Stručnjaci za nekretnine: "Red može uvesti samo godišnji porez na nekretnine"

Najavljena izmjena zakona prema kojoj bi za turistički kratkoročni najam u zgradi vlasnik stana trebao priskrbiti suglasnost barem 80 posto stanara, odnosno suvlasnika zgrade, načelno je pozdravljena sa strane struke jer je jasno da je pretjerana apartmanizacija uzela maha – ona snižava kvalitetu (su)života u zgradama i neboderima te pridonosi daljnjem rastu cijena.

S druge strane, turistički je najam isplativiji, pa tko god može ide u tom pravcu dok nedostaje stambenog prostora za dugoročni najam, koji bi mogao, nadaju se u Vladi, biti jedno od rješenja stambenog pitanja za određeni broj građana. U pripremi je i porez na imovinu, a sve skupa, očekuje se, trebalo bi dovesti do nekog zaokreta na tržištu nekretnina gdje bi se bolje iskoristilo postojeći stambeni fond, popunilo prazne stanove, povećalo ponudu stanova i za dugoročni najam i za prodaju.

To bi onda trebalo utjecati na povećanje priuštivosti stanovanja koje je sada gorući problem. Što očekuju, kako će se ova mjera odraziti na tržište dugoročnog najma i kupoprodaje, pitali smo i neke agencije. Lana Mihaljinac Knežević, članica Predsjedništva poslovanja nekretninama pri Hrvatskoj gospodarskoj komori, vlasnica agencije Zagreb West, kaže da se u svim državama koje su turistički razvijene i u kojima je visok postotak jedinca za kratkoročan turistički najam počelo implementirati neke oblike restrikcija. To nije ništa neuobičajeno, a ni Hrvatska očito neće biti iznimka.

Čeka se porez

– Kod nas je s jedne strane razumljivo zašto je toliko jedinica za kratkoročni najam, i u Zagrebu gdje je visok postotak vlasništva, a pogotovo na moru, uslijed manjka bilo kakve druge ekonomske aktivnosti. Jasno je dakle zašto građani pretvaraju stanove u jedinice za kratkoročni najam. No, to je sve skupa previše stihijski, tržište je zakrčeno, s previše jedinica i ležaja, i to sad izaziva probleme i u prostoru i demografski jer direktno utječe na manjak ponude stanova za prodaju i dugoročni najam.

Mislim da je dobro da se neke stvari dodatno reguliraju jer primjerice, konkretno, kada se u nekoj zgradi otvori apartman za najam, to naravno utječe i na ostale suvlasnike. Mnogi gradovi su već uveli takve mjere da morate dobiti suglasnost čak svih suvlasnika, dok je ovaj postotak koji se spominje manji, a da biste dakle mogli otvoriti apartman.

Ali, rješavanje manjka ponude i nepriuštivosti stanovanja trebala bi biti sveobuhvatna aktivnost. Ovo je samo jedna od mjera koja će limitirati kratkoročni najam, pa se nadamo da će utjecati na povećanje broja jedinica za dugoročni najam i za prodaju.

Hoće li cijene nekretnina pasti?

Pa, trenutno nema prostora za neki veliki pad jer i dalje nema dovoljno ponude. Mi niti ne gradimo dovoljno, a trenutno je situacija na tržištu rabljenih stanova takva da su očekivanja vlasnika prevelika zbog toga što je unazad nekoliko godina bilo više faktora koji su pridonosili povećanoj potražnji. Sve skupa se na tržištu usporilo, i stope rasta cijena, a pogotovo broj kupoprodaja. To je zato što sve više ljudi, ili si ne može priuštiti ili jednostavno ne želi plaćati neosnovano skupe stanove.

A turizam je jedan od faktora koji direktno utječe na manjak ponude. I sada se vraćamo na to da se u turističkim gradovima na moru jako veliki broj stambenih jedinica koristi za kratkoročni turistički najam.

Ali, kažem, da bi se problem nepriuštivosti riješio, potrebno je puno više promišljanja, stambenih strategija, puno analiza i paket mjera koji će puno toga promijeniti. Što se ove mjere tiče, stvari nisu crno-bijele, puno je tu faktora, ali – da, ako će dakle biti barijera za kratkoročni najam, što je sada najavljeno, očekujemo i nadamo se da će neke od tih jedinica prijeći u dugoročni, ističe Mihaljinac Knežević.

Parcijalna mjera

Branko Papeš, vlasnik riječke agencije Dogma nekretnine, kaže da se ova mjera ne odnosi na dosadašnje iznajmljivanje, odnosno neće se primjenjivati retrogradno, i ne odnosi se naravno, kaže, na dugoročan najam, već samo za one koji misle obavljati najam u turističke svrhe, do 30 dana.

– Podržavamo to, ali to je tek jedna parcijalna mjera, iako u dobrom smjeru, no neće vjerojatno imati neki snažan učinak, ni na cijene ni na dugoročan najam. To je jedan lagani pokušaj regulacije koji dakle podržavamo jer će ipak netko, da bi se bavio tim najmom, morati imati suglasnost ostalih stanara.

Sada na primjer netko kupi stan u zgradi i unutra recimo »nagura« desetak radnika, stranaca te koristi za to infrastrukturu i ostalih suvlasnika, pa i red je da ih se pita.

No, red na tržištu može napraviti samo godišnji porez na nekretnine, o čemu se i govori da će se uvesti, a koji sada nemamo samo mi i Malta. Taj porez mora biti pravedan, inovativan i stimulativan, i onda će biti na korist svima. Nadam se da je ovo početak neke pametne politike, kaže Papeš.

HGK: Porast će ponuda, past će najamnine

U Hrvatskoj gospodarskoj komori snažno podržavaju prijedlog novog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada jer će omogućiti kvalitetnije upravljanje stambenim jedinicama na dobrobit stanara, ali i pridonijeti razvoju održivog turizma i kvalitetnijoj ponudi turističkih smještajnih kapaciteta, potvrdili su jučer iz Komore.

Kažu da nakon što zažive zakonske izmjene, vlasnici stanova u višestambenim zgradama, koji svoju nekretninu budu željeli davati u najam turistima ili stranim radnicima, morat će ishoditi suglasnosti 80 posto suvlasnika u zgradi, odredba je zakona koja predstavlja najveću novost.

– Prijedlog novog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada možemo gledati i kao dio Nacionalnog plana stambene politike jer bi trebao omogućiti više stanova na tržištu za dugoročno stanovanje, a posljedično i manju cijenu najamnina. Kvalitetnijim i strožim uvjetima kratkoročnog najma osigurava se da stambene jedinice služe svojoj prvotnoj svrsi – stanovanju.

Ujedno je ovo i demografska mjera jer će mladim obiteljima, ali i svima ostalima na raspolaganju biti veći broj stambenih jedinica, ističe Mirjana Čagalj, potpredsjednica HGK-a za graditeljstvo i promet.

Građanska inicijativa Stanari zajedno smatra da je Vladin prijedlog pucanj u prazno

Građanska inicijativa Stanari zajedno pak misli da je prijedlog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada koji je u četvrtak na prvo saborsko čitanje uputila Vlada, pucanj u prazno i zamagljivanje očiju javnosti. U priopćenju koje su poslali navode da se ne slažu s novi prijedlogom te da zagovaraju deapartmanizaciju stambenih zgrada i protive se masovnom turizmu. Uvjereni su da se takvim nacrtom prijedloga zakona zasigurno neće riješiti nedostatak stanova za kupnju i najam te da i dalje 40 posto sveukupnog stambenog fonda neće služiti stanovanju.

– Rezignirano gledamo na pokušaje izmjene zakona koji, uvjereni smo, neće donijeti puno dobroga u zaštiti stambenog fonda, ali prije svega u deapartmanizaciji Hrvatske.

Postojeća rješenja za otvaranje apartmana u stambenim zgradama nisu stečena prava, kako se to želi prikazati, jer nisu izdana temeljem zakona s obzirom na to da u niti jednom zakonu ne stoji da se mogu izdavati takva rješenja u stambenim zgradama nego samo u domaćinstvima odnosno kućama, navode. Pitanje je, ističu dalje, zašto u nacrtu zakona nije naglašeno da se odredbe o apartmanima odnose samo na višestambene zgrade, odnosno da se ne odnose na obiteljske kuće s apartmanima u domaćinstvu u vlasništvu domaćina u kojima stanuju domaćini koji pružaju usluge smještaja gostima osobnim radom.

Jesu li rentijeri zaštićena kasta u stambenim zgradama koje štiti država, pitaju se Stanari zajedno. Pitaju se i zašto se se ne oporezuje dohodak od najma i zakupa nekretnina i zbog čega bi privatni interes rentijera u stambenim zgradama mogao biti od javnog interesa kako se to navodi u nacrtu. Navode da »s obzirom na smiješan paušal koji plaćaju, rentijeri trenutno imaju povlašteni položaj u odnosu na porez na prihod od imovine i imovinskih prava te u odnosu na porez za dugoročni najam«.

Građanska inicijativa Stanari zajedno poručuje da ne odustaje od svog cilja, a to je da se odmah zaustavi registracija stanova kao apartmana u višestambenim zgradama i da se provede deapartmanizacija zgrada u primjerenom roku tako da nakon tog roka u njima ne bude više apartmana, zaključuje GI Stanari zajedno.