Prodaja nekretnina pada, cijene i dalje lete u nebo

Cijene nekretnina u Hrvatskoj na godišnjoj su razini porasle za novih 14 posto, te nastavljaju rasti, iako je broj kupoprodaja pao za 30-ak posto. Raskorak između traženih i realiziranih cijena se povećava, a proda se samo dio oglašenih nekretnina. Krediti su sve skuplji i nedostupniji, no i dalje rastu po stopama od desetak posto. Faktor je i inflacija. Puno je štednje u bankama koja gubi realnu vrijednost pa seli u nekretnine. Cigla i beton su kod nas i dalje na cijeni, iako su sve manje pristupačni i sve manje likvidni. Najskuplje je u Dubrovniku, Opatiji i Rovinju, potom Splitu i Zagrebu, Zadru. Sve uz obalu uglavnom drži cijenu, ali ubrzava i kontinent. Rijeka je pak godinama slovila kao nešto pristupačniji grad uz more, no sada cijene u oglasnicima ukazuju da to baš više i nije tako. Što se točno zbiva na tržištu, pitamo Branka Papeša, vlasnika najveće domaće agencije za promet nekretninama Dogma-nekretnine. Papeš kaže da se tržište u Hrvatskoj općenito hladi, 30 posto je manje realizacija nego prošle godine, ali cijene ne prate taj trend.

I dalje puno kupoprodaja

– To je zato jer ljudi koji prodaju nisu prisiljeni prodavati, odnosno mogu čekati. Naši su ljudi i dosta emotivno vezani za svoje nekretnine. No, cijene, kada se gleda cijelo tržište, ipak više ne prate onaj trend koji je bio prisutan od korone naovamo, gdje su cijene godišnje rasle po 15 posto i više. Sada je to ipak malo manje, ali i dalje bilježimo rast cijena od oko 10 posto godišnje, što je malo više od inflacije. Kada govorimo o padu broja kupoprodaja, ne razmišlja se da je recimo 2015. u cijeloj Hrvatskoj realizirano ukupno 65.000 trasakcija, a bila je to jedna »normalna« godina. I nakon toga imamo lagani, i onda 2022. vrh sa 135.000 kupoprodaja. Kasnije se to onda opet lagano smanjuje, iz godine u godinu, no i ove ćemo godine imati 80-ak tisuća transakcija, što je i dalje visoko, i više nego 2015., tumači Papeš. Kaže da unatoč svemu mnogi i dalje kupuju – i gotovinom i kreditom.

– Uvjeti za kredite su postroženi i kredit je sve teže dobiti. No, krediti ipak idu, te se i sada nekih 30 do 40 posto nekretnina kupuje izvorno putem kredita. Prodavatelji koji dobiju novac koji je izvorno iz kredita kupca onda opet tim novcem kupuju dalje. Znači, inicijalno je, u prvom koraku, udio kredita 30 do 40 posto, a u drugom koraku to ide prema 60 do 70 posto. Ima i dalje stranaca, iako se njihov udio u ukupnom broju kupaca poprilično smanjio. Od nekih 30-ak posto, došli smo na 15-ak posto udjela stranih kupaca. Cijene ne padaju prije svega zato što prodavatelji nisu prisiljeni prodati. Da jesu, da moraju, onda bi se prilagodili tržištu. Imamo nekretnine koje se prodaju isti dan ili u roku od par dana jer je istaknuta realna, normalna cijena, a ima i onih koji mjesecima stoje u oglasnicima, a tih je i više, jer su tražene cijene nerealne i previsoke. Tu je i problem financijske nepismenosti, gdje naši ljudi ne ulažu u druge oblike štednje i ulaganja, nego i dalje mahom u nekretnine. »Došli« smo iz jednog siromašnog sistema i uvijek valjda imamo u glavi taj moment da moramo ulagati, kupiti dvije, pet, sedam nekretnina. Na zapadu to ne funkcionira tako. Tamo ljudi imaju nekretninu u kojoj žive, a ostalo putuju, ulažu u sebe, opisuje Papeš. Istina je, kaže, da se u Rijeci po pitanju cijena stanje drastično promijenilo.

Najveći rast u Rijeci

– Rijeka je po pitanju cijena nekretnina u zadnje dvije godine možda imala i najveći rast u Hrvatskoj. Ali, i dalje su te cijene ispod onih u Splitu, Zadru, Zagrebu, a Dubrovnik da i ne spominjemo. Split je od ovih većih gradova broj jedan po skupoći, a navodno je i najskuplji grad u Europi, kada se uzmu u omjer primanja i cijene kvadrata. Ali, nije više ni Rijeka tako daleko od toga. Desetljećima smo se ponosili da je ovo naše tržište normalno, umjereno, jer cijene nisu »ludovale«, no danas više to ne možemo reći. Cijene su i kod nas porasle, takoreći naknadno u odnosu na cijelo tržište, ali i relativno više, i sada se u Rijeci kreću od 2.000 do 5.000 eura po kvadratnom metru, pa i više, ovisno o lokaciji, veličini stana (što je manji, to je kvadrat skuplji), nivou uređenja, orijentaciji, pogledu, poziciji u zgradi, namještenosti itd. Znači cijene idu od 2.000 eura po kvadratu za neke derutnije stanove, u koje potrebno uložiti, do preko 5.000 za novogradnje na traženoj lokaciji. Ali, i starije gradnje prvi red do mora, ili pak mali stanovi, kojih na tržištu gotovo da nema, sežu do tih pet tisuća. Imamo primjer sređenog malog stana od 20-ak kvadrata koji postiže cijenu od preko sto tisuća eura, jer za to postoji potražnja, ističe Papeš.

»Ako prođe – prođe«

Veli da će se efekti poreza na nekretnine tek vidjeti. Kada ljudi budu dobili prve uplatnice, možda će malo razmisliti. No, za sada, napominje, taj porez nije polučio ono čemu se država nadala. Papeš kaže da su portali puni nekretnina koje tamo stoje mjesecima i ne prodaju se zbog previsokih cijena. Od njih svih se možda proda desetak posto – onih koji imaju realne cijene. Ti oglasnici stvaraju lažnu sliku o cijenama i ponudi, ali veliki udio tih nekretnina se ne proda, nego ih ljudi stave u oglasnik, pa ako prođe – prođe, zaključuje. Prema svemu ovome, moglo bi se zaključiti da Rijeka nije toliki cjenovni bum doživjela kada i ostali gradovi uz more, odnosno porastom cijena »kasni« u odnosu na npr. Zagreb ili Split, no u zadnje dvije godine to je, kažu poznavatelji tržišta, to je podosta nadoknadila. I dalje je dakle nešto povoljnija od nekih drugih gradova uz more, no razlika se »topi«.