Prodaja nekretnina pada, a cijene i dalje samo rastu

Trend pada prodaje nekretnina na području Zadarske županije, koji je počeo prošle godine, nastavljen je i u prvoj polovini 2024., ali s usporavanjem, pokazuju podaci Porezne uprave. Prema tim podacima, do 26. lipnja ove godine, odnosno u prvih 175 dana prodano je 2.407 svih oblika nekretnina, od čega 689 stanova.

Radi se o padu prodaje svih nekretnina od 24,5 posto te o padu prodaje stanova od 16,3 posto. Ipak, s obzirom na to da se u prvom dijelu godine uobičajeno proda manji broj nekretnina, kao i da se dio transakcija koje su u tijeku naknadno prijavi kroz papire, za očekivati je kako će ovaj pad prodaje na godišnjoj razini biti manji i do 50 posto od sadašnjih postotaka.

U usporedbi podataka za cijelu 2023. godinu s 2022. ukupan pad prodaje svih oblika nekretnina je 9 posto, a pad broja stanova 12 posto.

Poskupljuje i radna snaga

Govoreći o ovim podacima Porezne uprave, suvlasnik poznate zadarske agencije za promet nekretninama, Zoran Marasović, potvrdio je kako je i ove godine nastavljen pad broja transakcija.

– Ipak, htio bih napomenuti kako ćemo preciznije procjene moći dati sredinom jeseni, budući da se u prvom kvartalu tradicionalno završi vrlo mali broj transakcija. Na ukupne podatke mogu puno utjecati slučajevi pojedinih stambenih zgrada s puno stanova, odnosno predaji svih ugovora o prodaji tih stanova s ovjerama, kaže Marasović.

Prema godišnjem Izvješću o tržištu nekretnina koje je objavio Grad Zadar, u 2023. je prosječna prodajna cijena stana iznosila 2.017,02 €/m², što je u odnosu za 2022. godinu povećanje cijene od 9,10 posto. Stambene zgrade (kuće) prosječno su se u toj godini prodavale po cijeni od 830,18 €/m², što je u odnosu na prethodnu godinu povećanje od nevjerojatnih 84,35 posto.

– Prosječne cijene kvadrata stana su, prema mojim iskustvima, u 2023. godini bile bitno veće od prosjeka koje je u izvješću naveo Grad Zadar. Cijene nekretnina su svake godine stalno u malom porastu. Porast cijena stanova ima više razloga, od stope inflacije, potom kamatnih stopa za kredite za kupnju stanova koje određuju banke, a što je glavni generator poskupljenja.

Kamatne stope na kredite su se sada malo upristojile, a bile su u negativnom smjeru za korisnike kredita.

Na prodajne cijene stanova utječu i cijene građevnog materijala i troškovi izvođača radova kojima stalno poskupljuje radna snaga na gradilištima, pa investitori povećaju cijene stanova kako bi to nadomjestili, a s obzirom na funkcioniranje tržišta na način ponude i potražnje, ističe ovaj agent za promet nekretninama dodajući kako su kupci u nezahvalnoj situaciji te su primorani prihvatiti ove cijene, budući da će za mjesec, dva ili za pola godine one porasti za 50-ak ili 100 eura po kvadratu.

Do jučer se za kvadrat stana tražilo 2.700, 2.800 eura/m², a sada se već traži 3.000, 3.100 ili 3.200 eura/m², napominje.

Nedostatak novogradnje

Neki posrednici u prometu nekretninama u zadnje vrijeme su u javnost izlazili s informacijom kako zapravo cijene kvadrata stanova, bez obzira na njihovo povećanje, nisu pratile kretanje stope inflacije, tako da su pojeftinile. Službena stopa inflacije u 2023. je na razini cijele godine dosegnula 8,4 posto, u cijeloj 2022. iznosila je 10,8 posto, a u 2021. je bila 2,7 posto.

Spomenuti posrednici u prometu nekretninama također navode kako cijene nekretnina rastu i zbog razloga da se u Hrvatskoj gradi nedovoljno stanova, posebno u usporedbi s razdobljem prije velike krize koja je počela 2009.

– Zasigurno ima istine u tvrdnjama kako cijene stanova rastu, budući da se gradi nedovoljno stanova, a toga ima u valovima. Trenutačno u Zadru, prema mojim informacijama, ima projekata stambenih zgrada za koje su investitori ishodili građevinske dozvole, ali nisu izabrali izvođače, a neki su u fazi ishođenja građevinskih dozvola.

Meni će biti interesantno vidjeti kako će gradnja svih tih stambenih zgrada izgledati kad se sve zahukta. Još uvijek imamo nedostatak novogradnji, zbog čega se događa da se, dok je nova stambena zgrada još u povojima, u papirima i iskopima, veliki broj stanova proda.

Stoga se događaju situacije da investitori balansiraju s udjelom stanova u pojedinoj zgradi koje će pustiti u prodaju, budući da im uopće nije problem prodati sve stanove u zgradama koje su se počele graditi. Kalkuliraju zbog toga što su neke investitore gotovo uništile posljedice izbijanja agresije na Ukrajinu.

Oni su tada stanove unaprijed prodali, da bi potom došlo do naglog skoka svih mogućih troškova pa na kraju nisu mogli pokriti uloženo u pojedini projekt. Tako investitor dio stanova po zgradi sačuva za drugu etapu prodaje kako bi mogao pratiti situaciju na tržištu, da se ne dovede u situaciju da jako narastu troškovi izgradnje.

Ovakvim postupanjem se investitor štiti od neočekivanog udara na tržištu, pojašnjava Marasović koji je otkrio iz kojih država dolaze kupci stanova u Zadru.

Stranci manje kupuju

– Prema mojim saznanjima opada udio stranih državljana među kupcima stanova. Oni su nekad činili jednu trećinu kupaca, a sada je njihov udio opao na 25 – 27 posto, što je također znakovito.

Jedan od bitnih čimbenika je što je u Njemačkoj narasla kamatna stopa za kredite za kupnju stanova, upozorava ovaj posrednik u prometu nekretninama.

Iz podataka Porezne uprave može se vidjeti kako je u Zadarskoj županiji u 2023. godini prodano točno 6.666 svih oblika nekretnina, od čega 1.245 građevinskih zemljišta, 689 stanova, 346 poljoprivrednih zemljišta i 422 stambenih objekata. U svim oblicima nekretnina prodaja je bila manja nego 2022.