RIZIČNA SITUACIJA Cijene stanova rastu brže od troškova gradnje i najamnina

Geopolitička previranja su i dalje najvažniji izvori rizika za globalnu financijsku stabilnost, dok u Hrvatskoj nastavljaju jačati cikličke ranjivosti koje povećavaju osjetljivost na moguće šokove iz inozemnog okružja.

Rast potražnje i plaća uz nisku nezaposlenost i dalje potiču zaduživanje, ali i potražnju za nekretninama, što potiče snažan rast cijena nekretnina koji je lani iznosio 14,1 posto, što povećava rizik pada u slučaju pogoršanja makroekonomskih uvjeta, rekla je izvršna direktorica Sektora financijske stabilnosti HNB-a Maja Bukovšak na predstavljanju HNB-ove publikacije »Financijska stabilnost« koja u ovom izdanju prikazuje učinke makrobonitetnih mjera koje Hrvatska narodna banka poduzima kako bi očuvala otpornost bankovnog sustava i financijsku stabilnost u uvjetima pojačanih neizvjesnosti.

Rizični klijenti

U publikaciji se navodi da kontinuirano brži rast cijena nekretnina u odnosu na makroekonomske odrednice povećava rizik znatnog pada cijena u slučaju potencijalnog pogoršanja makroekonomskih uvjeta, a Bukovšak je napomenula da cijene stambenih nekretnina rastu brže od troškova gradnje i najamnina, a da je njihov snažniji rast od dohodaka utjecao na pogoršanje priuštivosti, dok se kreditno financirana priuštivost poboljšala. Poručila je da se »sve vrti oko situacije na tržištu nekretnina i visoke potražnje koja je potiče«.

U prvih sedam mjeseci primjene HNB-ovih mjera kojima su ograničeni kriteriji kreditiranja, rast kreditiranja kućanstava je usporio, no on je i dalje relativno visok, kao i kreditiranje poduzeća.

Od 2021. do 2025. mjesečno je u prosjeku isplaćivano nešto više od 25 tisuća nestambenih kredita, dok je nakon uvođenja mjera taj broj na mjesečnoj razini pao na oko 22 tisuće.

Iako je rast kreditiranja kućanstava i dalje visok, kod dijela novoodobrenih kredita uočava se kvarenje nestambenih kredita kućanstvima odobrenih u razdoblju od 2021. do 2025. godine, i to brže nego ranijih godina.

Analiza HNB-a je, naime, pokazala da je to zbog toga što su krediti koji su postali teško naplativi u pravilu bili odobravani dužnicima s nižim dohotkom, manjom financijskom imovinom (depozitima) i višim omjerima otplate duga prema dohotku.

Prosječan dohodak takvih dužnika iznosi oko 1.300 eura, a zaduženost po prethodnim kreditima im iznosi oko 5.000 eura. Takvi krediti u pravilu nisu osigurani, a u povijesnoj perspektivi problemi s njihovom otplatom nastupali su znatno brže i češće u odnosu na stambene kredite jer su ih banke, uz višu cijenu i kraće rokove dospijeća od stambenih kredita, spremnije odobriti i rizičnijim klijentima.

S obzirom na to da nestambeni krediti u Hrvatskoj čine oko 45 posto portfelja kredita kućanstvima, a u članicama eurozone nešto više od 20 posto, u HNB-u navode da su nestambeni krediti u Hrvatskoj, za razliku od većine drugih država članica Europske unije, važan segment kreditiranja kućanstava te su u pravilu rizičniji od stambenih kredita, zbog čega je njihovo praćenje važno iz perspektive financijske stabilnosti.

Rast glavnice

Nakon uvođenja ograničenja kriterija kreditiranja broj isplaćenih nestambenih kredita pao je ispod višegodišnjeg prosjeka, dok se broj stambenih kredita normalizirao na razini iz prethodnih godina. Tako je u drugoj polovini 2025. isplaćeno približno za četvrtinu manje nestambenih kredita nego u prvom polugodištu. Isključujući one ugovorene prije početka primjene mjera, broj isplaćenih stambenih kredita u drugoj polovini 2025. ostao je na razini dugoročnog prosjeka od oko 1.800 kredita mjesečno, navodi se u publikaciji i dodaje da se krajem 2025. zaustavio rast prosječne glavnice novih nestambenih kredita, koja je tada iznosila oko 9,3 tisuće eura, dok je prosječna glavnica stambenoga kredita na kraju 2025. iznosila nešto manje od 130 tisuća eura te nastavila rasti, ali po nešto umjerenijoj stopi nego u prethodnim godinama.

Direktorica Direkcije za makrobonitetnu politiku HNB-a Lana Ivičić navodi da su učinci HNB-ovih mjera u skladu s očekivanjima, a očituju se u smanjenju rizičnosti novih kredita.

– Primijetili smo da nakon što su se ta ograničenja počela primjenjivati, da su novi krediti znatno manje rizični, imaju niže omjere otplate duga i prihoda, odnosno smanjio se dio kredita koji su ranije odobravani uz jako blage kriterije, kaže Ivičić, dodavši da je još prerano reći kakva je otplata novoodobrenih kredita, no zasad je, kaže, uredna jer se krediti počnu kvariti »malo kasnije«.

Kamatne stope na nove kredite kućanstvima smanjile su se u 2025. i spustile ispod prosjeka europodručja. U veljači 2026. prosječna kamatna stopa na novi stambeni kredit iznosila je 3,1 posto, što je oko 0,7 postotnih bodova ispod najviše razine s početka 2024.