Istarski “resorti duhova”: Tri četvrtine objekata na poluotoku bez ijednog prijavljenog gosta

U godinu dana Hrvatska je, prema podacima Hrvatske turističke zajednice, dobila gotovo 30.000 novih kreveta u nekomercijalnom smještaju pa tako službeno imamo ukupno 631 tisuću nekomercijalnih kreveta. U komercijalnom smještaju oko 635 tisuća, dakle, skoro isti broj.

Međutim, to je samo onaj dio koji je evidentiran, a problem je onaj dio koji je u potpunoj sivoj zoni, a koja raste proporcionalno nekretninskom boomu koji je evidentan u Hrvatskoj posljednjih godina, odnosno otkada je Hrvatska dio Europske unije.

Još veći pritisak stranaca na kupnju nekretnina donijela je inflacija s obzirom na to da nekretnine jako dobro čuvaju vrijednost investicije, kao i ulazak Hrvatske u šengenski prostor čime je Hrvatska postala još dostupnija rezidentima EU-a.

Neke procjene govore kako je realno govoriti da na jedan komercijalni krevet u privatnom smještaju dolaze tri nekomercijalna.

Rentanje »na crno«

Činjenica je da stranci jako kupuju nekretnine na Jadranu, u vrijeme pandemije COVID-19 isplivao je podatak kako samo slovenski državljani na jadranskoj obali imaju oko 100.000 vikendica.

Prema onome što kod plaćanja poreza na kupoprodaju nekretnina evidentira Porezna uprava, ispada da su u samo posljednje tri godine stranci kupili oko 30.000 nekretnina.

Jasno, većinu na Jadranu. Koliki dio toga se renta potpuno »na crno«, ustvari je i nemoguće procijeniti i kontrolirati, no sve je više destinacija u kojima se ukazuje na nesrazmjer prijavljenih nekomercijalnih kreveta i prijavljenih gostiju.

U osvrtu na dinamiku rasta smještajnih kapaciteta u privatnom smještaju, na primjeru Istre, najjače hrvatske turističke regije, Denis Ivošević, direktor Turističke zajednice Istarske županije, istaknuo je da komercijalni privatni smještaj u ovom segmentu zaslužuje dodatno pojašnjenje.

Od početka godine isproducirano je gotovo 22.000 novih postelja, što potvrđuje da se i dalje, u kontinuitetu, više od deset godina, ide u potpuno pogrešnom pravcu.

– Dostigli smo razinu kapaciteta koja nadmašuje optimum nosivog kapaciteta našeg profila regije, ne samo u kontekstu prateće infrastrukture kojom raspolažemo već i razinom apsorpcije koje inozemno i domaće tržište može prihvatiti. U ovom segmentu imamo prilično apsurdnu situaciju koja iz godine u godinu eskalira te negativno utječe na sve aspekte istarskog turizma.

Naime, dobro je poznata činjenica da je Istra dostigla gotovo 500.000 raspoloživog ukupnog kapaciteta smještajnih jedinica, osnovnih i pomoćnih ležajeva, a ukoliko znamo da je na dnevnoj razini do sada zabilježen rekordni posjet od svega 310.000 registriranih posjetitelja, realno je postaviti pitanje zašto nigdje nemamo evidentirano 190.000 posjetitelja koji se očigledno nalaze u Istri, ali ih u sustavu registriranih, odnosno prijavljenih gostiju nigdje nema, upozorava Ivošević.

Podatak koji zorno pokazuje konfuzno i nerealno stanje je da komercijalni privatni smještaj raspolaže s 25.273 objekta, a da je na dan 15. kolovoza točno 8.400 objekata bilo bez ijednog prijavljenog gosta.

U nekomercijalnom privatnom smještaju je situacija još dramatičnija, raspolaže se s 28.700 objekata, a na dan 15. kolovoza, gotovo 22.700 objekata bilo je bez ijednog prijavljenog gosta; dakle tri četvrtine objekata je bez prijavljenih gostiju.

Sve manje noćenja

Iz priloženoga je, kaže Ivošević, razvidno da u tom segmentu najviše utjecaja ima tzv. nekomercijalni smještaj koji generira velik broj kapaciteta, a suprotno očekivanjima, svake godine sve manje noćenja. Taj se segment iz sive zone postepeno prebacuje u regularno poslovanje, međutim njegov utjecaj na turistička kretanja je u najmanju ruku upitan.

Ukoliko gosti borave u objektima, a nisu registrirani, onda je to problem inspekcije u prvom koraku, a u drugom onda cijele infrastrukture.

Pojednostavljeni zaključak je taj da se, naglašava Ivošević, isproduciralo nekontrolirano daleko više postelja nego što postoji realna potražnja za njima.

Dobrim dijelom je tome pridonijela legalizacija objekata, ali i manjkav pravilnik kategorizacije. Takva situacija dovodi do tzv. »overturizma«, a posljedice su takve da se radi viška ponuđenih postelja u privatnom smještaju ruši, odnosno smanjuje jedinična cijena najma, generira se višak ponude nad potražnjom, što dovodi do problema, od lokalne mikroekonomije do one osobne, odnosno iznajmljivača.

Nadalje, napominje Ivošević, u sustav je uključen nekomercijalni smještaj koji ima jednak opteretni utjecaj na infrastrukturu, ali s druge strane sasvim drukčiji, gotovo minimalan utjecaj na prihode lokalnih ekonomija u odnosu na ostale kategorije.

Kratkoročni najam neprodanih stanova

Ključan problem je, istaknuo je također Denis Ivošević, direktor Turističke zajednice Istarske županije, i tzv. »real estate« – rentijerska pozicija neprodanih stanova i apartmana koji se uključuju u biznis kratkoročnog najma te predstavljaju nelojalnu konkurenciju izvornom privatnom smještaju u obiteljskim domaćinstvima.

Problem leži i u sustavu, od uvjeta kategorizacije pa do samog nadzora i inspekcije, a veliki problem je i fiskalni tretman privatnog smještaja, naglašava Ivošević