Zašto cijene nekretnina ne padaju unatoč slabijoj potražnji?

Tržište nekretnina u Hrvatskoj jedan je od najvećih izvora rizika za financijski sustav, ocjenjuje Hrvatska narodna banka koja se u svojoj publikaciji Financijska stabilnost pozabavila stanjem na tržištu nekretnina koje karakterizira i daljnji, iako sporiji rast cijena. Cijene kod nas i dalje rastu, i to najbrže u EU-u, bez obzira na pad potražnje stranaca na Jadranu i općenito pad broja kupoprodaja.

Posebno su pod povećalom poslovni sektor i komercijalne nekretnine gdje HNB kao glavni izvor rizika detektira “eventualno smanjenje vrijednosti nekretnina koje su instrument osiguranja kredita”. Drugim riječima, iako tržišne okolnosti, smanjena potražnja, kao i smanjena priuštivost kupovine na kredit (unatoč rastu realnih plaća), ne idu u prilog daljnjem povećanju cijena, one se drže na visokim razinama.

Prilikom kupnje na kredit banke ih takve knjiže u svojim bilancama gdje figuriraju kao sigurni i vrijedni kolaterali te se postavlja pitanje je li to realno i održivo ili svjedočimo stvaranju tržišnog balona koji će, kada pukne, za sobom ostaviti pustoš.

Pitanje kolaterala odnosi se naravno i na sektor stanovništva gdje su se građani prilikom potpisivanja ugovora u većini slučajeva obvezali da će, ako tržišna vrijednost tog kolaterala (instrumenta osiguranja) padne, morati nadomiještati razliku.

Stoga nikome od ovih strana ne odgovara da se tržište “poravna” jer bi se pokazala prava slika stvari, a to je da su možda kupovane precijenjene nekretnine koje se kao takve nastavljaju voditi, ušle su u strukture bilanci, čine možda sistemski rizik, a nije li to definicija uzroka hipotekarnih kriza koje su bile okidači financijskih urušavanja?

Uglavnom, Hrvatska je specifično tržište, zbog priobalja, velike komparativne prednosti i snažne potražnje stranaca koji kod nas vide “drugi dom”, ali sve više i kao priliku za zaradu jer se i oni kod nas sve više bave rentanjem.

Hrvatska postaje eldorado za rentijerstvo, ne samo domaćih ljudi, nego i nerezidenata pa se kod nas koncentriraju takve “investicije” koje kupuju parcele i prodaju “sunce i more”.

Znakovi pregrijavanja

Naravno, sve to vrši pritisak na cijene i onih nekretnina koje služe kao stambene, pa i stare gradnje, čije su cijene uzletile na valu opće euforije, a kvaliteta im to ne podržava. Iako se naravno željno iščekuje oporavak u eurozoni, kod nas nominalne recesije nije ni bilo zbog snažnog priljeva EU fondova i potrošnje pogonjene rastom plaća u javnom sektoru.

Fazu korekcije, pada, smo dakle preskočili, a već se ulazi u fazu novog uzleta. Oporavak u eurozoni mogao bi donijeti dakle i novi pritisak na rast cijena te dodatno “odljepljivanje” od fundamenata, što god to značilo. Upravo taj aspekt detektira i Misija MMF-a u svojoj zaključnoj izjavi nakon posjete Hrvatskoj ističući potrebu nastavka nadziranja tržišta nekretnina, iako se ono stabilizira, kako bi se, kažu, uočili znakovi pregrijavanja i gomilanja rizika.

– Bez obzira na znakove hlađenja tržišta, sektor stambenih nekretnina mogao bi se suočiti s ponovnim pritiscima, s obzirom na povoljno oporezivanje, rast raspoloživog dohotka i visoku likvidnost banaka, kažu u MMF-u, te dodaju da “ako se ponovi snažan tržišni zamah, hrvatske vlasti trebaju biti spremne uvesti eksplicitne mjere usmjerene na korisnike kredita da bi spriječile buduće rizike za financijsku stabilnost”.

Ipak, ističu, “u svrhu ublažavanja nejednakosti ili socijalnih problema, na kupce prve stambene nekretnine mogli bi se primijeniti različiti pragovi za mjere usmjerene na korisnike kredita koji bi bili popraćeni ciljanim mjerama za poboljšanje priuštivosti”.

Kažu da je istek subvencija za stambene kredite, dobrodošao, ali predlažu – oporezivanje, odnosno drukčije oporezivanje.

Špekulativna potražnja

– Ponavljamo svoju preporuku da se uvede suvremen porez na imovinu na temelju vrijednosti i da se ukine iznimno povoljno oporezivanje dohotka od kratkoročnog najma, ističe MMF. Navodi i da se politike za rješavanje pitanja priuštivosti stambenih nekretnina trebaju usmjeriti na manjak ponude, a ne pomagati potražnji.

Kažu da poticanje ponude zahtijeva bolje iskorištavanje neiskorištenih nekretnina te moderniziranje i pojednostavljivanje propisa. Nadalje, navode da bi smanjenje ili uklanjanje povoljnog poreznog tretmana ulaganja u stambene nekretnine i kratkoročnog najma pomoglo da se smanji špekulativna potražnja i aktivira neiskorišteni stambeni fond.

– Djelovanje politike potrebno je i kad je riječ o ubrzanju modernizacije pravnog katastra, razvoju trenutačno nedovoljno razvijenog tržišta dugoročnijeg najma te ulaganju u infrastrukturu i zeleno socijalno stambeno zbrinjavanje za kućanstva s niskim primanjima.

Mjere na strani potražnje, kao što su subvencije kupcima stambenih nekretnina, čak i ako su dobro usmjerene, učinkovite su samo kratkoročno jer barem djelomično pridonose povećanju cijena stambenih nekretnina ili troškova najma u srednjoročnom razdoblju, navodi se u izjavi.