Pola kredita vezano uz nekretnine: Što ako cijene konačno krenu dolje?

Krediti poduzećima nastavili su rasti po povišenim stopama, a i dalje najviše rastu krediti ciklički osjetljivim djelatnostima poput građevinarstva, trgovine i turizma, upozorava Hrvatska narodna banka u najnovijoj publikaciji Makroprudencijalna dijagnostika.

Upozoravaju na snažan skok tih kredita u svibnju koji se, kažu, odnosi na mali broj kredita velikim poduzećima, velikim dijelom za financiranje građevinskih projekata, a što je potaknuto snažnim rastom cijena nekretnina.

»Takvi krediti ostaju osjetljivi na eventualne promjene potražnje i cijena stambenih nekretnina«, ističe HNB.

Uz to, zastupljeni su i krediti za obrtna sredstva ili kratkoročnu likvidnost u djelatnosti ugostiteljstva i trgovine.Te su djelatnosti, uz ostale usluge, trenutno i najveći domaći generator inflacije. Nekretnine se pak u bilancama banaka javljaju u dvojakoj ulozi: kao predmet kreditiranja, ali i kao kolateral za većinu ostalih kredita.

Kako pokriti ratu

Iz HNB-a su već u nekoliko navrata upozoravali na preveliku izloženost bankarskog sektora cikličkim i sezonskim djelatnostima, te prevelikom naslanjanju na nekretnine.

Građevina i nekretnine pokazali su se kroz godine kao iznimno izdašan sektor s velikim povratima pa mnogi tu žele »pobrati vrhnje«. No, cijene nekretnina dosegnule su plafon, a prodaja je stala.

Prodavatelji drže cijene, a kupaca je, uključujući i desetkovanu inozemnu potražnju, ali i domaće sve manje kreditno sposobno stanovništvo, sve manje.

U takvim uvjetima pitanje je održivosti financijskih konstrukcija i naplate, koja je još uvijek visoka. No, svaki pomak u cijenama nekretnina odrazio bi se i na bilance banaka i poduzeća.

Iz strukture kredita tvrtkama jasno je i zašto teško padaju cijene, i kada je u pitanju najam, kratkoročni ili dugoročni, ali i općenito usluge u turizmu.

Tko se zadužio za izgradnju, opremanje apartmana ili restorana, »ucijenjen« je na neki način ratom kredita.

Od sezone se očekuje da pokrije ulaganje, a ako se to ne desi, može doći do urušavanja financijske konstrukcije, problema s otplatom, prisilne naplate i okidanja socijalnih rizika.

Sezona se stoga ne čeka ležerno nego grozničavo. Neki su možda već uvidjeli da se neće moći pokriti pa uloženo, apartmane ili stanove namijenjene kratkoročnom najmu, preventivno oglašavaju na prodaju.

Inače, na samu građevinu kao sektor otpada oko 11 posto portfelja banaka, no HNB tumači da je više od polovine plasmana poduzećima na ovaj ili onaj način »zabetonirano« u tom sektoru. Praktički je svaki drugi euro povrata uvjetovan cijenama nekretnina. Kada se tome pridodaju i stambeni krediti, osigurani također nekretninama, uistinu pola ukupnog portfelja ovisi o cigli i betonu.

Nekretnine kao kolateral

– Znatan dio kreditnog rasta i nadalje se odnosi na financiranje građevinskih projekata, potaknuto snažnim rastom cijena nekretnina, pa takvi krediti ostaju osjetljivi na eventualne promjene potražnje i cijena stambenih nekretnina, navodi se u HNB-ovoj publikaciji Financijska stabilnost.

Iako se udio, kažu, loših kredita nastavio smanjivati, visoki udio novoodobrenih kredita poduzećima u građevinarstvu, poslovanju s nekretninama, trgovini i turizmu, te visok udio kredita s promjenjivom kamatnom stopom, ukazuju na sve veću ranjivost.

Krediti poduzećima povezani s tržištem nekretnina čine 11,5 posto imovine kreditnih institucija, no, kako tumače u središnjoj banci, neizravno je više od polovine kredita vezano za nekretnine, sektorski, ili se radi o kreditima za kupnju poslovnih nekretnina, ili se pak one javljaju kao kolateral za sve druge kredite.

– Krediti za poslovne nekretnine, odnosno krediti osigurani poslovnom nekretninom ili namijenjeni njezinu stjecanju ili izgradnji, čine 54 posto ukupnih kredita poduzećima.

Uz kredite za poslovne nekretnine, dodatan su izvor izloženosti i krediti odobreni poduzećima iz sektora građevinarstva i poslovanja nekretninama koji nisu klasificirani kao krediti za poslovne nekretnine, no čija je otplata ipak uvjetovana stanjem na tržištu nekretnina.

S obzirom na to da tržište poslovnih nekretnina može biti osjetljivo na cikličke oscilacije gospodarske aktivnosti i reagirati na nepovoljna kretanja smanjenjem cijena i likvidnosti, materijalizacija tih rizika izravno bi se odrazila na bilance banaka zbog pada vrijednosti kolaterala ili pada prihoda i sposobnosti otplate kredita poduzeća čije je poslovanje povezano s tržištem nekretnina, upozorava HNB u kontekstu financijske (ne)stabilnosti.

Nekretninske krize i baloni

U HNB-u navode da su »u posljednjih pet godina krediti poduzećima iz djelatnosti građevinarstva rasli prosječno za 20 posto na godišnjoj razini i znatno nadmašili rast ostalih kredita«.

Ako dođe do usporavanja ekonomije i zaposlenosti – a dolazi, jer imamo dva kvartala stagnacije i smanjenje godišnje stope rasta ispod dva posto – oni bi mogli biti posebno osjetljivi, zbog dugih rokova povrata i trajanja projekata.

HNB podsjeća na nekretninsku krizu koja je nastupila iza financijske krize, dakle iza 2008. ili 2009., kada su loši krediti u tom sektoru u domaćim bankama dosegnuli pedesetak posto.

Uslijedio je praktički slom tržišta, pa potom oporavak, uz snažne stope rasta cijena od 2015. naovamo. Sada cijene kvadrata navodno i dalje rastu, no prodaja bitno usporava. Stoga je pitanje u kojoj je fazi ciklus – daljnjeg rasta ili pada.