Javni bilježnici upozoravaju na zamke kod kupovine nekretnina

Pravna sigurnost ne stvara se u trenutku potpisivanja kupoprodajnog ugovora, već mnogo ranije, provjerom zemljišnoknjižnog stanja, razumijevanjem upisa i pripremom isprava koje omogućuju provedbu promjene vlasništva. Pogreška koja se u početku učini samo kao administrativni detalj, kasnije može dovesti do brojnih problema, zastoja u prodaji, nemogućnosti upisa vlasništva, problema s kreditom, obiteljskih nesporazuma ili dugotrajnih sudskih postupaka, upozorava Hrvatska javnobilježnička komora (HJK).

Zemljišne knjige pokazuju pravno stanje nekretnine, odnosno tko je upisan kao vlasnik, postoje li suvlasnici, hipoteka, služnost, zabilježba spora, zabrana raspolaganja ili drugo pravo koje može utjecati na kupnju, prodaju ili korištenje nekretnine. Stoga zemljišnoknjižni izvadak nije samo administrativni detalj, nego prvi dokument koji može otkriti rizike prije nego što građanin potpiše ugovor ili isplati novac.

Otplata kredita

U praksi se i dalje događaju situacije u kojima se nekretnina godinama koristi unutar obitelji, nasljednici su se usmeno dogovorili, kupoprodaja je ranije djelomično provedena ili je kredit otplaćen, ali stanje u zemljišnoj knjizi nije uređeno. Problem tada često postaje vidljiv tek kada se nekretnina želi prodati, darovati, etažirati, obnoviti ili koristiti kao osiguranje za novi kredit.

Prije kupnje nije dovoljno provjeriti tko u nekretnini živi ili tko se predstavlja kao vlasnik, presudno je tko je upisan u zemljišnoj knjizi. Osim imena vlasnika, treba pažljivo pregledati opis nekretnine, suvlasničke udjele, terete i zabilježbe, podsjećaju iz javnobilježničke komore. Hipoteka znači da je nekretnina dana kao osiguranje za tražbinu, služnost može značiti pravo prolaza ili korištenja, a zabilježba spora upozorava da se vodi postupak koji može utjecati na vlasništvo. Takvi upisi ne znače nužno da se nekretnina ne može kupiti ili prodati, ali znače da ih treba razumjeti prije donošenja odluke.

Također podsjećaju kako je važno razlikovati zemljišnu knjigu i katastar. Katastar daje podatke o položaju, obliku, površini i načinu uporabe čestice, dok zemljišna knjiga prikazuje pravno stanje. Ako se podaci u katastru, zemljišnoj knjizi i stvarnom stanju na terenu ne podudaraju, razlike se ne bi smjele zanemariti jer mogu zakomplicirati raspolaganje nekretninom.

Posebno upozoravaju da je oprez potreban kod naslijeđenih nekretnina. Nakon smrti vlasnika obitelj često nastavi koristiti kuću, stan ili zemljište, ali ne provjeri je li vlasništvo u zemljišnoj knjizi usklađeno s rješenjem o nasljeđivanju. Ako ostavinski postupak provodi javni bilježnik kao povjerenik suda, pravomoćno rješenje dostavlja se nadležnom zemljišnoknjižnom sudu radi upisa. Ipak, građani bi trebali provjeriti je li upis doista proveden.

Sličan previd moguć je i nakon otplate kredita. Prestanak otplate ne znači da hipoteka automatski nestaje iz zemljišne knjige. Ona ostaje upisana dok se, na temelju odgovarajuće isprave, najčešće brisovnog očitovanja, ne zatraži i ne provede njezino brisanje. Stari tereti koji nisu izbrisani mogu kasnije otežati prodaju ili novo financiranje.

Kod darovanja nekretnine važno je jasno urediti što se daruje, kome se daruje, zadržava li darovatelj neko pravo, primjerice pravo stanovanja, te kako će se promjena provesti u zemljišnoj knjizi. Darovanje nije samo obiteljski dogovor, nego pravni posao koji može imati i porezne posljedice, iako su određene osobe, pod zakonskim uvjetima, oslobođene plaćanja poreza.

Problemi suvlasništva

Kod kupoprodaje se jednako štite kupac i prodavatelj. Kupac mora znati kupuje li od osobe koja je ovlaštena raspolagati nekretninom, a prodavatelj mora znati je li njegovo vlasništvo uredno upisano i postoje li zapreke koje mogu usporiti posao. Kada se kupnja financira kreditom, banka dodatno provjerava pravnu prihvatljivost nekretnine, zbog čega neuređeni upisi mogu postati ozbiljna prepreka.

Suvlasništvo je još jedan čest izvor problema, osobito nakon nasljeđivanja. Više suvlasnika nije sporno samo po sebi, ali nesuglasice nastaju kada nije jasno tko koristi koji dio nekretnine, kada jedan suvlasnik želi prodaju, a drugi se protivi ili kada stvarno korištenje ne odgovara upisanim udjelima.

Iako su zemljišne knjige danas građanima dostupnije nego prije, dostupnost podataka ne znači uvijek da ih je lako protumačiti. Ako izvadak sadrži terete, zabilježbe, neusklađene podatke ili upise čije značenje nije jasno, preporučljivo je potražiti stručno tumačenje prije potpisa i prije isplate novca.

Poruka Hrvatske javnobilježničke komore je da se nekretnina ne procjenjuje samo prema kvadraturi, lokaciji i cijeni, već i prema pravnom stanju. Stara hipoteka, neriješeno nasljeđivanje, nejasno suvlasništvo ili zabilježba spora mogu imati ozbiljne posljedice.

Zemljišne knjige su, naglašavaju u HJK-u, jedan od najvažnijih alata zaštite imovine građana.

Potpis ne znači da je poslu kraj

Potpis ugovora ne znači da je posao završen. Isprava mora biti pravilno sastavljena i podobna za provedbu u zemljišnoj knjizi. Ako nedostaju bitni podaci, ako nekretnina nije pravilno označena ili ako nije jasno izražena volja stranaka, prijedlog za upis može biti odbijen ili odbačen. Danas se prijedlozi za upis uglavnom podnose elektronički putem javnog bilježnika ili odvjetnika, a tek provedeni upis pokazuje novo zemljišnoknjižno stanje.