Priuštivost nekretnina u Hrvatskoj među najnižima u EU. Cijene rasle i u protekloj godini

Nakon što je MMF u svojoj zaključnoj izjavi iza posjeta Hrvatskoj upozorio na visoke cijene nekretnina, pogonjene kratkoročnim najmom i pogrešnim pristupom subvencioniranja potražnje, sličnu je preporuku Hrvatskoj uputila i Europska komisija u okviru proljetnog paketa Europskog semestra preporuka državama članicama u pogledu njihovih ekonomskih politika i reformi.

Uz temeljne preporuke o potrebi povećanja konkurentnosti gospodarstva, te povećanja produktivnosti, koja raste, ali sporije od usporedivih zemalja, iz Komisije poručuju da je treba osmisliti mjere za povećanje ponude stanova umjesto subvencioniranja prve kupnje.

Ponavlja se pritom da su cijene stanova i kuća i prošle godine nastavile snažno rasti, iako sporijim tempom. Navodi se da su nominalne cijene kuća i stanova porasle za 11,9 posto u 2023. (3,7 posto realno), potaknute velikim viškom likvidnosti u bankovnom sustavu nakon ulaska u europodručje, kupnjom stranaca i državnim programom subvencioniranja stanova.

Tako je priuštivost stanova u Hrvatskoj i dalje među najnižima u EU-u. Snažna turistička aktivnost pridonosi trajno niskoj pristupačnosti stambenog prostora. Osim toga, utvrđeno je da program subvencija, uveden 2017. kako bi se pomoglo ljudima da kupe svoj prvi stan, pridonijela ukupnom povećanju cijena stanova i nižoj pristupačnosti, posebno za kupce koji ne koriste subvenciju, ocjenjuje Komisija.

Stoga je dostupnost stanovanja u 2023. bila nešto lošija nego u 2017., unatoč snažnom povećanju prihoda. Komisija dalje sugerira da bi pažljivo osmišljene mjere za povećanje ponude stanova mogle biti prikladnije za rješavanje problema niske pristupačnosti stanovanja od programa subvencioniranja prve kupnje.

Potrošači ranjivi

Podsjetimo, MMF je pak nedavno preporučio uvođenje poreza na imovinu te ukidanje, kako su rekli, iznimno povoljnog oporezivanja prihoda od kratkoročnog najma.

I oni misle da bi se vlasti vezano za povećanje priuštivosti stambenih nekretnina trebale usmjeriti na manjak ponude, a ne pomagati potražnji. To uključuje poticanje ponude i bolje iskorištavanje postojećeg fonda nekretnina.

No, boje se, s druge strane, da bi se, unatoč znakovima hlađenja tržišta, sektor nekretnina mogao suočiti s ponovnim pritiscima. I Hrvatska narodna banka među najvećim rizicima po stabilnost sustava vidi stanje na tržištu nekretnina, gdje se rast cijena nastavlja, stvarajući potencijalni jaz između tržišne i vrijednosti nekretnina kao instrumenta osiguranja u bilancama banaka prilikom podizanja stabmbenih kredita.

Oni su usporili, međutim, s obzirom na to da se očekuje daljnji pad ključnih stopa Europske središnje banke, u srednjem roku komercijalne kamate na nove kredite u cijeloj eurozoni morat će naniže. To opet otvara prostor za jačanje inopotražnje jer i stranci kupuju na kredit, a s obzirom na njihove veće plaće, ovdašnje cijene i dalje im nisu previsoke.

Na rizike na tržištu nekretnina osvrnulo se i Vijeće za financijsku stabilnost RH, na svojoj ovotjednoj sjednici. Kažu da su u Hrvatskoj snažno tržište rada i rast dohodaka poduprli sve snažnije kreditiranje kućanstava, posebno u segmentu gotovinskih nenamjenskih kredita, dok se rast stambenih kredita stabilizirao na umjerenim razinama.

– No, sve dulja ročnost stambenih kredita i rastući omjer otplata duga prema dohocima, u uvjetima rasta cijena stambenih nekretnina i povišenih kamatnih stopa, povećavaju ranjivost potrošača na eventualne nepovoljne financijske okolnosti, ističe Vijeće, ali bez dodatnih preporuka.

Domaće tržište nekretnina prošlo je dakle snažan uzlet od 2016. naovamo, gdje su cijene eksplodirale, porasle po dva ili tri puta, a medijalna plaća ostala na nekih tisuću eura, što znači da većina građana i dalje ima dohodak niži od tog iznosa.

S obzirom na rast inflacije, u zadnje dvije godine došlo je do rasta plaća, najviše u javnom sektoru, uz rast realnih dohodaka. No, priuštivost nekretnina i dalje se smanjuje, a stambeno pitanje, uz adekvatan posao, ključno je za dostojanstven život.

Nakon APN-a, država se godinama odlučivala za subvencioniranje kupnje stanova, čime je dio građana riješio stambeno pitanje, ali je takva politika pridonosila rastu cijena za nove i buduće kupce.

Cijene su bile poticane i inopotražnjom kojoj ovdašnje nekretnine i dalje nisu preskupe. Dok se one ne izjednače, predviđa se da bi se pritisak na rast cijena kod nas mogao nastaviti. Hrvatski građani u velikom su postotku vlasnici nekretnina u kojima žive, no priuštivost pada za mlađe generacije.

Na potezu – Vlada

Dolazi do ekonomskih, demografskih i društvenih promjena, pa se očekuju modeli koji bi izjednačili pristup građana tržištu nekretnina, odnosno svima omogućili da ostvare to temeljno pravo. Sada upozorenja sve više dolaze i iz europskih i međunarodnih institucija, koje nam govore što i sami znamo, no oni, ne treba isključiti ni taj aspekt, problem promatraju prije svega kroz prizmu održanja financijske stabilnosti.

Na potezu mora biti Vlada. Nacionalni plan stambene politike i stambena strategija bili su dio agende prošle Vlade, a sada ćemo vidjeti u kom će to pravcu dalje.

Ministar prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine Branko Bačić ovo je proljeće govorio o iskorištavanju 600 tisuća nenastanjenih nekretnina, da bi se kasnije spominjao tzv. model mrkve gdje bi se vlasnicima nekretnina ponovo nešto subvencioniralo, ovaj put razlika između tržišnog i priuštivog najma. To je dočekano uz kritike kao potez koji će opet pregrijati tržište umjesto da ga hladi.

Spominje se ponovo i APN, no zasad se ništa bitno ne događa, a cijene i dalje rastu. S druge strane, i bolje je ne intervenirati nikako nego u pogrešnom pravcu.