Nekretninski biznis rapidno povećao broj kreveta i šarolikost cijena u Zadru

Ponuda turističkog smještaja u Zadru iz sezone u sezonu rapidno se povećava. Nakon pandemije koronavirusa nekretninski bum se još više rasplamsao, a najveći se broj jedinica gradi upravo za iznajmljivanje, bilo kratkoročno za građane ili ono lukrativnije – u turizmu.

Povrat investicije

Upravo je iznajmljivanje nekretnina za turistički smještaj jedan od najbržih načina povrata investicija, naročito kada se radi bez registriranja i kategorizacije objekta. Porezi, nameti i članarine koje iznajmljivači plaćaju za registrirane objekte u turizmu, mnogi bi kazali, u mnogo čemu ovakav biznis čine sve manje popularnim, ali stanje na terenu je drugačije.

Kontrola ilegalnog iznajmljivana u Hrvatskoj, na temelju trenutnih zakonskih odredbi, skoro je i nepostojeća, što za većinu iznajmljivača, naročito ako žive u inozemstvu, znači da mirno mogu bez registracije iznajmljivati objekt i tako uprihoditi puno više nego da se istim poslom bave legalno. Strane državljane vlasnike nekretnina ne može se za nelegalno iznajmljivanje u Hrvatskoj goniti osim ukoliko ih inspekcija uhvati u objektu koji nelegalno iznajmljuju, što je gotovo pa i nemoguće.

Kako smo nedavno pisali, u periodu posezone i zimskih mjeseci, od listopada prošle godine do travnja ove, smještaj u domaćinstvu i ostali ugostiteljski smještaj bilježi povećanje glavnih kreveta od jedan do tri posto i povećanje pomoćnih kreveta od tri posto. Hoteli i kampovi, pak, ne bilježe promjenu kapaciteta dok nekomercijalni smještaj bilježi povećanje od pet posto.

Govoreći u brojkama, u razdoblju od 1. listopada do sada, broj kreveta u nekomercijalnom smještaju narastao je na preko 10 tisuća; u domaćinstvu je broj ležajeva porastao na više od 19 tisuća, dok smještaj u ostalim objektima iznosi više od pet tisuća ležajeva. Bilanca je to od više od 37 tisuća prijavljenih ležajeva za potrebe turizma.

Nema kriterija

Usporedili smo zato cijene smještaja za sedam dana odmora u dvije najpopularnije kategorije smještaja, u apartmanima i hotelima. Odlučili smo usporediti cijene u predsezoni i špici sezone i to za kategoriju dva gosta i kategoriju obitelji s dvoje djece koje trebaju imati na raspolaganju dvije sobe u svom smještajnom objektu.

Cijene su zaista šarolike i variraju čak i unutar kategorije objekata s istim brojem zvjezdica. A na cijenu danas utječe sve, od blizine centru grada, plaži ili pak zračnoj luci, do dodatnih sadržaja, kao što su bazeni, sportski tereni ili igrališta za djecu. No, manjak sustavne kontrole turističkog tržišta pomiješan s porastom broja turista, ujedno i znači da realnih kriterija i nema, te da su turisti zapravo prepušteni sami sebi procjenjujući najbolji omjer cijene i kvalitete za svoj budžet.

Gledajući cijene u zadarskim hotelima u periodu predsezone cijene sobe za dvije osobe kreću se od 800-tinjak pa do 1.400 eura za hotele s tri zvjezdice, dok u onima s četiri cijene prelaze tisuću eura i penju do čak četiri tisuće za sedmodnevni odmor.

Što se tiče špice sezone, dvije će osobe proći više-manje isto u hotelima s dvije zvjezdice, jer nismo zabilježili značajnije skokove u cijenama. Dapače, veća je šansa da ćete na internetskim platformama za buking naići na posebne ponude i niže cijene. Što se tiče hotela s četiri zvjezdice, cijene se kreću od kojih 1.300 pa sve do četiri tisuće eura, ovisno o lokaciji hotela i njegovoj orijentaciji prema obiteljskim gostima.

Apartmani od 300 do 1.300 eura

Ako se par, pak, odluči za smještaj u jednom od brojnih gradskih apartmana svakako će proći mnogo jeftinije nego u gradskim hotelima. U periodu predsezone smještaj u apartmanu s tri zvjezdice tako se za sedmodnevni boravak može pronaći već od 300-tinjak eura, a cijene više – manje ne idu iznad 400 eura. U kategoriji objekata s četiri zvijezde se cijene malo razlikuju i mogu ići i do 600 eura. Špica je sezone, naravno, nešto skuplja, jer i potražnja za smještajem višestruko se povećava. Cijene apartmana za dvoje dižu se iznad 500 eura, koliko je neka minimalna cijena na koju smo naišli. Granica je pak puno viša, tako da apartman s tri zvjezdice ponegdje košta i 1.300 eura. Apartmani s četiri zvjezdice pak koštaju minimalno oko 800 eura.

Hrvatska je popularna destinacija za odmor obitelji s djecom, tako da smo provjerili koliko sedam dana odmora na zadarskoj obali u predsezoni i špici sezone košta za obitelj s dvoje maloljetne djece koja treba dvije sobe.

Gradski se hoteli tako u predsezoni kreću u rangu od 1.300 eura za hotele s tri zvjezdice pa sve do dvije tisuće za one s četiri zvjezdice, što je svakako isplativija opcija nego u našoj prvoj kategoriji s dvoje putnika. No, i obitelji će u špici sezone platiti puno višu cijenu za smještaj u hotelima, tj. skoro dvostruko više, jer najniža cijena na koju smo naišli je preko dvije tisuće eura za hotel s tri zvjezdice, dok smještaj u onima s četiri može ići i do 4.500 eura.

Smještaj u apartmanima zato je puno povoljniji. U predsezoni obitelj će za sedam dana odmora apartman s dvije sobe platiti minimalno 400 eura za tri zvjezdice pa sve do 1.200 za četiri. Što se tiče špice sezone, cijene se kreću od 700 pa sve do tri tisuće eura.

Klaudio Grdović, Foto: Arif Sitnica

Dvosjekli mač

Situaciju na terenu prokomentirao nam je Klaudio Grdović, dugogodišnji iznajmljivač i predsjednik Udruge privatnih iznajmljivača Zadarske županije pri HGK, rekavši nam kako realno svatko sam sebi određuje standard po kojem će nuditi svoj smještaj. Bilo da se smještaj nudi po principu »ista cijena kao i u susjeda« kako jedni drugima ne bi bili izravna konkurencija ili »pucajući u prazno« i na taj način provjeravajući koja je gornja granica do koje turisti pristaju na cijenu. Grdović nam kaže kako su obje opcije dvosjekli mač.

– Špekulacije s cijenama svakome se, pa i najiskusnijim poduzetnicima, mogu obiti o glavu. Hoteli, koji su u Zadru ipak još uvijek u manjini, barem mogu jedni druge proučavati i tako krojiti svoje cijene i biti konkurentni, dok kod apartmanskog smještaja vlada ‘ko je jamio, jamio je’. Da se razumijemo, i kod hotelskih je poduzeća prisutno povećanje ili snižavanje cijena, ovisno o broju gostiju i potražnji za bukingom. Jesu li cijene realne ili ne, u našem je sustavu zapravo stvar pojedinačne odluke, kazao je Grdović, dodavši kako se tržište samo regulira, a daljnji rast broja ležajeva, a s time i potražnja, nimalo ne pomažu uvođenju reda kada je riječ o cijenama.

– Prigovarati se zapravo može samo u prazno, jer rijetko će kada gost, naročito ako je prvi put u destinaciji, biti ugodno iznenađeni cijenama. Mi koji već godinama radimo i koji smo si stvorili bazu gostiju koji se stalno vraćaju, imamo priliku ponuditi im bolje uvjete, ali to je zapravo rijetkost. No, loša recenzija i žalba na internetskim platformama uvelike može utjecati na rapidni pad interesa, tako da ponekad čak niti niža cijena ne postiže željeni efekt, zaključio je Grdović.