(NE)PRIUŠTIVO STANOVANJE S dvije prosječne plaće u Zadru se može kupiti tek - četiri kvadrata stana

Cijene nekretnina na Jadranu otišle su nebu pod oblake. I to odavno. Rezultat je to kolopleta tržišnih zbivanja koja itekako ne idu na ruku onima koji žele riješiti svoje stambeno pitanje. Platforma »Kompare« analizirala je koliko prosječna plaća u hrvatskim gradovima vrijedi u situaciji kupnje nekretnine. U posljednje tri godine cijene kvadrata skočile i do 47 posto. Takav rast daleko nadmašuje povećanje prosječnih plaća, ostavljajući mnogima san o vlastitom domu izvan dosega.

Zadarska županija s prosječnim cijenom kvadrata stana od 3.456 eura peta je županija po skupoći u Republici Hrvatskoj. Koliko je stanovnicima zadarskog područja teško doći do vlastite nekretnine potvrđuje njihova prosječna plaća od 1.277 eura. Prosječni stanovnik tako uz rok otplate 30 godina i kamatnu stopu od tri posto, može podići kredit u visini 97.010,46 eura, što mu je u Donatovu gradu dovoljno tek za stan od 28 metara četvornih ili kuću od 35 metara četvornih. Pitali smo zato gospodarske i stručnjake u prodaji nekretnina zašto je to tako te može li se očekivati naznaka snižavanja cijena nekretnina.

Kao i na svim tržištima, tako je i na tržištu nekretnina, uz troškove izgradnje, važan faktor formiranja cijena je odnos ponude i potražnje. Zbog atraktivnosti jadranske Hrvatske i same Zadarske županije, teško je očekivati da će se smanjiti potražnja za stambenim prostorom.

Vrtimo se u krug

– Stalni rast vrijednosti nekretnina potiče na njihovu kupnju kao oblik štednje, drugi bitan razlog za ulaganje je zarada od najma stambenog prostora, osobito kratkoročnog, a treći da velik broj kontinentalaca, hrvatskih građana i stranaca, dio svog radnog vijeka i mirovinu planira provesti upravo ovdje, kazao nam je direktor hrvatske gospodarske komore – Županijske komore Zadar Denis Ikić, dok je na istu problematiku ukazao i poznati zadarski agent za nekretnine Zoran Marasović kazavši kako su cijene nekretnina danas stabilne, ali ne padaju. Dodao je i to kako čak ni za vrijeme velike krize iz 2008. godine korekcije cijena nisu išle prema dolje.

Iako je prema podacima Državnog zavoda za statistiku prosječna mjesečna isplaćena neto plaća u Zadru u prosincu prošle godine bila 13,6 posto viša nego u prosincu 2023. godine, najviše zaposlenih, njih 11.123, bilo je u području djelatnosti trgovina na veliko i na malo, gdje je plaća nešto iznad tisuću eura, tj. ispod zadarskog prosjeka. U takvim uvjetima prosječna obitelj u Zadru teško može riješiti stambeno pitanje. Nekretnine u nas posebno su atraktivne zbog njihova potencijala za najam u turizmu, koji je kratkoročno vrlo isplativ. Nalazimo se tako, naglasio je Marasović, u zatvorenom krugu.

– Ono što tržištu fali su stanovi za dugoročni najam. One koji su na tržištu slobodni karakterizira visoka cijena, koju si građani teško mogu priuštiti, naročito ako nemaju dva prihoda. Ta se situacija na tržištu potom reproducira tijekom kupnje u novogradnji, jer banke su te koje igraju ulogu generatora na tržištu, objasnio je Marasović. U svakom slučaju Dalmatincima je puno teže nego velikom dijelu građana kontinentalne Hrvatske, koji si sa svojom prosječnom plaćom mogu priuštiti tri puta veću nekretninu. Kvadrat je u nekim primorskim županijama gotovo šest puta skuplji u odnosu na kontinent, gdje je najniža prosječna cijena kvadrata oko 500 eura, naspram preko tri tisuće na Jadranu.

Dugoročno zaduživanje

– Matematički izračun je jednostavan. Dvije prosječne plaće u obitelji od 1.283 eura, godišnje iznose skoro 31 tisuću eura, a 45 posto tog iznosa 13.856 eura predviđenih za godišnje kreditne obroke. To je dostatno za tek četiri kvadratna metra stana prosječne cijene od 3.456 eura po metru kvadratnom ili za pet kvadratnih metara kuće prosječne cijene 2.752 eura po metru kvadratnom. Uz aktualne kamatne stope, potreban je kredit s rokom otplate od 20 do 30 godina za kupnju adekvatnog stambenog prostora, rezimirao je Ikić, koji ipak smatra kako će najavljeni Nacionalni plan stambene politike sigurno pomoći jednom dijelu građana, jer je legislativno izmijenio, povezao i inicirao nove zakone, nudeći različite modele stanovanja u postojećim i budućim novoizgrađenim stambenim zgradama te uključujući lokalnu vlast u kreiranju priuštive nove izgradnje za svoje građane koji trebaju prostor za stanovanje kroz priuštivi najam ili vlasništvo.

Vrijeme će brzo pokazati koliko su ciljevi Nacionalnog plana usklađeni s realnošću. Da su zakonske izmjene išle na ruku kupcima slaže se i Marasović, no ističe kako do prodaje nekretnina po nižim cijenama rijetko kada dolazi.

– Korekcija prema nižoj cijeni može se dogoditi u rijetkim situacijama kada trgujete nekretninom u starogradnji čija je cijena precijenjena, ali je na dobroj lokaciji, što vlasnika, zbog velikog interesa potencijalnih kupaca može nagnati da cijenu spusti za kojih desetak posto. Realno, takve su nekretnine u odnosu na novogradnju po više faktora manje isplative, smatra Marasović te dodaje kako se većina njegovih kolega slaže da su cijene rabljenih nekretnina previsoke u odnosu na energetski učinkovitiju novogradnju.

(Ne)atraktivnost

– Takve su nekretnine jedino atraktivne kada su na izvrsnim lokacija, ali i to se mjerilo sve više pomiče, jer sva je urbana infrastruktura danas lako dostupna u svim dijelovima grada. Percepcija vrhunske lokacije se mijenja, što itekako utječe na atraktivnost cijene i opravdanost njezine cijene, pojasnio je Marasović.

Mnogo bi se faktora, zato, na tržištu trebalo poklopiti kako bi cijene nekretnina napokon počele opadati, a kao najvažnije među njima Ikić je istaknuo smanjenje inputa – zemljišta, cijene građevinskih materijala i radne snage, što bi pomoglo smanjenju cijna, cijena, ali se to trenutno ne događa, osobito ne sa cijenama zemljišta.

– Smanjenje osobnog standarda potencijalnih kupaca moguće je u sljedećim godinama zbog povećanih troškova za obranu u cijeloj Europi i moglo bi utjecati na pad potražnje za nekretninama. S druge strane, olakšice koje država nudi mladim obiteljima povećavaju potražnju za nekretninama i daju povoda prodavateljima za povećanje cijena, ali omogućuju da upravo takav, najpotrebniji segment društva dođe do priuštivog stambenog prostora, zaključio je Ikić, dodavši kako su kupci danas oprezniji, dulje se pregovara kod kupnje, manje je sklopljenih ugovora u posljednje vrijeme, ali cijene ne padaju, jer i nema previše gotovih neprodanih stanova. Velika se većina novogradnje prodaje u fazi gradnje, što, smatra Marasović, kupce stavlja u nepovoljan položaj, jer ne mogu utjecati na krajnji ishod proizvoda te nekretninu kupuju naslijepo, ne znajući hoće li će finalni proizvod biti siguran i dugoročno kvalitetan. No, dodaje, zakon ponude i potražnje takav je da kupce jednostavno tjera na kupnju novogradnje prije njezine finalizacije.

– Tržište nekretnina ipak je vrlo volatilno, te podložno brojnim utjecajima, od kojih su danas oni najvidljiviji manjak radne snage u građevinskom sektoru, kontinuirani rast cijena materijala, kao i geopolitička situacija, napose u Europi. Investitore danas na svakom koraku prate banke, te im sredstva za projekt isplaćuju u fazama, jer se prati napredak projekta na gradilištu, što uvjetuje isplate za njegov nastavak. Etažiranje se također provodi nakon izdavanja uporabne dozvole, istaknuo je Marasović, zaključivši kako novogradnja ipak ima niz benefita. Iako su stanovi, zaključio je, površinom manji, iskoristivost prostora puno je veća u odnosu na postojeće stanove, zaključio je Marasović.