Zbog slabe ponude rastu cijene dugoročnog najma u Zadarskoj županiji, dosegle razine država tzv. starog Zapada

Iako je Vlada RH izmjenama zakona i drugim odlukama krenula postupno rješavati problem nedovoljnog broja stanova za dugoročni najam, kao i osigurati da se određen broj tih stanova može unajmiti po prihvatljivoj cijeni, stvari se sporo pomiču nabolje.

Zbog nepovoljnog omjera ponude i potražnje, na tržištu Zadarske županije i to gotovo uglavnom u gradu Zadru se nudi relativno mali broj stanova za dugoročan najam, što višestruko nadmašuje potražnja za njima, cijene tih najmova stalno rastu te se nalaze na razini koja doseže one u državama tzv. starog Zapada u kojima su, pak, prosječne plaće daleko bolje od hrvatskih.

Nerazmjer

Da između očekivanja najmodavaca o dugoročnom najmu stana postoji veliki nerazmjer lako se uvjeriti i samo letimičnim pregledom oglasa. Jedan korisnik tako daje jednosoban stan površine 41 metar četvorni na predjelu Plovanije u dugoročni najam, navodeći kako je ovakav stan poželjan da ga unajmi mladi zaposleni par. Stan je novogradnja, potpuno je opremljen i spreman za useljenje od 15. rujna na dugoročno. Za najam traži 700 eura mjesečno plus režije. Već sljedeći oglas nudi mu i moguće najmoprimce. Mlada obitelj s djetetom traži jednosoban stan na dugoročno, no za stan su mjesečno spremni platiti samo do 450 eura. Ovakav nerazmjer je očekivan zna li se da je medijalna plaća u Zadarskoj županiji, prema podacima Državnog zavoda za statistiku (DZS) o prosječnim plaćama u županijama za lipanj 2026. godine, iznosi otprilike 1.241 euro.

– Promjene u zakonodavnom okviru mogu utjecati na odluke dijela vlasnika o tome hoće li nekretninu koristiti za kratkoročni ili dugoročni najam. Međutim, u Hrvatskoj gospodarskoj komori (HGK) ne raspolažemo cjelovitim i usporedivim podacima o broju oglasa na temelju kojih bismo mogli govoriti o konkretnom povećanju ponude dugoročnog najma, kaže nam Tihana Buić, voditeljica Odjela za poslovanje nekretninama HGK, te dodaje kako ipak postoje određeni pokazatelji koji upućuju na promjene na tržištu, prije svega se radi o rastu broja prijavljenih ugovora o najmu.

Promjene zakona

– Prema publikaciji Pregled tržišta nekretnina RH (MPGI/Ekonomski institut Zagreb), Zadarska županija i grad Zadar među područjima su s najvećim brojem evidentiranih transakcija najma u Hrvatskoj, odmah iza grada Zagreba i Splitsko-dalmatinske županije. Prema dostupnim podacima, medijalna mjesečna cijena najma stana/apartmana u Zadarskoj županiji u 2025. porasla je za 18,8 posto u odnosu na 2024., otkriva Buić koja je rekla kako HGK očekuje da će promjene u zakonodavnom okviru s vremenom utjecati i na tržište najma.

– Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, kojim se uvode stroži uvjeti za korištenje stanova za turistički najam, može utjecati na odluke dijela vlasnika o načinu korištenja nekretnine. S druge strane porezni okvir također može utjecati na odluke vlasnika o načinu korištenja stambenih nekretnina u budućnosti. Koliki bi utjecaj na cijenu najma mogao imati eventualni prelazak dijela nekretnina iz turističkog sektora u cjelogodišnji najam, ali i na formalno prijavljivanje ugovora koji su se dosad odvijali u sivoj zoni, u ovom trenutku nije poznato. Kakav će biti stvarni učinak tih promjena na ponudu dugoročnog najma moći ćemo pouzdanije procijeniti tek kroz dulje razdoblje i na temelju usporedivih podataka, napominje voditeljica odjela u HGK.

Puno podstanara

Vodeći hrvatski stručnjak za socijalnu politiku i stanovanje prof. dr. sc. Gojko Bežovan s Pravnog fakulteta u Zagrebu javno je iznosio svoju procjenu kako oko 20 posto hrvatskog stanovništva živi u unajmljenom smještaju, budući da službeni podaci DZS-a bilježe samo prijavljene ugovore o najmu. Bežovanova procjena uzima u obzir neprijavljene podstanare, koji čine veliki dio stvarnog najma, kao i osobe koje žive u najmu kod rodbine. Iz toga se može procijeniti kako oko 15 tisuća stanovnika Zadra živi u unajmljenim stanovima.

Komentirajući cijene u oglasima u Zadarskoj županiji koje su nerazmjerne medijalnim plaćama Buić pojašnjava kako na cijene utječe odnos ponude i potražnje, ali i niz drugih čimbenika, među kojima su lokacija, kvaliteta i opremljenost nekretnine, kao i utjecaj turizma.

– Priuštivost stanovanja pritom je sve važnije pitanje, ne samo u Hrvatskoj nego i na brojnim europskim tržištima. U sredinama u kojima je potražnja za nekretninama za najam velika, cijene najma mogu biti pod pritiskom, osobito kada je ponuda stanova za dugoročni najam ograničena. Važno je pritom razlikovati oglašenu od realizirane cijene. Cijena navedena u oglasu predstavlja traženi iznos, dok realizirana cijena ovisi o konkretnom dogovoru između najmodavca i najmoprimca. Zato samo na temelju cijena iz oglasa nije moguće donositi zaključke o stvarnim cijenama po kojima se stanovi u konačnici iznajmljuju. Oglasne cijene i službeno evidentirane realizirane cijene nisu izravno usporedivi podaci, budući da mogu obuhvaćati različite nekretnine, razdoblja i strukturu stanova. Za procjenu stvarnog stanja na tržištu potrebno je imati usporedive podatke o realiziranim najmovima kroz određeno razdoblje, ističe voditeljica odjela u HGK koja je rekla kako trenutačno takvim podacima za aktualno razdoblje ne raspolažu u dovoljnoj mjeri da bi na temelju njih donosili zaključke.

Manjak podataka

Buić kaže kako u HGK nemaju povratne informacije uspijevaju li se ovi stanovi u Zadru oglašeni za dugoročran najam i iznajmiri po tako visokim cijenama.

– Oglas pokazuje traženu cijenu, ali ne i cijenu po kojoj je stan u konačnici ugovoren, kao ni koliko je dugo bio oglašen. S obzirom na to da trenutačno ne raspolažemo potpunim službenim podacima za prvo polugodište 2026., nemamo dovoljno podataka za pouzdanu usporedbu aktualnih oglasnih i realiziranih cijena najma. HGK će u narednom razdoblju dodatno razvijati sustavno praćenje tržišta nekretnina kroz dostupne i usporedive pokazatelje, a relevantne analize i nalaze postupno uključivati u HGK Puls, koji već prati gospodarska kretanja na županijskoj razini te donosi sektorske i županijske analize. Cilj je kontinuiranim razvojem analitičkog praćenja osigurati kvalitetniju podlogu za razumijevanje odnosa cijena nekretnina i najma, dohodaka, ponude i potražnje te drugih čimbenika važnih za tržište, najavljuje Buić.

Najam trosobnog stana na Relji 1.200 eura

Pregledom nedavnih oglasa zadarskih najmodavaca može se vidjeti kako su cijene zadnjih godina znatno narasle. Najmanji stanovi ujedno su i najskuplji gleda li se cijena po kvadratu. Za opremljen stan od 29 m2 na Relji traži se 480 eura mjesečno, a za potpuno opremljen studio apartman na Višnjiku površine 30 m2 s terasom traži se 600 eura mjesečno.

Veći stanovi imaju i veće cijene, iako su manje po kvadratu stana. Dvosobni stan u Ulici Ive Kerdića na Plovaniji, u novogradnji, dugoročno se iznajmljuje za 800 eura plus režije. U kući u visokom prizemlju na Relji se na dugi rok iznajmljuje trosobni stan površine 86 m2. Cijena je 1.200 eura. Za četverosoban dvoetažni penthouse u novogradnji na Vidikovcu, navodi se kako ima krovnu terasu s panoramskim pogledom na grad i otoke, također za dugoročan najam, traži se 1.400 eura.