SUVREMENA URBANIZACIJA Bujanje turističkog smještaja smanjuje priuštivo stanovanje

Iako se o suodnosu turizma i stanovanja već neko vrijeme aktivno raspravlja, naročito nakon najavljenog paketa poreznih izmjena i Zakona o upravljanju i održavanju zgrada, malo se, ako ikako razgovara, o tome kako europske stambene politike utječu na urbane sredine, a tako i turističke tokove, mijenjajući nacionalne politike stanovanja i širenja gradova.

Upravo o tome na posljednjem ovogodišnjem predavanju u organizaciji Društva arhitekata Zadra govorila je Ivana Katurić, docentica na Urbanim studijima Sveučilišta u Rijeci, upozorivši kako je dokazano da pretvaranje stanova u turistički smještaj i jaka sezonalnost ne samo da smanjuju priuštivost stanovanja u cijeloj Hrvatskoj jer dižu cijene stanova, već i potiču iseljavanje iz manje razvijenih krajeva te smanjuju razvoj poduzetništva. Uz konstantno bujanje privatnog smještaja to za Hrvatsku nisu dobre vijesti, imajući u vidu da se na europskoj razini promiču politike stanovanja koje nam ne idu na ruku. Za suvremenu urbanizaciju Hrvatske utvrđeno je kako se odvija prema difuznom obrascu, koji nosi visoke ekonomske, ekološke i društvene troškove.

Foto: Mislav Klanac

Difuzni model

Objašnjavajući prednosti i mane truju urbanističkih smjerova koji su trenutačno aktualni – difuzne, policentrične i kompaktne, Katurić je naglasila kako kompaktna urbanizacija, koja se na EU razini trenutačno potiče, za svoju najveću manu ima povećanje cijena stanova. Ekološki aspekt takvog urbanizma, koji podrazumijeva manju ovisnost o automobilu, ide joj u prilog. Policentrična urbanizacija, kao svojevrsna »zlatna sredina«, uz velike prometne zone znači da se izbjegava ovisnost o individualnom automobilskom prijevozu, koji je teret difuznog urbaniziranja, no država nikad do kraja u takvom području ne može srediti društvenu infrastrukturu. Kompaktna urbanizacija smjer je kojem EU trenutačno sa svim svojim politikama teži i pokušava ga nametnuti svojim članicama, iako nema ingerenciju u prostorne politike zemalja članica. Difuzna urbanizacija je ona koja podrazumijeva raspršeni urbani razvoj male gustoće.

– Kod nas se događa da ne postoji potpuna mreža osnovne komunalne infrastrukture, što znači da država, tj. mi, generacijama plaćamo urbanističke odluke iz prošlosti. U difuznom je modelu glavni problem koji se na EU razini potencira onaj okolišni – svi su orijentirani na individualni prijevoz koji ima svoju stopu zagađenja, a u ovakvom se modelu nikada do kraja ne može izgraditi kvalitetna mreža javnog prijevoza, pojasnila je Katurić. U difuznoj je urbanizaciji stanovanje dostupnije, nego u kompaktnom modelu, gdje cijena raste sa zaustavljanjem granica širenja.

Kućevlasništvo

– Onog trenutka kada kompaktna urbanizacija bude na snazi, najvažnije je pitanje priuštivog stanovanja u takvom modelu, gdje više od 30 posto mjesečnog budžeta ne smije odlaziti na troškove stanovanja. Tokom svog životnog vijeka ljudi obično imaju dvije velike investicije – u kuću i mirovinu. Onog momenta kada država na odgovarajući način ne riješi investiranje u kuću, nismo skloni ni investirati u penziju. To znači investirati u sve ostale usluge države socijalnog blagostanja, rezimirala je Katurić, dodavši kako se stanovanje treba promatrati unutar svih ostalih usluga države socijalnog blagostanja.

Foto: Mislav Klanac

– Sustavi stanovanja zapravo se razlikuju po tome koliko države dopuštaju da se u cijenu nekretnine ugradi špekulativna dobit. Ekonomski institut u svojem je recentnom istraživanju o kvaliteti stanovanja tako potvrdio ono što svi mi već znamo, a to je tko kod nas kupuje zemljišta i nekretnine i koliki je financijski jaz. Mi smo u tom istraživanju došli i do nekih podataka koji prije nisu bili dijelom znanstvenih istraživanja. Prvenstveno je to pitanje koliko se jedinica može izgraditi u postojećim građevinskim zonama. U scenariju kompaktne urbanizacije može se izgraditi više od pet milijuna jedinica. Stanovništvo se smanjuje, dok se urbanizirani prostor, po modelu disperzne urbanizacije izrazito brzo povećava. Svi znamo da ono što se povećava ne ide u korist rješavanju stamenih potreba, već fenomena sekundarnog stanovanja. Hrvatski stambeni sustav, s velikim udjelom kućevlasništva, utjecaja obitelji i visokim udjelom izgradnje vlastitim sredstvima kućanstva, uz prevladavajuću pasivnu zemljištu politiku, na nacionalnoj razini prvenstveno treba mijenjati troškove urbanizacije, gdje se država više neće dugoročno zaduživati u tom smislu, pojasnila je Katurić te se dotaknula i mogućih smjerova razvoja praksi urbanizacije i sustava stanovanja prema održivijim modelima, u čemu politike priuštivog stanovanja igraju ključnu ulogu.

Gubljenje zelenih površina

Turizam kao sekundarno stanovanje traži premalo od investitora i zato je u nas stranim ulagačima jeftino ulagati, što je glavni pokretač urbanizacije koju vezujemo uz turizam. Na kraju svog predavanja Katurić je naglasila kako se sve promjene na tržištu događaju u trenutku kada investicijski fondovi uđu na građevinsko tržište i kupnjom te ulaganjima naveliko uvjetuju promjene na nacionalnoj razini.

Foto: Mislav Klanac

– Ne trebamo prihvaćati trošak urbanizacije kao dugoročnu javnu obvezu, poručila je Katurić, dodavši kako se puna vrijednost povećanja vrijednosti zemljišta može preusmjeriti u priuštivost stanovanja. Konačne se mjere ipak trebaju provesti na nacionalnoj razini. Onog trenutka kada se zaustavi širenje urbanog područja, doći će do njegova progušćenja i mi prostor tada otvaramo nizu loših efekata, kao što je gubljenje zelenih površina. Sve su se zemlje EU zato obvezale na direktivu povećanja zelenih i vodopropusnih površina u gradovima. Druga stvar koja će nam se paralelno sa zaustavljanjem urbanizacije dogoditi je primjena Europske stambene politike, najavila je Katurić, pojasnivši kako se priuštivo stanovanje prvi put prepoznalo na europskoj razini.

– Dolazi do ogromne privatizacije stanova koji su do sada bili u javnom vlasništvu, što je na tržištu izazvalo veliki kaos, a nama će se s priuštivim stanovanjem dogoditi da ćemo europski novac moći trošiti na organizaciju priuštivog stanovanja, bilo u zonama ili kroz projekte urbanog razvoja. Nije isto zabraniti privatni smještaj u gradu gdje većina stanovništva ima prihode iz drugih djelatnosti i u sredinama gdje stanovništvo primarne prihode ima upravo od najma, zaključila je Katurić.