Turizam ugrožava kvalitetu života u Zadru: 'Gotovo četvrtina stanova prenamijenjena je za turističke svrhe'

Grupa profesora zadarskog Sveučilišta, predvođena docenticom Gabrijelom Vidić s Odsjeka za turizam pri Odjelu za ekonomiju mjesecima je radila na novom Planu upravljanja zadarskim turizmom do 2030. godine. Krovni je to dokument koji bi politici trebao biti nit vodilja u daljnjem planiranju turističkih politika i kapaciteta u Zadru, kao i okvir sa savjetima u kojem bi se smjeru naš turizam dalje trebao razvijati. Ujedno predstavlja podlogu za donošenje odluka i mjera za upravljanje turizmom prema načelima održivog razvoja. Dakle, cilj mu je osigurati održivi razvoj turizma. Rezultati njihovih opširnih analiza pokazuju kako je Zadar danas snažno turističko središte s izrazitim sezonskim vrhuncem, neravnomjernom prostornom raspodjelom aktivnosti i vrlo prepoznatljivim identitetskim točkama.

Anketno istraživanje

Zadar i turizam nerazdvojni su, a prema podatcima koje su autori iznijeli 41,19 posto ispitanih lokalnih stanovnika ima pozitivnu percepciju cjelokupnih učinaka turizma na kvalitetu života u destinaciji, no s druge strane, tek 11 posto ispitanih Zadrana, koji su sudjelovali u anketnom istraživanju za potrebe ovog dokumenta ima pozitivnu percepciju o utjecaju turizma na korištenje javnog prostora. Nadalje, buka predstavlja jedan od najvećih izvora nezadovoljstva gradskim turizmom, pa tako 38,99 posto anketiranih Zadrana smatra kako buka tijekom turističke sezone predstavlja veliki problem, a ništa bolje mišljenje nemaju niti o rastućoj apartmanizaciji, koju čak 74,53 posto anketiranih Zadrana negativno percipira. Tijekom ljeta izrazito su nezadovoljni i načinom odlaganja i prikupljanja komunalnog otpada, kojeg je najviše upravo u špici sezone. Nadalje, 81,55 posto ispitanih Zadrana i gužve u prometu tijekom turističke sezone smatraju izrazito velikim problemom. Analizom su isto tako pokazali kako je najveća gustoća smještajnih objekata po kilometru kvadratnom površine mjesnih odbora – na Poluotoku. Stara gradska jezgra Poluotoka najopterećenija je smještajnim jedinicama. Ovako visoka opterećenost, posebice u kontekstu zaštite, tj. tamponske zone UNESCO-a kojoj ovo područje pripada, iznimno je zabrinjavajuća te predstavlja ozbiljnu ugrozu prostoru i lokalnom stanovništvu.

– U destinaciji je relativno nepovoljna struktura smještajnih kapaciteta, s obzirom da u gradu prevladava smještaj u domaćinstvu (45,40 posto) i nekomercijalni smještaj (30,27 posto). Sukladno tome, relativno je nepovoljan omjer broja kreveta u komercijalnom i nekomercijalnom smještaju u odnosu na lokalno stanovništvo – 71 krevet u komercijalnom i 21 krevet u nekomercijalnom smještaju na 100 stanovnika. Pri tome valja istaknuti kako postoji čak 21 posto smještajnih objekata u domaćinstvu te kućama i stanovima za odmor u odnosu na broj stanova za stalno stanovanje, dakle, gotovo četvrtina. Šire gledajući, stambene jedinice turističke namjene – komercijalni i nekomercijalni kapaciteti, čine 27 posto u ukupnom broju stambenih jedinica, pojasnili su autori.

Prihvatni kapacitet

Vidić i kolege sa Sveučilišta prikazali su tako u opširnom dokumentu svaki detalj osobitosti grada te njegove industrije koji se vezuju na turizam, počevši s opteretnim kapacitetom destinacije, tj. brojem turista koje u jednom trenutku grad može primiti, te njegova infrastruktura uslužiti. No, Vidić ističe kako im je ključno ograničenje u radu predstavljao nedostatak dijela potrebnih podataka, zbog čega određeni pokazatelji nisu mogli biti izračunati.

– To nije specifično samo za Zadar, već je prisutno i u drugim destinacijama u Republici Hrvatskoj. Prema dobivenim pokazateljima vidljivo je da postoje određeni pritisci na društvenu i prostornu dimenziju prihvatnog kapaciteta. Međutim, u narednom četverogodišnjem razdoblju očekuje se uspostava potrebnih baza podataka koje će omogućiti prikupljanje cjelovitih i pouzdanih informacija te pružiti kvalitetniji uvid u stanje u destinaciji, što je preduvjet za učinkovitije i održivije upravljanje. Ključni zaključak jest da prihvatni kapacitet nije pojedinačni pokazatelj, već sustav međusobno povezanih pokazatelja koji se moraju kontinuirano pratiti i na temelju kojih je potrebno donositi odluke o upravljanju destinacijom, istaknula je Vidić.

O smještajnoj strukturi u Zadru, između ostalog, zaključili su ono što svi već znamo, a to je da u gradskoj ponudi prevladava smještaj u domaćinstvu, dok nedostaje kampova. Dva koja grad ima generiraju velike posjete te bi potencijalnim novim investitorima bili povoljna poslovna prilika. Nadalje, uočava se i kontinuiran rast broja smještajnih objekata i kapaciteta kreveta, kojih je u gradu trenutačno preko 40 tisuća.

Kvote za najam

– U Planu smo zato naveli kako je potrebno urediti strukturu smještajnih kapaciteta, odnosno kako je potrebno uspostaviti sustav zoniranja destinacije kojim će se usmjeravati razvoj smještajnih kapaciteta u domaćinstvu kroz definiranje područja različitog stupnja dopuštenosti razvoja, u skladu s utvrđenim granicama prihvatnog kapaciteta. Isto tako, istaknuli smo kako treba upravljati daljnjim razvojem smještaja u domaćinstvu, osobito u užem gradskom području, kroz prostorno-planske mjere i strože uvjete prenamjene stambenih jedinica u turističke, naglasila je Vidić.

Nadalje, upozorava kako je potrebno poticati razvoj kvalitetnijih, održivih oblika smještaja koji ostvaruju veći prihod uz manji prostorni i društveni pritisak. Isto tako, važno je razmotriti fiskalne mjere koje bi destimulirale prekomjernu turističku prenamjenu stanova.

– Naša preporuka je također usmjerena ka zaštiti dostupnosti stanovanja za lokalno stanovništvo, i to kroz uvođenje mjere za očuvanje stambenog fonda za stalno stanovanje, poput kvota ili zona u kojima je turistički najam ograničen. U konačnici, predložili smo da se razmotri donošenje odluka, sukladno ovlastima propisanima Zakonom o turizmu, kojima bi se regulirao broj i kvaliteta smještajnih objekata u domaćinstvu, osobito u buffer zoni UNESCO-ove baštine, kako bi se na razini cijelog grada unaprijedila kvaliteta i kategorizacija svih vrsta smještaja, uz poticanje povećanja udjela hotelskog smještaja, te kako bi se izradio i donio Plan upravljanja turističkim tokovima radi sustavnog praćenja i regulacije opterećenja prostora, pojasnila je Vidić.

U svojoj analizi dolazaka i noćenja, nadalje su iznijeli zanimljiv podatak koji pokazuje kako se turisti u Zadru prosječno duže zadržavaju na otocima koji gradu pripadaju u odnosu na kopno. Iako je sam grad Zadar sa svojom kulturno-povijesnom atrakcijskom osnovom najčešće odrediše turista, Vidić kaže kako podaci o prosječno dužem zadržavanju na otocima ne iznenađuju, s obzirom na to da su obilježja tog otočnog dijela destinacije potpuno drugačija od ovog urbanog kopnenog dijela.

Grad i otoci

– Kao prvo, otoci su prometno slabije dostupni jer se do njih dolazi trajektima i katamaranima, što putovanje čini složenijim i duljim, pa se turisti ondje rjeđe, ali zato duže zadržavaju. Upravo to obilježje predstavlja i izazov za razvoj turizma na otocima općenito. Nadalje, ponuda na otocima temelji se na odmorišno-kupališnom turizmu. Dakle, turisti ga posjećuju zbog mira i »pravog odmora«, daleko od užurbane svakodnevice, što dodatno potiče dulje boravke i veću lojalnost. Tome pridonosi i struktura smještaja u kojoj prevladava privatni smještaj prilagođen tjednim ili duljim boravcima, za razliku od kraćih gradskih odmora, kazala je Vidić. Kopneni dio destinacije turistima je često puta i tranzitna destinacija, koju posjećuju uz druge destinacije, stoga ne ostvaruju duži boravak. No, Zadar se po tome ne razlikuje od drugih urbanih destinacija, gdje se bilježe isti trendovi.

Autori Plana iznijeli su i podrobno istraživanje atrakcijsko-resursne osnove grada te svih njegovih kulturnih i baštinskih elemenata koji imaju važno mjesto na ljestvici turističkih motiva. No, ne i najvažnije, koje i dalje drže sunce i more. Pitali smo Vidić zato koliko je zadarsko kulturno-povijesno blago opće turistima atraktivno, te dobro prezentirano.

Plaže i sadržaji

– Premda podatci pokazuju da je primarni motiv dolaska turista u Zadar sunce i more, posebice u ljetnim mjesecima, ne treba se zanemariti činjenica da su sekundarni motivi često vezani uz neki dio kulture, najčešće se radi o gastronomiji, ali tu su i različite kulturne manifestacije, posjet kulturnim atrakcijama, sudjelovanje u radionicama, vjerski motivi i slično. Nova iskustva i autentični doživljaji su, prema svim globalnim trendovima, ono što turisti traže u destinacijama i upravo u tom smislu je važno iskoristiti tu bogatu materijalnu i nematerijalnu baštinu grada Zadra kao temelja za razvoj upravo takvih iskustava i turističkih proizvoda. Kvalitetne kulturne aktivnosti potiču duže zadržavanje u destinaciji i povećavaju potrošnju turista, smatra Vidić.

Autori ovog Plana naglasili kako grad Zadar privlači velik broj turista čija je glavna motivacija boravka kupališni turizam. Jedan od najvažnijih elemenata primarne turističke infrastrukture čine kupališta i plaže. No, ističu kako one nisu dovoljno uređene niti infrastrukturno dovoljno opremljene u skladu s očekivanjima suvremenih turista.

– Prije svega, potrebno je urediti postojeće plažne površine, postaviti odgovarajuću turističku signalizaciju te obogatiti ponudu raznolikim sadržajima. Osim toga, potrebno plaže prilagoditi potrebama osoba s invaliditetom. Uz to, potrebno je uspostaviti djelotvoran sustav upravljanja plažama koji bi oživio slabije posjećene lokacije, a rasteretio one preopterećene, osobito u vrhuncu sezone, pojasnila je Vidić.

Dobar turizam ovisan je o dobroj komunikaciji te marketingu kojim se predstavljaju ljepote i osobitosti destinacije. Autori Plana jedan su dio svog istraživanja tako posvetili i tom segmentu turističke industrije, naglasivši kako podatci pokazuju snažno digitalno prisustvo i kontinuirani rast vidljivosti destinacije na digitalnim platformama.

Marketniška strategija

– Zadar je tijekom 2024. godine zabilježio gotovo 19 tisuća online spominjanja uz doseg od 66 milijuna impresija, pri čemu prevladava izrazito pozitivan sentiment. Isto tako, bilježi se rast web prometa, kao i značajan angažman na društvenim medijima destinacije. Ti podatci ukazuju na činjenicu da destinacija prati trendove i prepoznaje važnost digitalne prisutnosti na različitim digitalnim platformama.Treba istaknuti kako smjernice za izradu Plana upravljanja destinacijom nisu predvidjele detaljnije analize same marke destinacije na turističkom tržištu. Stoga bi svakako trebalo u narednom razdoblju izraditi marketinšku strategiju destinacije sukladno načelima i ciljevima održivog razvoja turizma s fokusom na disperziju posjetitelja u prostoru i vremenu te razvoj proizvoda koji smanjuju prostorni pritisak i sezonalnost, zaključila je Vidić.

Na kraju, njihova analiza prihvatnog kapaciteta grada pokazala je da se destinacija u pojedinim segmentima približava, a djelomično i premašuje granice održivog razvoja turizma.

– Visok udio turističkih smještajnih jedinica u ukupnim stambenim jedinicama, nepovoljni omjeri broja kreveta u odnosu na broj stanovnika te negativni stavovi lokalnog stanovništva jasno ukazuju na prekoračenje društvenog i prostornog prihvatnog kapaciteta destinacije. Ovakvi pokazatelji potvrđuju da budući nekontrolirani rast smještajnih kapaciteta, osobito u domaćinstvu, može dodatno narušiti dostupnost stanovanja, društvenu koheziju i identitet prostora, naglasili su autori Plana.