Broj agencija za nekretnine raste, kvaliteta usluge pada

Destimulirati neetične i nelegalne prakse u posredovanju nekretnina, ponajprije kroz znatno povećanje iznosa propisanih kazni jedan je od glavnih ciljeva izmjena Zakona o posredovanju u prometu nekretninama.

Ministarstvo gospodarstva poslalo je nedavno izmjene u javno savjetovanje uz naznaku da taj zakon u proteklih više od petnaest godina nije doživio suštinske izmjene dok istodobno tržište nekretnina u Hrvatskoj bilježi stalne promjene.

Zakon o posredovanju u prometu nekretnina na snazi je još od 2007. godine, a od tada su u praksi uočene brojne poteškoće koje postojeće zakonske odredbe ne uređuju na odgovarajući način, što je dovelo do pojave nelojalne konkurencije, pada kvalitete pruženih usluga te stvaranja negativne percepcije ove djelatnosti.

Više reda

U Registar posrednika u prometu nekretnina na dan 31. listopada 2025. godine bilo je upisano 1.492 posrednika, odnosno agencija, što predstavlja povećanje za 19 posto u odnosu na broj posrednika u prethodnoj godini. U Imenik agenata posredovanja u prometu nekretnina upisano je na dan 29. listopada bilo njih 4.824.

Radi zaštite korisnika i osiguravanja transparentnosti tržišta, potrebno je jasno i nedvojbeno propisati tko, kada i na koji način može oglašavati nekretnine, navodi se u obrazloženju izmjena zakona. Time će se uvesti veći stupanj reda i sigurnosti u promet nekretnina, s obzirom na to da su kupoprodaja i druge aktivnosti vezane uz nekretnine od iznimne važnosti za hrvatske građane.

Prema informacijama koje pristižu prvenstveno od Udruženja posrednika u prometu nekretnina pri Hrvatskoj gospodarskoj komori, najveći problemi na tržištu proizlaze od posrednika koji, zbog nedostatka učinkovitijih prekršajnih odredbi, ne poštuju zakon ni pravila struke. Takvim se postupanjem ograničavaju prava i interesi korisnika usluga, koji se često dovode u situaciju da su prisiljeni sklapati nove ugovore o posredovanju, iako posrednici na temelju postojećeg ugovora s nalogodavcem imaju obvezu obavljati sve radnje povezivanja s potencijalnim kupcem ili drugim zainteresiranim subjektom.

Izmjene Zakona o posredovanju u prometu nekretninama donijet će više reda na tržištu nekretnina, smatraju u Hrvatskoj gospodarskoj komori, jer će se dodatno ojačati pravna sigurnost, transparentnost i profesionalnost u obavljanju djelatnosti posredovanja u prometu nekretnina. Istodobno se očekuje jačanje povjerenja građana u posrednike te veća zaštita korisnika usluga. Zakonskim je izmjenama također predviđena uspostava preciznijeg mehanizma nadzora te su jasnije definirana prava i obveza posrednika u prometu nekretnina i agenata posredovanja u prometu nekretninama.

Direktorica Sektora za trgovinu HGK Maja Bogović podsjeća da je usporedno s rastom cijena nekretnina, protekle dvije godine, zabilježen porast broja agencija u Hrvatskoj te da je tim povećanjem broja sudionika u prometu nekretninama došlo i do određenog pada kvalitete usluge, ali i porasta nelegalnog djelovanja mnogih koji se bave posredovanjem.

– Ključno je prepoznati važnost i potrebu korisnika usluga da surađuju isključivo s legalnim posrednicima, jer se samo na taj način dugoročno može osigurati kvalitetnija i profesionalnija usluga te veća sigurnost za klijente, ističe Bogović.

Pravna sigurnost

Izmjenama zakona predviđene su kazne za subjekte na tržištu nekretnina koji nelegalno obavljaju poslove posredovanja, odnosno bez važeće licence i rješenja Ministarstva gospodarstva o obavljanju djelatnosti posredovanja u prometu nekretnina. Razlog uvođenja strožih kaznenih odredbi leži u povećanju broja takvih nelegalnih subjekta, kao i u učestaloj praksi dovođenja potrošača u zabludu da poslove posredovanja može obavljati legalno isključivo agent. Prema važećoj regulativi, agent može zakonito poslovati samo ako je zaposlen kod registriranog posrednika odnosno agencije te on nema ovlasti koje ima registrirani posrednik odnosno agencija.

Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama HGK, tvrdi da jasnije definirani odnosi između posrednika i agenata povećavaju transparentnost poslovanja, smanjuju mogućnost zlouporaba i jačaju povjerenje korisnika usluga.

– Također, zabrana istovremenog zastupanja više posrednika dodatno će povećati profesionalnost agenata i smanjiti sukob interesa. Učinci novih odredbi ogledaju se u većoj odgovornosti posrednika i njihovih agenata, boljem uvidu u njihove kvalifikacije i povećanoj zaštiti korisnika, kaže Ranilović.

Izmjene zakona predviđaju kazne za one posrednike ili nelegalne agente koji će oglašavati nekretnine bez potpisanog ugovora o posredovanju s vlasnikom nekretnine, koji je bitan dokument jer regulira međusobne odnose posrednika i nalogodavca i čini ih transparentnima. Na taj način se donosi veća pravna sigurnost za sve sudionike tržišta. U Udruženju poslovanja nekretninama HGK smatraju da bi se izmjenama Zakona o posredovanju trebalo stati na kraj lošim praksama na tržištu nekretnina, jer stvaraju veliku konfuziju na tržištu te nanose štetu svim sudionicima u prometu nekretninama.

Uvjeti naplate provizije

Kako se predlaže izmjenama zakona, posrednik će imati pravo naplatiti naknadu i od prodavatelja i od kupca u okviru istog posla ili posredovanja, ali isključivo ako za to postoji valjano sklopljen ugovor o posredovanju. Drugim riječima, provizija se može naplatiti od prodavatelja, kupca, najmodavca ili druge ugovorene strane – samo ako je takva obaveza unaprijed ugovorena. U HGK upozoravaju na neprihvatljivu praksu pojedinih posrednika koji dovode korisnike usluga u zabludu, navodeći ih na potpisivanje zapisnika ili sličnih dokumenata, a koji je zapravo ugovor o posredovanju. Također smatraju da bi inspekcijski nadzor prvenstveno trebao biti usmjeren na najteže povrede zakona, kao što su obavljanje posredovanja bez licence, oglašavanje nekretnina bez pisanog naloga te angažiranje agenata bez stalnog zaposlenja. Sankcioniranjem takvih praksi smanjile bi se zlouporabe, podigla razina profesionalnosti i dodatno ojačalo povjerenje građana u tržište nekretnina. Nacrt prijedloga Zakona o posredovanju u prometu nekretnina u e-savjetovanju je do 19 siječnja 2026., a očekuje se da će izmjene na snagu stupiti u prvom dijelu te godine.