Zadarski arhitekti upozoravaju: 'Gradi se sve više zgrada, a sve izgledaju kao da ih je radila umjetna inteligencija'

Za čak 61 milijun eura povećana je u samo godinu dana vrijednost građevinskih radova na stambenim zgradama u Zadarskoj županiji, dok je istodobno vrijednost radova na nestambenim objektima smanjena za više od 29 milijuna eura. Stanogradnja je tako postala uvjerljivo najzastupljeniji segment građevinskog sektora, a gotovo polovica ukupne vrijednosti evidentiranih radova odnosi se upravo na stambene objekte. No, koliko se tih stanova zapravo gradi za ljude koji u Zadarskoj županiji žive tijekom cijele godine?

Stručna procjena

Iz Društva arhitekata Zadra, koje je za Zadarski list analiziralo intenzitet gradnje u obalnim općinama, upozoravaju da velik broj novoizgrađenih stanova ne znači nužno i povećanje broja stalnih stanovnika.

– Prema stručnoj procjeni, manje od 10 % do maksimalno 15 % novoizgrađenih stanova u navedenim općinama namijenjeno je cjelogodišnjem, stalnom stanovanju lokalnog stanovništva, istaknuli su iz Društva arhitekata Zadar, govoreći o općinama poput Povljane, Privlake, Kolana, Vrsi i Nina.

Preostalih 85 do 90 posto, prema njihovoj procjeni, otpada na nekretnine domaćih i stranih vlasnika koje se koriste nekoliko tjedana godišnje, apartmane za kratkoročni turistički najam te stanove kupljene radi očuvanja vrijednosti kapitala. Riječ je o stručnoj procjeni za pojedine obalne općine, a ne o službenom podatku za cijelu Zadarsku županiju.

Najnoviji podaci Državnog zavoda za statistiku pokazuju da je vrijednost izvedenih građevinskih radova u Zadarskoj županiji tijekom 2025. godine dosegnula 381,96 milijuna eura, odnosno 46,2 milijuna eura više nego godinu ranije. Povećanje iznosi 13,8 posto, no daleko je izraženiji rast vrijednosti radova na stambenim zgradama, sa 121,70 na 182,78 milijuna eura, odnosno čak 50,2 posto.

Udio stanogradnje u ukupnoj vrijednosti radova tako je u samo godinu dana porastao s 36,2 na 47,9 posto. Istodobno je vrijednost radova na nestambenim zgradama pala s 94,78 na 65,57 milijuna eura, odnosno za 30,8 posto. Na prometnoj infrastrukturi izvedeni su radovi vrijedni 65,63 milijuna eura, a na cjevovodima, komunikacijskim i električnim vodovima dodatnih 51,79 milijuna eura.

Interesi kapitala

Zadarska županija po ukupnoj vrijednosti građevinskih radova zauzima šesto mjesto u Hrvatskoj, ali je prema vrijednosti radova na stambenim zgradama treća, iza Grada Zagreba i Splitsko-dalmatinske županije. Pritom je udio stanogradnje u ukupnoj vrijednosti radova na zadarskom području gotovo dvostruko veći nego na državnoj razini.

Da nije riječ samo o povećanju vrijednosti radova pokazuju i podaci o dovršenim stanovima. Tijekom prošle godine u Zadarskoj županiji završeno je 2.829 stanova, odnosno 251 više nego 2024. godine. Završeno je i 1.027 stambenih zgrada, po čemu je Zadarska županija bila prva u Hrvatskoj, dok se prema broju dovršenih stanova smjestila odmah iza Grada Zagreba.

Takav intenzitet gradnje za zadarske arhitekte nije iznenađenje. Smatraju da je riječ o posljedici prostorne politike koja se provodi već dva desetljeća, tijekom kojih su brojne općine širile građevinske zone znatno iznad stvarnih potreba stanovništva.

– Kroz protekla dva desetljeća prostorni planovi općina često su obuhvaćali prekomjerno široke obuhvate građevinskih područja naselja. Građevinske zone stvorene su bez čvrstih demografskih opravdanja, čime je stvoren ogroman resurs građevinskog zemljišta spreman za brzu eksploataciju, navode iz Društva arhitekata Zadar.

Posebno su kritični prema načinu na koji se prostorni planovi donose i mijenjaju, smatrajući da se dugoročni razvoj mjesta prečesto podređuje pojedinačnim investicijskim projektima.

– Umjesto usmjeravanja razvoja prema jasnoj viziji i održivom urbanom identitetu, prostorno planiranje na lokalnim razinama uvelike se svelo na »uslužni urbanizam« – prilagođavanje planova individualnim zahtjevima investitora i uskim kapitalnim interesima, poručuju arhitekti.

Privlačne lokacije

Povljana, Privlaka, Vrsi i Vir, objašnjavaju, imaju i prirodne preduvjete za intenzivnu izgradnju jer je riječ o područjima s pretežno ravnim terenom u neposrednoj blizini mora. Takve su lokacije investitorima posebno privlačne jer omogućuju jednostavniju i jeftiniju gradnju nego na strmim i prostorno ograničenim dijelovima obale. No, dostupnost građevinskog zemljišta, upozoravaju arhitekti, nije sama po sebi dovoljan razlog za njegovo pretvaranje u nove stambene zone.

Uz razmjere gradnje, iz Društva arhitekata Zadar problematiziraju i kvalitetu arhitekture. U brojnim obalnim mjestima, smatraju, nestaju graditeljske posebnosti i prepoznatljiv izgled naselja, a zamjenjuju ih gotovo identični objekti prilagođeni maksimalnoj iskoristivosti zemljišta.

– Velik dio novogradnje čine tzv. »vile s bazenima« i manje višestambene zgradice (zgrade s 3 do 6 stanova) koje se projektiraju obrazac-metodom – kao da ih je izgenerirao AI. Riječ je o generičkoj arhitekturi bez uporišta u lokalnom kontekstu, tradiciji ili pejzažnim osobitostima, optimiziranoj isključivo za maksimalnu izgrađenost čestice, upozoravaju iz Društva.

Problem, međutim, ne završava na izgledu novih zgrada. Na područjima na kojima se u kratkom razdoblju izgradi velik broj stanova infrastruktura često ne prati povećanje broja korisnika prostora, osobito tijekom turističke sezone. Istodobno se ne razvijaju odgovarajući javni sadržaji potrebni stanovništvu koje u tim mjestima boravi tijekom cijele godine.

»Naselja duhova«

– Rezultat su naselja koja su ljeti preopterećena infrastrukturom (voda, odvodnja, promet, otpad), dok zimi postaju »naselja duhova« bez društvenog života i osnovnih sadržaja za lokalnu zajednicu, upozoravaju zadarski arhitekti.

Posebno ističu nedostatak vrtića, škola, parkova, uređenih javnih površina te pješačke i biciklističke infrastrukture. U takvim okolnostima, smatraju, velik broj novih stambenih jedinica ne prati odgovarajući razvoj naselja, nego se povećava sezonsko opterećenje postojećih prometnih i komunalnih sustava.

Posljedice intenzivne stanogradnje osjećaju se i na tržištu nekretnina. Iako se broj dovršenih stanova povećava, to ne znači da je mladim obiteljima i lokalnom stanovništvu lakše riješiti stambeno pitanje. Naprotiv, u obalnim općinama građevinsko zemljište i novoizgrađeni stanovi sve se više nude kupcima kojima nekretnina nije potrebna za svakodnevni život.

– Prirodni resursi i najatraktivnije lokacije uz obalu troše se na komercijalni turistički proizvod, dok se javne potrebe i poticana stambena izgradnja (POS) guraju na periferiju. Time mlade obitelji i lokalno stanovništvo bivaju istisnuti s tržišta nekretnina jer ne mogu konkurirati stranim kupcima i investicijskom kapitalu, ističu iz Društva arhitekata Zadar.

Neće stati

Da se građevinska aktivnost neće zaustaviti na prošlogodišnjim rezultatima, upućuju i podaci o izdanim građevinskim dozvolama. Prema dozvolama izdanima tijekom 2025., na području Zadarske županije predviđeni su radovi ukupne vrijednosti 716,39 milijuna eura, od čega se čak 553,47 milijuna eura odnosi na stambene zgrade. Njihov udio u predviđenoj vrijednosti radova doseže 77,3 posto.

Za Društvo arhitekata Zadra sadašnji trendovi zahtijevaju promjenu načina prostornog planiranja, osobito u općinama u kojima intenzivna stanogradnja već mijenja karakter naselja. Kao nužne mjere izdvajaju smanjenje i redefiniranje građevinskih područja, strože urbanističke uvjete, razlikovanje zona stalnog stanovanja od turističkog najma te zaštitu preostalog obalnog pojasa.

– Bez hitnog zaokreta u prostorno-planerskoj praksi, kroz redefiniranje građevinskih područja, uvođenje strogih urbanističkih uvjeta, razlikovanje zona stalnog stanovanja od turističkog najma te zaštitu preostalog obalnog pojasa, obalne općine trajno gube autentičnost i prostornu održivost, zaključuju iz Društva arhitekata Zadra.