SLUČAJ GRAĐEVINSKA U trenutku izdavanja lokacijske dozvole, vlasnik trećine terena bio je - Grad Zadar

Prije više od mjesec dana SDP-ov Daniel Radeta otvorio je temu građevinske i lokacijske dozvole za zgradu u Ulici Nikole Tesle, a u srijedu je pred Gradskim vijećem ponovio da u njegovu fokusu nisu privatni investitori nego institucije koje su glavni krivci za nered u prostoru. Osim na, kako tvrdi, nezakonito izdanu dokumentaciju za zgradu s 40 stanova i poslovnim prostorima, Radeta je upozorio i na potencijalno nezakonitu ili, u najmanju ruku, suspektnu prodaju gradskog zemljišta na kojem je zgrada planirana. Naime, prema Zakonu o lokalnoj i područnoj (regionalnoj) samoupravi, za raspolaganje gradskim nekretninama vrjednijima od milijun kuna gradonačelnik mora imati suglasnost predstavničkog tijela, odnosno Gradskog vijeća, a o prodaji 500-tinjak »kvadrata« u Teslinoj, tvrdi Radeta, Vijeće nikada nije odlučivalo. Ni javnost ni Gradsko vijeće nisu bili informirani niti o zamjeni ili eventualnom javnom natječaju.

Pravo na uvid

Već mjesec dana Radeta od Grada pokušava dobiti lokacijsku i građevinsku dozvolu za projekt zgrade na parkiralištu bivšeg SAS-a u Teslinoj. Iako sumnja da je dokumentacija nezakonito izdana, u Gradu mu je rečeno da nema pravni interes za uvid u dozvole. Tko onda ima pravo uvida, pita se Radeta, ako već nema gradski vijećnik i predsjednik Odbora za prostorno planiranje?

– Ako mi kao gradski vijećnici nećemo propitkivati nezakonitosti u radu samog Gradskog vijeća i tijelima Grada Zadra, tko će to onda raditi? To bi trebale raditi institucije, ali one to nažalost ne rade. Jasno je da se radi o potencijalno kaznenim djelima i zato te teme otvaram. Meni interes nisu privatni investitori nego institucije koje su napravile nered u ovom prostoru. Oni su izdavali nezakonite građevinske dozvole, oni su prodavali našu imovinu, oni su prodavali terene Grada Zadra, kazao je Radeta pred Gradskim vijećem.

Naime, iako su ranije u gradskoj upravi ustvrdili da je lokacijska dozvola za zgradu u Teslinoj izdana u skladu s Prostornim planom koji je bio na snazi od 2016. do konca 2019. godine, u trenu izdavanja iste vlasnik trećine zemljišta na kojem se planirala gradnja bio je Grad Zadar. No, nakon izdavanja lokacijske dozvole, a prije izdavanje građevinske, 500-tinjak »kvadrata« gradskog zemljišta na nepoznat je način postalo vlasništvo privatnog investitora.

Izmjene i dopune prostornog plana

Lokacijska dozvola za projekt postala je, pri tom, pravomoćna samo tjedan dana prije negoli su krajem 2019. godine donesene IV. izmjene i dopune prostornog plana, prema kojima se ovakav projekt ne bi trebao niti moći realizirati!

No, prema III. izmjenama i dopunama Prostornog plana, donesenima 2016. godine u vrijeme gradonačelnika Božidara Kalmete, čestica od 1.563 »kvadrata« nalazila se u zoni stambene namjene srednje i veće gustoće, ali pri tom srednja i veća gustoća nisu bile razgraničene pa su se dozvole mogle izdati i za srednju i visoku gustoću, ovisno o zahtjevu investitora.

Investitor je, naravno, tražio dozvolu za zonu srednje gustoće, jer da nije učinjeno tako, dozvola se ne bi ni mogla ishoditi, s obzirom na to da se planirana zgrada u zonama veće gustoće mogla graditi samo na česticama većima od dvije tisuće »kvadrata«. Bi li jednaku odluku donijeli da je investitor bio netko drugi, pita se Radeta?

Grad je na koncu investitoru izdao lokacijsku dozvolu, a zgrada visoka četiri kata i dugačka 60 metara, kako je vidljivo u Informacijskom sustavu prostornog uređenja, trebala se čitavom dužinom naslanjati na susjednu česticu. Koeficijent izgrađenosti pritom premašuje 0,5, s obzirom na to da planirana zgrada ima tlocrtnu površinu od 800-tinjak kvadrata. No, sve je po propisima, tvrde u zadarskoj gradskoj upravi.

Za razjasniti ostaje pitanje vlasništva. Naime, najveći je apsurd u tome što 2019. godine, u trenu izdavanja lokacijske dozvole, čestica 3099/12 nije imala 1.563 nego 580 »kvadrata« i bila je u vlasništvu Grada Zadra sve do 3. ožujka 2020. godine.

Čestica 3099/12 sa susjednom česticom – parkiralištem SAS-a koje je 2017. godine na šestoj stečajnoj dražbi za 69.500 eura kupila tvrtka Bagat usluge u vlasništvu Roka Brale – objedinjena je tek u ožujku 2024. godine, pet godina nakon izdavanja vizionarske lokacijske dozvole koja se odnosi na česticu od 1.563 »kvadrata«.

KRONOLOGIJA

2017.

Česticu 3099/1 (parkiralište SAS-a) na šestoj stečajnoj dražbi za 69.500 eura kupuje tvrtka Bagat usluge poznatog poduzetnika Roka Brale (1.046 »kvadrata«)

16. 12. 2019.

Lokacijska dozvola za susjednu česticu, 3099/12 (580 »kvadrata«) postaje pravomoćna

23. 12. 2019.

Gradsko vijeće izglasava IV. izmjene i dopune Prostornog plana uređenja, prema kojima ne bi bilo moguće izdati lokacijsku dozvolu

3. 2020.

Iz gradske čestice od 580 »kvadrata« izdvojeno je parkiralište od 55 metara kvadratnih koje je i danas u vlasništvu Grada

3. 3. 2020.

Čestica 3099/12 (517 kvadrata) prestaje biti u vlasništvu Grada Zadra

8. 2. 2021.

Izdana građevinska dozvola za zemljište koje uključuje česticu 3099/12

2022.

Mont trade od Brale kupuje projekt s građevinskom dozvolom

3. 2024.

Objedinjene čestice 3099/12 (517 »kvadrata«) i 3099/1 (1.046 »kvadrata«) u česticu 3099/12 (1.563 »kvadrata«)

5. 2024.

Građevinska inspekcija zaustavlja radove zbog administrativne greške novog investitora

Nepostojeća čestica

– U trenutku izdavanja lokacijske dozvole ta čestica u toj veličini nije postojala. Imala je 580 »kvadrata« i bila je u vlasništvu Grada. Postoji zapis u Zemljišnim knjigama iz kojeg je vidljivo da postoji nekakav kupoprodajni ugovor između Grada i neke tvrtke. O kakvom se ugovoru radi, ja ne znam, ali s obzirom na to da se radi o gradskom zemljištu, ako je vrijednost zemljišta bila veća od milijun kuna, tada je takva odluka trebala ići na Gradsko vijeće. Je li vrijednost bila manja, je li dogovorena manja cijena, mi to ne znamo. Zato treba vidjeti kupoprodajni ugovor, ako on uopće postoji, kazuje Radeta.

Bez obzira na to radi li se o zamjeni ili prodaji, takvo se što, tvrdi, trebalo izvesti uz informiranje javnosti, jer je to, naglašava, u javnom interesu.

– Gdje je javni interes prodati 517 »kvadrata« gradskog zemljišta privatnom investitoru? Ja ga ne vidim. I ono što je najžalosnije, upravo na toj čestici nekada je bio dječji vrtić. Po tržišnoj cijeni ta čestica vrijedi više od milijuna i ta se točka morala naći na dnevnom redu. Nikada nismo vidjeli taj kupoprodajni ugovor, pismo namjere od investitora, Gradsko vijeće ne zna kome je i zašto Grad prodao zemljište i mislim da je pravi trenutak da Grad to objasni javnosti jer na tom se mjestu planirala zgrada koja tamo po svim parametrima ne pripada, kazao je Radeta prošli tjedan pred Gradskim vijećem.

Pročelnik Darko Kasap Radeti je tada odgovorio da je zakonom propisano tko ima pravo uvida u dokumente, da je o dozvoli kod Bagata sve već odgovoreno, napisano i rečeno, te da dođe ako mu nešto nije jasno, pa će mu se drage volje objasniti.

– Izbjegavajte dati konkretne odgovore, pitao sam koji je interes za prodaju i gdje je kupoprodajni ugovor, ponovio je Radeta i pročelniku Kasapu pružio izvadak iz zemljišne knjige iz koje je vidljivo da je Grad u 2019. godini bio vlasnik dijela čestice.

Nema interesa javnosti

– Nakon sjednice Gradskog vijeća dobio sam dopis od Odjela za prostorno planiranje, u kojem se više nigdje ne navodi da ja nemam pravni interes za uvid u lokacijsku i građevinsku dozvolu, nego da je problem u tome što sam krivo napisao OIB i što nisam naveo urudžbeni broj lokacijske dozvole nego samo građevinske. Obavijestili su me da mi je zahtjev nepotpun i da sam podložan kaznenom procesu jer sam dostavio takav dokument. Na kraju će još oni mene tužiti, smije se Radeta.

No, zaključuje, evidentno je da Grad u ovome slučaju nije postupao u javnom nego u interesu investitora.

Nakon bure koju je Radeta podigao u javnosti, Građevinska inspekcija Državnog inspektorata u svibnju je – zbog birokratske pogreške, krivo upisanog broja čestice – zapečatila gradilište uz Ulicu Nikole Tesle. Ta bi greška možda i prošla nezapaženo da nije bilo Radetinih istupa. Investitor je, slaže se Radeta, zapravo u cijeloj priči ispao samo kolateralna žrtva s obzirom na to da je prije dvije godine kupio od Brale i zemljište i projekt s građevinskom dozvolom.

Pitanje je s jedne strane, dakle, kako je Brala došao u posjed 500-tinjak kvadrata gradskog zemljišta, a osim netransparentnog raspolaganja gradskom imovinom, s druge se strane neizbježno postavlja pitanje prostornog planiranja.

Naime, čestica na kojoj su zaustavljeni radovi samo je nekoliko metara udaljena od stambenog kompleksa s 15 zgrada koji je u zadarskoj javnosti postao jedan od simbola betonizacije. Pri ispunjenju uvjeta iz građevinske dozvole ovaj, pak, investitor nije morao osigurati ni najmanji udio zelenih površina. I u ovom je slučaju, zna se, sve po zakonu.

Prostorni plan bez podrške

SDP, Akcija mladih i nezavisna šestorka Enija Meštrovića skinula je s dnevnog reda 28. sjednice Gradskog vijeća sve točke vezane uz proračun i prostorno planiranje, sve dok se pred vijećnicima ne nađu konačne, V. izmjene i dopune Prostornog plana Grada Zadra.
Na sjednici Gradskog vijeća SDP-ovi vijećnici odbili su glasati o urbanističkim planovima za Bregdetti i Ulicu Nikole Tesle te detaljnim planovima uređenja lučice Vitrenjak te stambenog i poslovnog naselja uz Murvičku ulicu. Iako je novi Pravilnik o prostornim planovima na snagu stupio 1. siječnja ove godine, s njime nisu usklađeni ni navedeni dokumenti, kao ni V. izmjene i dopune Prostornog plana Grada Zadra, koje su pokrenute još 2019. godine, a i danas se o njima u Gradskom vijeću vode žestoke polemike.

– Jasno mi je da je teško pronaći balans između privatnog i javnog interesa, ali upravo tome služi Prostorni plan. Ne smijemo dozvoliti da se nastavi ovakva situacija u gradu i javni interes nije zadovoljen. Na Vitrenjaku nemamo nikakav javni sadržaj – nijedan park ni vrtić ni slobodnu česticu da se to napravi. Izgubili smo sav prostor kao takav i do realizacije ovog novog prostornog plana treba zaustaviti sve planove, da smo odlučili donijeti nove Urbanističke planove, sljedeći Prostorni plan bi vjerojatno bio za Velebit, gdje bi mogli planirati prostor, zapitao se Radeta.
Prostorni plan Grada Zadra u javnoj je raspravi bio do kraja siječnja ove godine, a u travnju Grad Zadar izrađivaču Plana na analizu prosljeđuje 394 zaprimljene primjedbe. Do sada je obrađen »veći broj primjedbi«, kako je pred gradskim vijećnicima prošli tjedan rekao ravnatelj Zavoda za prostorno uređenje Zadarske županije.
– Zastario plan prostornog uređenja nije ni prilagođen pravilnicima, a kamoli novim događanjima poput izvanrednih vremenskih uvjeta, sažela je vijećnica Akcije Mladih Marjana Botić.
Iako se novim Pravilnikom o prostornim planovima mijenjaju standardi izrade prostornih planova, pa je primjerice određen broj parkirnih mjesta i postotak zelene površine, a princip H/2 postaje obaveza – ali se pri tom primjenjuje samo za zgrade stambene i stambeno-poslovne namjene, Hrvatska komora arhitekata u prosincu je u javnoj raspravi ocijenila da je sam Pravilnik napravljen »bez razumijevanja glavnih problema sustava prostornog planiranja, bez razumijevanja procesa analize i planiranja prostora te izrade prostornih planova i bez razumijevanja osnovnih postulata planerske struke«.

Prodaja gradskih nekretnina

Nakon što je iz čestica 3099/12 u vlasništvu Grada Zadra izdvojeno parkiralište od 55 »kvadrata«, preostalih 517 »kvadrata« od 3. ožujka 2020. više nije u gradskom vlasništvu. U internetskoj arhivi Grada Zadra nemoguće je pronaći javni natječaj za prodaju čestice 3099/12, a u prvom tromjesečju 2020. godine objavljen je samo jedan javni natječaj za prodaju nekretnine u vlasništvu Grada Zadra – radilo se o čestici od 850 »kvadrata« na Belafuži, s početnom cijenom od 154,78 eur/m². To je gradsko zemljište na kraju za 991.261 kunu – taman nešto manje od milijun kuna, pa gradonačelniku za odluku nije trebao blagoslov Gradskog vijeća – prodano zaposleniku gradske uprave. No, kako su svojevremeno objasnili iz gradske uprave, pravo sudjelovanja u javnom natječaju imaju sve fizičke i pravne osobe, koje prema važećim propisima Republike Hrvatske mogu biti vlasnici nekretnina na području Republike Hrvatske. Drugim riječima – sve je bilo po zakonu.