Zadarski poduzetnici traže veću sigurnost, Grad odbio: 'Petogodišnji ugovori su dovoljni'

Uložiti vlastiti novac u uređenje gradskog lokala, pokrenuti posao i pritom imati ugovor na najviše pet godina, bez prava na povrat uloženih sredstava, uvjeti su na koje će zadarski poduzetnici morati pristajati i ubuduće. Grad Zadar odbio je prijedlog da se zakup poslovnih prostora produlji na deset godina, a istodobno priprema pravila prema kojima će zakupnine tijekom trajanja ugovora moći rasti, ali se neće smanjivati čak ni ako novi gradski kriteriji budu povoljniji za zakupnike. Takvo rješenje predviđa nova odluka o zakupu i kupoprodaji poslovnih prostora, koju je gradonačelnik Šime Erlić uputio Gradskom vijeću na donošenje.

Ekonomska (ne)sigurnost

Riječ je o usklađivanju gradskih propisa s izmjenama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora, no predložene odredbe nameću i pitanje položaja obrtnika i poduzetnika koji posluju u gradskim nekretninama. Dok Grad zadržava mogućnost povećavanja zakupnina i ograničava trajanje ugovora, zakupnici preuzimaju troškove uređenja prostora, redovitog održavanja i ispunjavanja drugih ugovornih obveza.

Jedna od najvažnijih promjena odnosi se na određivanje visine zakupnine, o čijim će kriterijima ubuduće odlučivati Gradsko vijeće, umjesto gradonačelnika koji je dosad utvrđivao početne cijene prilikom raspisivanja natječaja. Ako Grad tijekom trajanja ugovora promijeni kriterije i utvrdi višu zakupninu, novi iznos primjenjivat će se od 1. siječnja sljedeće godine, uz sklapanje dodatka ugovoru. Međutim, ako novi kriteriji budu predviđali nižu zakupninu od one koju poduzetnik već plaća, njegov račun ostat će nepromijenjen.

Konkretni iznosi budućih zakupnina nisu utvrđeni jer će se određivati posebnom odlukom, ovisno o djelatnosti i zoni u kojoj se poslovni prostor nalazi.

Tijekom javnog savjetovanja pitalo se i o trajanju ugovora, pri čemu je jedan od zainteresiranih sudionika predložio da Grad omogući desetogodišnji zakup. Prijedlog je obrazložen potrebom za većom ekonomskom sigurnošću, osobito kada zakupnici vlastitim sredstvima financiraju uređenje i prilagodbu poslovnih prostora. Grad takav zahtjev nije prihvatio, smatrajući da petogodišnji ugovori pružaju dovoljnu pravnu sigurnost i ekonomsku isplativost, osobito u usporedbi s uvjetima zakupa nekretnina u privatnom vlasništvu.

Ulaganje

Odbijanje duljih ugovora posebno je zanimljivo zbog uvjeta pod kojima zakupnici preuzimaju poslovne prostore. Prema predloženoj odluci, prostor se uzima u viđenom stanju, a zakupnik ga mora urediti i prilagoditi ugovorenoj djelatnosti o vlastitom trošku, uz odricanje od prava na naknadu uloženih sredstava, čak i kada je Grad prethodno odobrio radove.

Poduzetnik tako može znatno ulagati u nekretninu koja nije njegovo vlasništvo, bez ugovornog jamstva da će u njoj poslovati dulje od pet godina. Pritom za preinake kojima se mijenjaju konstrukcija, raspored, površina, namjena ili vanjski izgled prostora mora prethodno pribaviti pisanu suglasnost Grada.

Predviđena je i obveza obavljanja djelatnosti najmanje jedanaest mjeseci godišnje. Za mjesece u kojima zakupnik ne posluje protivno toj odredbi propisano je povećanje zakupnine za 30 posto, uz pripadajući PDV, što je posebno značajno za djelatnosti čiji prihodi ovise o turističkoj sezoni.

S druge strane, urednim zakupnicima omogućuje se nastavak korištenja prostora bez ponovnog javnog natječaja. Grad im može najkasnije 60 dana prije isteka postojećeg ugovora ponuditi novi petogodišnji zakup, pod uvjetom da su podmirili sve obveze, obavljaju dopuštenu djelatnost i da Grad ne namjerava prostor koristiti na drugi način.

Mogućnost prodaje

Mogućnost sklapanja novog ugovora predviđena je i za zakupnike kojima je prethodni ugovor već istekao, ali su nastavili uredno izvršavati obveze i protiv kojih se ne vodi postupak iseljenja. Time se omogućuje reguliranje njihova statusa bez raspisivanja novog natječaja.

Od javnog natječaja izuzimaju se i određene zdravstvene djelatnosti, među kojima su ordinacije obiteljske medicine, dentalne zaštite, pedijatrije, ginekologije te medicine rada, uz uvjet da imaju ugovor s HZZO-om i djeluju u sklopu mreže Doma zdravlja Zadarske županije.

Odluka uređuje i mogućnost prodaje pojedinih gradskih poslovnih prostora postojećim zakupnicima. Njima se, pod propisanim uvjetima, pri utvrđivanju kupoprodajne cijene mogu priznati neamortizirana ulaganja koja su povećala tržišnu vrijednost nekretnine, i to najviše do 30 posto njezine procijenjene vrijednosti. Ipak, za najatraktivnije ulične lokale u ekstra i prvoj zoni vrijede posebna ograničenja prodaje.

Za zadarske obrtnike i poduzetnike ključno će biti utvrđivanje novih cijena zakupnina, o kojima Gradsko vijeće tek treba odlučivati.