftinile.

– U Hrvatskoj se taj suodnos još kako – tako drži u ravnoteži jer neke su druge zemlje eurozone prošle kroz strelovite turbulencije. Dobro je da cijene dalje nisu rasle. Svakih se šest do deset godina ovakve periodične promjene moraju desiti i ti su intervali primjetljivi i predvidljivi. Pad potražnje i prometa nekretninama na našem je tržištu nastavljen i u prvom kvartalu ove godine. No, drugi kvartal pokazuje naznake oporavka i stabilizacije tržišta. Nadam se tako da pad prometa neće biti značajan, kao prošle godine, naravno uz stabilnost postojećih cijena. Sami će prodavatelji zato morati shvatiti da novogradnja i jedinice u starijim zgradama ne vrijede jednako i da se u krajnju cijenu moraju ukalkulirati troškovi uređenja koje će budući vlasnik imati, pojasnio je Begonja, naglasivši, pak, kako lokacija, naročito u priobalnim gradovima nosi i višu cijenu.

– Cijene stanova se tako sada kreću od oko 2.400 do tri tisuće eura za stare stanove, a u novogradnji je medijalna cijena od 2.600 do 3.300 eura. Ekstra lokacija naravno košta više, i preko četiri tisuće eura. Tržišnu cijenu u prvom redu formira lokacija, a potom kvaliteta gradnje i potražnja, pojasnio je Begonja.

Nikica Begonja, predsjednik Strukovnog udruženja trgovaca nekretninama pri HGK ŽK Zadar/Foto: Arif Sitnica

Turizam i cijene

Potražnja za nekretninama se, kaže, suprotno javnim polemikama, ne odnosi samo na strane državljane.

– Pogrešno je zaključivati da strani državljani jedini imaju novca za nekretnine, jer puno je naših državljana koji također imaju sredstava za ekstra nekretninu ili zemljište, naglasio je Begonja.

– Na domaće tržište, kako nam je kazao Begonja, otpada 65 do 70 posto kupoprodaje, dok ostatak čine strani kupci. Govoreći o stambenom zbrinjavanju i fondu koji gradovi i JLU-ovi imaju u svom vlasništvu za prodaju i najam, kazao nam je kako u nas još uvijek prevladava mentalitet da se mora posjedovati vlastita nekretnina. U takvoj situaciji, pojasnio je, politike stambenog zbrinjavanja nedovoljno su razvijene.

– U Njemačkoj je, pak, razvijena svijet o zaštićenim pravima najmoprimaca, zbog čega se velika većina najmoprimaca ne boji ući u unajmljeni stan, jer zna da, sve dok je uredni platiša, krov nad glavom izgubiti ne može. Svi mi želimo svoju nekretninu, bilo da je naslijeđena ili kupljena. Narod smo koji ne želi najam, tj. ne želimo ga plaćati, već od njega živjeti. Naznake promjena postoje, no, valja istaknuti kako je POS-ova stanogradnja koja je prije postojala jako veliki teret za lokalne zajednice, koje onda takve projekte zapravo ne mogu provoditi u obimu u kojemu su potrebne, rekao je Begonja.

Stambeno zbrinjavanje

– Ne možemo sjediti, da nam novac kapa i da se veselimo, poruka je to koju Begonja ima za one koji smatraju kako može postojati situacija u kojoj su kupoprodajne cijene istovremeno niske za kupce, a dovoljno visoke za prodavatelje. Ista je stvar, kaže, i po pitanju najma i turizma.

– Država prvo mora imati sveobuhvatan Registar nekretnina u svom vlasništvu da bi mogla imati dobru strategiju. Cijene danas zaista jesu visoke za mlade koji pokušavaju okrenuti novi stranicu u životu, bilo da govorimo o kupnji ili najmu. Turizam se u tu strategiju uvlači kao faktor koji u velikom dijelu utječe na porast cijena. Nekim je kupcima lakše kupiti novi stan, nego obnavljati starine. To se najviše odnosi upravo na domaće kupce, dodao je Begonja.

Turizam je kod nas, zbog geostrateške pozicije naše regije, vrlo važan nositelj gospodarskih promjena.

– No, cijene najma ne zaziru samo od turizma. Ja se zato nadam da će dobra strategija stambenog zbrinjavanja ujednačiti cijene. Vrijednost novca strelovito pada, zato i raste potražnja za ulaganjem u nekretnine. Zadar je jedan od najskupljih gradova jer pruža kvalitetan život i dobru prometnu povezanost. Pametno prostorno planiranje zato je imperativ, jer utječe na kvalitetu života i cijene nekretnina. Širenje Zadra ne može se zaustaviti, ali prostorni planovi mogu napraviti čuda. Adekvatno, racionalno i pametno, to je savršena formula, jer prostorni plan nije sveto pismo, zaključio je Begonja.