U Zadarskoj županiji preko 40 posto praznih nekretnina, samo 850 prijavljenih za program priuštivog najma

Ministar prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine Branko Bačić izjavio je u srijedu na sjednici Vlade da je do sada na razini države zaprimljeno oko 850 prijava vlasnika koji su spremni svoje stanove uključiti u sustav priuštivog najma Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN). Ta brojka – koja još uvijek nije konačna – sukladno podacima kojima barata Ministarstvo predstavlja svega 0,1 posto praznih stanova i kuća u državi.

U Hrvatskoj, kako su u više navrata istaknuli vladajući, po procjenama nedostaje oko 230 tisuća nekretnina, a praznih je oko 600 tisuća. Potonja se brojka temelji na podacima iz popisa stanovništva iz 2021. godine, prema kojem u Hrvatskoj ima 595.280 nenastanjenih nekretnina. Od toga se u Zadarskoj županiji nalazi 43.870 praznih stanova i kuća, što iznosi 27,96 posto od ukupnog broja nekretnina, u što su uračunate i vikendice, nekretnine koje se koriste u vrijeme sezonskih radova u poljoprivredi te stanovi u kojima se samo obavljala djelatnost. Ako se u obzir uzmu samo nekretnine namijenjene za stalno stanovanje, dolazi se do brojke od 42,3 posto praznih nekretnina u općinama i gradovima na području Zadarske županije.

Namijenjene stanovanju

Među gradovima u županiji po udjelu praznih kuća i stanova u ukupnom broju nekretnina namijenjenih za stalno stanovanje prednjači Pag (60,34 posto), a slijede Obrovac (46,63 posto), Benkovac (44,64 posto), Biograd (44,3 posto), Nin (38,62 posto) i Zadar (31,20 posto).

Kada je riječ o općinama, u Zadarskoj je županiji po udjelu praznih nekretnina namijenjenih za stanovanje vodeći Vir, s preko 80 posto praznih nekretnina, preko 76 posto ih je prazno u Jasenicama, skoro 60 posto u Vrsima, 58 posto na Pašmanu, 55 posto u Gračacu i 50 posto u Polači. Između 40 i 50 posto nekretnina prazno je i u Preku, Povljani, Ražancu, Privlaci, Posedarju, Stankovcima, Lišanima i Svetom Filipu i Jakovu. Pet općina s najmanjim udjelom praznih nekretnina su Novigrad (29,25), Bibinje (28,59), Tkon (23,71), Sali (23,13) i Galovac (20,74 posto).

Prevedeno u brojke, u Zadru je sukladno podacima Državnog zavoda za statistiku prazno preko 12.100 stanova, drugi je po broju Vir s nešto više od šest tisuća praznih nekretnina. U Benkovcu ih je prazno oko 2.700, na Pagu nešto više od dvije tisuće, u Gračacu, Biogradu i Jasenicama oko 1.600, u Preku skoro 1.400, na Pašmanu i Obrovcu nešto manje od 1.300.

Stabilnost, ne zarada

Vlasnici praznih kuća i stanova u kojima nitko ne živi u posljednje dvije godine, do polovice veljače mogli su se prijaviti za program priuštivog najma i svoju nekretninu APN-u prepustiti na upravljanje na razdoblje od tri do 10 godina.

Dio onih koji su se odazvali javnom pozivu, a takvih je prema prvim informacijama svega 850, novac od najamnine dobit će u dvije rate – 60 posto odmah na početku, a ostatak nakon isteka polovice ugovornog razdoblja, pri čemu je u računicu ukalkulirana lokalna medijalna najamnina. To znači da se polovica stanova na području općine ili grada iznajmljuje po većoj, a polovica po manjoj cijeni od one koju je definirao APN. Po njihovoj računici, medijalna cijena najma za garsonijeru od 30 kvadrata u Zadru iznosi 280 eura, stana od 60 kvadrata 560 eura, a od 90 kvadrata 845 eura.

Odgovor na pitanje je li najam preko APN-a doista isplativ, i ako je – za koga, potražili smo kod zadarskog savjetnika za nekretnine, Silvijana Cvara, koji prije svega ističe da program priuštivog stanovanja nije investicijski program niti jamstvo dobrog prinosa, nego prvenstveno socijalna mjera i strategija očuvanja vrijednosti.

– Uključivanje u APN-ov program priuštivog najma za vlasnike ima smisla jedino ako posjeduju nekretninu koja nije opterećena kreditom, ako im je cilj nekakva stabilnost, a ne maksimalna zarada, zatim u slučajevima kad se radi o nekom manjem stanu u urbanoj zoni i na koncu kada vlasnici dugoročno računaju na rast vrijednosti nekretnine. Ključno je zapravo da se ne oni ne žele baviti svojom nekretninom i ne žele aktivno njome upravljati. U svakom drugom pogledu, mislim da se ta dobit može maksimizirati, odnosno da vlasnici mogu bolje unovčiti svoje nekretnine.

Više štete nego koristi

Naime, Cvar izračunate medijalne cijene najma nekretnine ocjenjuje kao nerealne u odnosu na aktualne tržišne uvjete.

– Danas stan od 60 kvadrata u Zadru, za koji sukladno APN-u medijalna stanarina iznosi 563 eura, teško možete pronaći za dugoročni najam ispod 700, 800 eura. Tako da su to po meni vrlo konzervativne cijene koje nisu odraz tržišta, istaknuo je Cvar

Osim toga, ako bi se APN-ovu programu odlučio priključiti vlasnik stana koji je opterećen kreditom, njemu bi to donijelo više štete nego koristi.

Naime, kako je izračunao Cvar, za stan od 60-ak kvadrata, vrijedan 180 tisuća eura, vlasnik bi u realnim uvjetima na kredit od 80 posto vrijednosti (144 tisuće eura) plaćao mjesečnu ratu između 750 i 850 eura. S druge strane, kroz program priuštivog najma od države može računati na 550 do 650 eura najamnine, dok mu troškovi održavanja, pričuve i poreza pojedu još dodatnih 80 do 120 eura mjesečno. Kad se sve zbroji, takav stan u APN-ovu modelu vlasniku bi stvorio rupu u kućnom budžetu od otprilike 200 do 350 eura mjesečno te bi se u takvom scenariju, kako ističe Cvar, radilo zapravo o subvencioniranom stanovanju uz privatni financijski teret vlasnika.

Najamnina

Najmoprimci koji dobiju stan u najam preko APN-ova programa priuštivog najma neće plaćali puni iznos zaračunate najamnine, nego tzv. »priuštivu najamninu« koja ovisi o njihovim prihodima i režijama.

Točnije, najamnina zajedno s troškovima režija pri tom ne smije prelaziti 30 posto mjesečnih prihoda kućanstva, a razliku do pune (medijalne) najamnine koju dobiva vlasnik stana pokrivat će državno, odnosno APN-ovo sufinanciranje.

Ako je kuću ili stan potrebno adaptirati prije useljenja – u što ne ulaze konstrukcijska oštećenja – to se radi o trošku vlasnika, koji će nakon dobivanja avansa imati šest mjeseci za uređenje nekretnine. Osim poreza na dohodak od imovine, vlasnik stana koji se uključi u program priuštivog najma trebao bi plaćati i pričuvu, uz APN-ovo sufinanciranje u iznosu od jednog eura po metru četvornom.

Ilustracije radi, za trogodišnji najam stana u Zadru od 65 kvadrata vlasnik nekretnine dobio bi ukupno nešto manje od 22 tisuće eura – oko 13 tisuća eura uplatilo bi mu se odmah, a ostatak za godinu i pol. Po toj računici mjesečna stanarina za stan od 65 kvadrata u Zadru – bez obzira na mikrolokaciju – iznosi 610,16 eura, a vlasnici stana u tri će godine platiti porez na dohodak od imovine u iznosu manjem od dvije tisuće eura.

Kada je riječ o utjecaju ovakve mjere na cijene najma, Silvijan Cvar ocjenjuje da je u ovom trenu prerano govoriti o tome hoće li i kako program priuštivog najma utjecati na tržišne cijene najamnina, napose zato što se – bar ako je suditi po prvim objavljenim brojkama, relativno malo vlasnika nekretnina uopće poželjelo priključiti APN-ovu programu.