U zgradi s 41 stanom živi samo jedna obitelj. Kupci morali potpisati suglasnost za - turistički najam

U Dubrovniku je nedavno izgrađena stambena zgrada s 41 stanom. Uvjet za kupnju nekretnine je bila suglasnost za iznajmljivanje, a danas u njoj živi tek jedna obitelj. Primjer je to koji je ovog tjedna u Hrvatskom saboru iznio dubrovački gradonačelnik i saborski zastupnik HDZ-a Mato Franković u raspravi oko konačnog nacrta Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti koji bi na snagu trebao stupiti s 1. siječnja iduće godine.

Iz ovog se primjera ustvari dade izvući nekoliko zaključaka. Očito je postao trend da se kod novih zgrada kupcima uvjetuje da moraju potpisati famoznu suglasnost kojom se dozvoljava susjedu iznajmljivanje stana u kratkoročnom najmu, dakle, za turizam. Potom da investitori i turistički rentijeri itekako znaju kako »bajpasirati« odredbu koja je na snagu stupila 1. siječnja 2025. Samim time pada u vodu intencija zakonodavca da kroz suglasnoti riješi iznajmljivanje u stambenim i stambeno-poslovnim zgradama. A treća je da na današnjem tržištu nekretnina ustvari kupuju investitori. Notorna je činjenica, ma koliko se u javnosti »trubilo« o priuštivom stanovanju, da su mlade obitelji svjetlosnim godinama daleko od mogućnosti da kupe vlastitu nekretninu.

Ovlasti nadzora

Novi Zakon o ugostiteljstvu, uz ostalo je definirao obaveznu rekategorizaciju za obiteljski smještaj i to svakih 10 godina, s time da se ostavlja i mogućnost ukidanja rješenja ukoliko se uvjeti koji će se tek propisati pravilnikom, ne ispune. Doduše, u Hrvatskom je saboru ministar turizma i sporta Tonči Glavina više puta isticao kako rekategorizacija ne znači potencijalno ukidanje rješenja, već samo smanjenje broja zvjezdica.

Kada je riječ o rokovima, novi Zakon je produžio rok za privremena rješenja, a kojih je nekih 15.000, do kraja 2030. godine, a valja dodati i kako je prema Vladinim mjerama od 1. siječnja 2025. već počeo teći petogodišnji rok za ishodovanje suglasnosti suvlasnika u stambenim zgradama za postojeće iznajmljivače, a za one koji tek kreću ishodovati rješenja, potrebne suglasnoti moraju već sada priložiti zahtjevu. Inače, u zadnje dvije godine je broj kreveta u privatnom smještaju smanjen za nekih 18 tisuća.

Novi će zakon, kako je najavio resorni ministar Glavina, donijeti i obavezu ishođenja registracijskog broja, što će biti besplatno, a čime se također onemogućuje iznajmljivanje apartmana i kuća za odmor bez registracijskog broja na platformama poput Bookinga i Airbnba. Isto tako, očekuje se veći nadzor nad crnim tržištem s obzirom da će ovlasti nadzora dobiti i Carinska uprava te komunalni redari, a i sami turistički inspektori će imati više ovlasti te će moći inkognito rezervirati smještaj preko Facebooka i ostalih on line kanala putem kojih se obavlja rentanje na crno.

Time bi se trebalo zahvatiti i u takozvani nekomercijalni smještaj koji ima preko 700.000 kreveta, dakle, više nego komercijalni privatni smještaj, i koji je velikim dijelom u vlasništvu stranaca. Procjene su da se u Istri kroz nekomercijalni smještaj godišnje od kratkoročnog najma okrene oko 70 milijuna eura, a u Hrvatskoj preko 200 milijuna. Čistog novca na koji se ne plaća porez niti ikakvo drugo davanje.

Neva Zganec/PIXSELL

Što očekuju od novog zakona i kako vide budućnost privatnog smještaja na svojim područjima pitali smo i neke od čelnika najjačih kvarnerskih turističkih destinacija.

Darijo Vasilić (PGS), gradonačelnik Grada Krka, na pitanje je li država po pitanju uređivanja iznajmljivanja u stambenim i stambeno poslovnim objektima, koji u pravilu znače centre gradova, išla u dobrom smjeru, komentirao je kako je potrebno urediti tržište turističkog smještaja, osigurati poštovanje kućnog reda i zaštititi kvalitetu stanovanja u višestambenim zgradama, međutim, kako nije siguran da je način na koji se to pokušava postići u potpunosti dobar i pravedan.

Porezni skok

– Ne možemo zanemariti činjenicu da obiteljski smještaj ima dugu tradiciju na otoku Krku i da su upravo mali obiteljski iznajmljivači bili začetnici razvoja turizma kakvog danas poznajemo. Riječ je o ljudima koji su vlastitim radom, ulaganjem i gostoljubivošću desetljećima gradili turistički identitet naših mjesta. Podržavam pravo suvlasnika da štite kvalitetu stanovanja i da imaju mehanizme za sprječavanje neodgovornog korištenja stanova. Međutim, pritom se mora napraviti jasna razlika između stanova koji se u zgradama koriste isključivo za komercijalni turistički najam i obiteljskih iznajmljivača koji povremeno iznajmljuju vlastiti stan, u pravilu uz osobni angažman i kao dopunsku djelatnost. Ne smijemo sve iznajmljivače promatrati kroz istu prizmu. Nije isto kada netko raspolaže velikim portfeljem apartmana i kada obitelj iznajmljuje jedan ili dva apartmana kako bi nadopunila kućni budžet. Zakonodavac bi trebao voditi računa o razmjernosti mjera, zaštiti stečenih prava i specifičnostima turističkih destinacija. Cilj ne bi smio biti administrativno i zakonsko istiskivanje obiteljskog smještaja iz gradskih središta, nego uspostava kvalitetnog suživota stanara i turističke djelatnosti, kazao je Darijo Vasilić.

Komentirajući pak činjenicu da se i unutar vladajuće političke opcije pojavljuju različiti stavovi o važnim elementima zakona, ukazao je kako ona upravo pokazuje da je riječ o iznimno složenom pitanju koje očito nije do kraja kvalitetno razrađeno.

Produljenje prijelaznih rokova je, ukazuje, dobrodošlo jer svaka ozbiljna promjena poslovnih uvjeta mora omogućiti dovoljno vremena za prilagodbu. Međutim, ne vidi razlog zbog kojeg bi se rokovi i uvjeti različito primjenjivali na pojedine oblike poslovanja ako se radi o istovrsnoj djelatnosti i usporedivim uvjetima pružanja usluge. Važno je, reći će, da zakonodavac ne stvara dodatnu nesigurnost i neizvjesnost među ljudima koji su godinama legalno poslovali, ulagali vlastita sredstva i razvijali turističku ponudu.

– Ono što nam je potrebno jesu jasna, stabilna i dugoročno predvidljiva pravila. Ne možemo svako malo mijenjati uvjete poslovanja, a zatim očekivati da će mali poduzetnici i obitelji bez posljedica snositi troškove takvih promjena, istaknuo je gradonačelnik Grada Krka, dodajući i kako je posebno kritičan prema smjeru u kojem se kreće porezna politika prema malim iznajmljivačima.

– Podsjetit ću da sam javno upozoravao kako povećanje paušalnog poreza s dotadašnjih 55 eura na 100 eura po krevetu za grad Krk predstavlja povećanje od gotovo sto posto. Takvo povećanje smatrao sam neprihvatljivim, posebno kada se uzmu u obzir turistička pristojba, porez na nekretnine, troškovi održavanja, režije i ostala davanja. Sada ponovo govorimo o povećanju poreznog opterećenja. Postavlja se sasvim legitimno pitanje – koliko još mali obiteljski iznajmljivač može podnijeti? Ne možemo se istodobno zalagati za održiv turizam, kvalitetu usluge i očuvanje lokalnog stanovništva, a onda kontinuirano povećavati troškove upravo onima koji su temelj turističkog razvoja naših sredina, istaknuo je krčki gradonačelnik naglasivši i kako se ne smije poistovjećivati male obiteljske iznajmljivače s velikim profesionalnim sustavima kratkoročnog najma i rentijerstvom. Mali iznajmljivači, ukazuje, osobno dočekuju goste, održavaju objekte, brinu o njihovim potrebama i značajan dio prihoda ponovo ulažu u svoje nekretnine i lokalnu zajednicu. S druge strane, ukazuje, nekomercijalni smještaj i apartmanizacija ne mogu se riješiti isključivo povećanjem paušalnog poreza. To su problemi koji zahtijevaju cjelovitu politiku upravljanja prostorom, stambenom politikom i turističkim razvojem.

Nepotrebni troškovi

Darijo Vasilić podržava podizanje kvalitete smještaja i redovitu kontrolu ispunjavanja propisanih uvjeta. Međutim, ukazuje i kako obvezna rekategorizacija ne bi smjela postati još jedan izvor nepotrebnih troškova i administrativnog opterećenja za obitelji koje već posluju u skladu sa zakonom.

– Moj je stav da treba rasteretiti male obiteljske iznajmljivače, a poreznu politiku usmjeriti prema načelu pravednosti i razmjernosti. Ne smije se dogoditi da zbog previsokih davanja upravo najpristupačniji i cjenovno najkonkurentniji smještaj nestane s tržišta, istaknuo je Vasilić. Naveo je i kako osobno nije sklon uvođenju dodatnih programa financijskih potpora privatnim iznajmljivačima jer se time ne bi postigao dugoročno održiv i pravedan model razvoja turizma.

Privatno iznajmljivanje prije svega je gospodarska djelatnost od koje iznajmljivači ostvaruju vlastiti prihod, a njezin uspjeh i konkurentnost uvelike ovise o kvaliteti smještaja, ulaganju u objekt i odgovornom upravljanju pa stoga ne bi bilo opravdano stvarati dodatnu obvezu financiranja takve djelatnosti iz proračuna lokalne zajednice, odnosno sredstvima svih naših građana, reći će.

Dodaje i kako pritom treba uzeti u obzir i postojeći porezni okvir. Iznajmljivači koji imaju nekretnine u destinaciji, ali u njoj nemaju prijavljeno prebivalište, podliježu i obvezi plaćanja poreza na nekretnine i na taj se način već uspostavlja određena razlika u poreznom tretmanu, odnosno veće fiskalno opterećenje za vlasnike koji nekretnine ne koriste za vlastito stanovanje i koji nisu nužno trajno uključeni u život i razvoj destinacije.

– Prioritet lokalne zajednice treba biti ulaganje u javnu infrastrukturu, uređenje prostora, komunalne usluge, sadržaje i kvalitet života stanovnika, jer upravo to dugoročno podiže vrijednost i konkurentnost svih turističkih kapaciteta, zaključio je Darijo Vasilić.

Mali Lošinj je, reći će, pak, njegova gradonačelnica Ana Kučić (HDZ), destinacija u kojoj prevladava obiteljski smještaj u kućanstvima, pri čemu je oko 70 posto iznajmljivača rezidentno stanovništvo koje turističku djelatnost obavlja na istoj adresi na kojoj i živi.

Lošinjska gradonačelnica reći će kako načelno pozdravlja intenciju zakonodavca da se u gradskim središtima prednost daje stanovanju i ljudima koji ondje žive tijekom cijele godine, s obzirom da su se središta pojedinih turističkih gradova postupno pretvarala u svojevrsna turistička naselja koja intenzivno žive samo tijekom sezone, dok izvan nje ostaju gotovo prazna. Istodobno, sve je izraženiji nedostatak stambenog prostora za mlade ljude i obitelji.

Pravna sigurnost

– Smatram da je potrebno pronaći ravnotežu između turističke djelatnosti i kvalitete života lokalnog stanovništva te stvarati uvjete u kojima će dugoročni najam biti privlačnija i dostupnija opcija. Pritom treba voditi računa o posebnostima svake destinacije jer nije svugdje struktura smještaja jednaka, kao ni izazovi s kojima se lokalne zajednice suočavaju, kaže Ana Kučić, dodajući kako je kod donošenja zakonskih rješenja koja imaju dugoročne posljedice na turistički sektor važno sagledati sve njihove učinke, kako na lokalne zajednice, tako i na postojeće gospodarske subjekte. Sukob stranačkih kolega Glavine i Frankovića nije komentirala, ističući kako je važnije da konačna zakonska rješenja budu jasna, provediva i dugoročno održiva.

– Posebno je važno osigurati pravnu sigurnost i dovoljno vremena za prilagodbu onima koji svoju djelatnost već obavljaju u skladu s važećim propisima. U konačnici, cilj svih uključenih trebao bi biti kvalitetnije upravljanje turističkim razvojem, uz uvažavanje specifičnosti pojedinih destinacija, ukazala je gradonačelnica Malog Lošinja, navodeći i kako ne smatra da se problem apartmanizacije i kontinuiranog rasta nekomercijalnog smještaja može riješiti isključivo povećanjem poreznih davanja ili uvođenjem obvezne rekategorizacije. Rast nekomercijalnog smještaja prvenstveno je, ističe, posljedica potražnje na tržištu nekretnina, odnosno činjenice da postoji velik interes za kupnju nekretnina u turistički atraktivnim destinacijama.

Pitanje apartmanizacije u velikoj je mjeri povezano s prostornim planiranjem i načinom upravljanja prostorom, zbog čega, ističe, upravo u tom segmentu valja tražiti dugoročna rješenja. Kada je riječ o rekategorizaciji, smatra da je potrebno kontinuirano podizati standarde kvalitete smještaja, a desetogodišnje razdoblje između rekategorizacija čak se, ukazuje, može smatrati predugim, osobito ako se u obzir uzme da hotelski objekti podliježu strožim i češćim provjerama standarda.

– Istodobno, ne smijemo zanemariti činjenicu da je privatni smještaj važna gospodarska djelatnost i značajan izvor prihoda brojnim obiteljima, osobito u otočnim sredinama. Zato svaka nova obveza mora biti razmjerna, opravdana i usmjerena na stvarno podizanje kvalitete, a ne isključivo na dodatno financijsko opterećenje iznajmljivača, navela je. Grad Mali Lošinj prvi je u Hrvatskoj započeo s provedbom mjera potpore privatnim iznajmljivačima pa se tako sufinancira dio troška godišnjeg paušalnog poreza na dohodak.

Opatijski gradonačelnik Fernando Kirigin (SDP), više puta je kritizirao rješenja države koja se tiču iznajmljivača. Smatra da je potrebno uvesti više reda u područje kratkoročnog turističkog najma, osobito u višestambenim zgradama.

Prioritet je kvaliteta

– Obiteljski smještaj važan je dio opatijske turističke ponude i izvor prihoda brojnih građana, stoga ga treba razlikovati od pretjerane komercijalizacije stambenog prostora. Suglasnost suvlasnika može pridonijeti zaštiti stanara, ali zakonska rješenja moraju biti jasna, razmjerna i bez nepotrebnih administrativnih prepreka za odgovorne iznajmljivače, kazao je Kirigin osvrnuvši se i na činjenicu kako je država financijski poticala ulaganja u nekretnine za turističku djelatnost.

Ukazao je i kako se problem apartmanizacije ne može riješiti isključivo povećanjem poreznog opterećenja iznajmljivača.

– Riječ je o složenom pitanju koje zahtijeva usklađivanje turističke, stambene, prostorne i porezne politike. U ovom smjeru ide i prijedlog izmjena našeg prostornog plana pa su tako predloženi stroži uvjeti gradnje individualnih stambenih građevina, ograničavanje nove višestambene gradnje osim na gradskim zemljištima namijenjenim za izgradnju gradskih stanova za lokalno stanovništvo, kaže opatijski gradonačelnik. Ove mjere bi u budućnosti trebale donijeti izgradnju manjih objekata primarno obiteljskih kuća te samim time doprinijeti manjem broju apartmana.

– Opatija svoj turistički razvoj ne može i ne treba temeljiti isključivo na povećanju broja smještajnih kapaciteta. Naš prioritet mora biti kvaliteta, a ne kvantitet, odnosno turizam koji stvara veću dodanu vrijednost, pridonosi lokalnom gospodarstvu i ne narušava kvalitetu života građana, zaključio je opatijski gradonačelnik dodajući i kako Grad Opatija neće dizati paušal iznad zakonom propisanog minimuma, pa samim time za sada nisu planirane ni dodatne mjere potpore.

Sukob ministra turizma i gradonačelnika Dubrovnika

Zakonom su definirani i rokovi prilagodbe novim zakonskim rješenjima koja bi na snagu trebala stupiti s početkom iduće godine pa se tako navodi rok od 10 godina, s time da se i za pravne osobe, dakle, obrte i tvrtke u odnosu na prvi nacrt zakona vrijeme za prilagodbu produžilo na tih 10 godina. Oko toga je uoči stavljanja finalnog nacrta zakona na saborske klupe zaiskrilo i unutar same vladajuće većine te je gradonačelnik Dubrovnika Mato Franković javno kritizirao svog stranačkog kolegu ministra Tončija Glavinu oko ovog popuštanja pravnim osobama koje se bave ugostiteljskom djelatnošću.

Činjenica je, međutim, da pravne osobe nakon tih 10 godina u stambenim i stambeno-poslovnim zgradama ustvari više uopće neće moći iznajmljivati apartmane.