Opasnost novog zakona: “Ništa se neće bitno promijeniti, samo će legalni turizam padati, a neformalni rasti”

U Hrvatskoj 40 posto sveukupnog stambenog fonda ne služi za stanovanje. A riječ je o nevjerojatnom broju od 908.000 stanova. Ove je podatke juče iznio ministar graditeljstva Branko Bačić prilikom predstavljanja nacrta novog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada ustvrdivši da bi se u tih 908.000 stanova moglo »useliti« čitavu Hrvatsku.

Vlada je jučer javnosti predstavila još jedan instrument kojim će se pokušati obuzdati bujanje privatnog smještaja, odnosno apartmanizaciju. Osim toga, i kroz Zakon o turizmu u najavi je izračunavanje nosivih kapaciteta destinacija i mogućnost da se ograniči izdavanje rješenja za iznajmljivanje.

Kupci nerezidenti

Prekomjerni turizam je postao glavna tema u brojnim hrvatskim destinacijama, a kao glavni krivac navodi se bujanje broja kreveta u privatnom smještaju, međutim, ne treba zaboraviti ni onu sivu zonu, odnosno nekretninski biznis i prodaju stanova koji potom nigdje nisu zavedeni za usluge smještaja. Gdje je u svemu tome onaj pravi izvorni smještaj kod domaćina, ona teta Marica sa svoja dva apartmana koja goste dočekuje s »fritulama i rakijicom«, a po čemu je Hrvatska bila poznata kod svojih gostiju, te ima li takav obiteljski smještaj budućnost, pitali smo Nedu Pinezića, konzultanta u turizmu specijaliziranog upravo za obiteljski smještaj.

– Prema popisu stanovništva iz 2001. bilo je 600.000 praznih stanova i 231.000 praznih kuća za odmor. Definicija praznog ustvari znači da na toj adresi nitko nije prijavljen s prebivalištem ili boravištem, dakle, nema stanara ili podstanara. To je rezultat pada broja stanovnika u našoj zemlji, osobito na istoku zemlje, ali i pojačane investicijske aktivnosti u izgradnji stanova za tržište. Tako da najnoviji podaci pokazuju da je svaki drugi kupac stranac, a kod skupljih nekretnina, odnosno premium segmenta kupci su isključivo stranci. I dolazimo do situacije da imamo ogroman kapacitet koji je izvan uobičajenih legalnih okvira, kod kojih nemamo klasične ugovore o najmu ni rješenja o kategorizaciji, pa bismo umjesto o apartmanizaciji trebali govoriti o pretjeranoj izgradnji stanova za tržište. Budući da uz sve to imamo i prikrivenu inflaciju koja utječe na povećanje troškova života građana, potom i dalje veliku glad za nekretninama, a s treće strane povećanje fiskalnih obaveza, to sve više dovodi do toga da se ljudi starije dobi odlučuju na prodaju nekretnine te se još više stambenog fonda stavlja na tržište. A kupci su opet nerezidenti. Tako da smo ušli u spiralu koja povećava broj slobodnog smještaja koji nije turistički legalan. Međutim, u stanovima koji nisu kategorizirani svaki građanin Europske unije i Europskog ekonomskog prostora ima pravo legalno boraviti 90 dana u 180 dana bez obaveze prijave boravka, kazao je Pinezić dodajući da su procjene da u praznim stanovima ima oko 2,5 milijuna kreveta.

Samim time, nema pravih podataka o broju ljudi u destinaciji jer je ostavljena dobra volja vlasnika da se prijave u eVisitor kao korisnici nekomercijalnog smještaja. Doduše, zakonska obveza postoji kroz Zakon o turističkoj pristojbi, međutim, kontrola je praktički nemoguća, pa je i praksa sasvim nešto drugo.

– Dakle, znamo koliko imamo praznih stanova, ali ne i koliko je ljudi u njima. Pa u špici sezone svjedočimo velikim gužvama iako to ne prate službene brojke o broju gostiju. Sve su to razlozi zbog kojih vidimo da bi u budućnosti to takozvano legalno iznajmljivanje moglo potpuno izumrijeti, upozorio je Pinezić.

Porezna politika

– Dolazimo do situacije da takav neformalni turizam strahovito raste, dok se na ovaj formalni vrši porezni i nadzorni pritisak, protiv njega se okreće i javno mnijenje i u konačnici je za očekivati da će legalni turizam padati, a »neformalni« rasti. I onda dolazimo do ključnog problema, a to je konstantno inzistiranje na smanjenju prekomjernog turizma, međutim, tu uvijek govorimo o legalnom i legitimnom turizmu, a ne o cjelokupnom obuhvatu, ističe Pinezić dodajući da u nekim destinacijama već sada neformalni dio smještaja čini više kapaciteta nego formalni, odnosno legalni. Stanovi koji su izgrađeni nikamo neće otići te se u smislu pritiska na infrastrukturu ništa bitno neće promijeniti.

Dodao je i da je za očekivati da će vlasnici stanova, nerezidenti, dakle koji nisu vezani za ovaj kraj, ako i žele legalno iznajmljivati, taj posao u pravilu prepustiti agencijama. S tim da agencija može biti izvan Hrvatske, a promet se može uplaćivati također izvan naše zemlje, reći će ovaj stručnjak za obiteljski smještaj.

Dodao je i da smatra da bi u rješavanju ovog problema pomoglo da se kroz poreznu politiku porezno najviše opterete upravo prazni stanovi, odnosno da se kroz fiskalno opterećenje na neki način potakne vlasnike stanova da ih prijave i ishode rješenja za iznajmljivanje. Ali i kako su vrlo važna poluga prostorni planovi, odnosno kvalitetno prostorno planiranje.

Za pet godina promjena, neformalni turisti nadjačat će formalne

Govoreći o obiteljskim iznajmljivačima, Pinezić ističe da pomalo gube volju.

– Naravno da iznajmljivači pomalo gube volju, jer imaju strahovitu nelojalnu konkurenciju. Toliko je kapaciteta da će ljudi koji su do jučer bili turisti, sada doći kod svog prijatelja u stan koji je on kupio na moru. A prije su oboje bili klasični turisti. I to je sve legitimno i legalno, no normalno da je će zbog svih tih procesa kroz određeni vremenski period, rekao bih čak već za oko pet godina, doći do promjene strukture te da će neformalni dio nadjačati formalni. To se statistički neće vidjeti, a i dalje ćemo imati zagušenje destinacija.