Cijene hektara zemlje podižu oni koji se poljoprivredom ne bave

Što poljoprivredniku vrijedi što je, prema Eurostatu, hektar poljoprivrednog zemljišta u Hrvatskoj u 2023. godini bio najjeftiniji u EU-u kada posljednjih nekoliko godina cijene hektara, primjerice u Slavoniji, lete u nebo, a dižu ih špekulanti koji nemaju veze s poljoprivredom – agenti za nekretnine, građevinari. Njima sama zemlja nije resurs za poljoprivrednu proizvodnju, nego biznis, dobra prilika.

Zbog toga cijena hektara ponegdje dostiže i više desetaka tisuća eura.

Cijene po Europi

Prema podatcima Eurostata, hektar zemljišta je u 2023. u Europskoj uniji prosječno stajao 11.791 euro i time bio skuplji 4,7 posto nego u 2022. Najskuplji je hektar bio na Malti – 283 tisuće eura, no riječ je o otočnoj zemlji, s ograničenom dostupnošću zemlje, ali i zahtjevima da se u otočnim uvjetima koristi za druge namjene.

Slijedi Nizozemska, gdje je hektar 2023. stajao nešto više od 91 tisuće eura, u Luksemburgu, Austriji i Irskoj prosječna cijena kretala se od 35 do 42 tisuće eura. U Sloveniji i Danskoj hektar je bio gotovo dvostruko skuplji od prosjeka EU-a.

U Češkoj, Poljskoj, Španjolskoj, Švedskoj, Grčkoj, Finskoj, Bugarskoj i Rumunjskoj cijena hektara bila je oko prosjeka EU-a. S druge strane, u 2023. poljoprivredno zemljište u Hrvatskoj bilo je gotovo tri puta jeftinije od prosjeka EU-a te je cijena hektara bila 4.491 euro, čime je bilo najjeftinije na razini Unije, ali i 21,4 posto skuplje nego 2022.

No, cijene na terenu daleko su od brojki iz statističkih ureda Europe. Cijene zemlje u središnjem dijelu Slavonije, poput Đakovštine, pa do krajnjeg istoka regije – Iloka, Vukovara – kreću se, ovisno o lokaciji, blizini prometnice, okrupnjenosti…, od 10.000 do 20.000 – 25.000, pa i do 30.000 eura, za hektar.

Tvrdi to član Upravnog odbora Hrvatske poljoprivredne komore Matija Brlošić. Prema zapadu Slavonije, dodaje, cijene su daleko niže i hektar stoji od pet do deset tisuća eura, no i u tom su dijelu zemlje cijene rasle.

U bjelovarsko-bilogorskom kraju, oko Gudovca, kaže veliki tovljač Toni Raič, ujedno i predsjednik udruge Baby Beef, hektar zemlje je oko 8.000 eura, ovisno o lokaciji.

– Primjerice, u susjednoj Mađarskoj zemlja uz autocestu je i do 80.000 eura, a već nekoliko kilometara dalje daleko je jeftinija, kaže Raič.

Velike razlike

Nadalje, oko Čazme, cijena hektara je, kaže nezavisni konzultant u poljoprivredi Robert Hadžić, oko 4.500 eura, uz dosta neriješenih odnosa.

– Sisačko-moslavačka županija, primjerice, ima drugi problem; ondje je poljoprivreda na koljenima, 70 posto zemlje je neobrađeno, pa su ondje ljudi sretni ako je ikako mogu prodati, navodi Hadžić.

Otkud tolika razlika između prosječne cijene od 4.491 eura za hektar, prema statističarima, i cijena na terenu? Uz, dakako, različite cijene u raznim dijelovima Hrvatske, Brlošić podsjeća i na staru ovdašnju navadu da se u kupoprodajnom ugovoru ne navodi puna, nego usmeno dogovorena, niža cijena.

– Najviše se trguje na crno, vrlo malo legalno, a statističari vade prijavljene podatke pa je navedeni prosjek teorijski točan. Trenutačno cijena zemljišta stagnira jer se prestala kupovati, preskupo je.

Realna cijena trebala bi biti sedam ili osam tisuća eura. U ovim uvjetima proizvodnje treba raditi 30 godina da se kupi zemlja po tim podivljalim cijenama, kaže Brlošić.

Slično je nezadovoljstvo cijenama i u Virovitičko-podravskoj županiji. Poljoprivrednik iz okolice Suhopolja Zvonko Pipić kaže da je hektar ondje sada do 15-ak tisuća eura.

– U posljednje dvije godine cijene zemlje otišle su gore četiri-pet puta. I kod nas je dižu nepoljoprivrednici – građevinska firma odjednom se bavi poljoprivredom, kupuje zemlju, vjerojatno neki keš rješava i dobiva kapitalnu vrijednost u zemlji.

Taj je građevinar u startu hektar platio pet puta više nego neki poljoprivrednik čije imanje graniči s tom zemljom, negoduje Pipić.

Vlasničko preslagivanje

– Ljudi nastoje novac na neki način, ako ga imaju viška, negdje ‘skloniti’, pa, kupe li zemlju, neće imati porez na nekretninu, dodaje Raič, a Brlošić kaže da cijene zemljišta trenutačno stagniraju i zato što se dogodilo veliko vlasničko »preslagivanje«.

Dio toga je i problematika vezana uz štedne zadruge i druge financijske subjekte kod kojih su se poljoprivrednici svojedobno kreditno zaduživali i dizali hipoteku. Krediti su bili neotplativi i takve su zadruge svu tu zemlju preuzele, namirivši se njezinom prodajom.

Cijeli je niz onih koji prate dražbe i kupuju hektare tako. Agencije za trgovanje nekretninama imaju zaposlene koji se samo time bave. Nezavisni konzultant Hadžić kaže kako je i to rezultat neosmišljene zemljišne politike.

Institucije, kaže, ne rade svoj posao, tu je i pitanje komasacije, koju, u pravilu, na terenu vlasnici zemlje ne žele, a dio i ne zna što taj proces uistinu jest. Hadžić kaže da se osmišljena poljoprivredna politika ne može voditi bez okrupnjavanja zemljišnog resursa.

– Nekadašnja Agencija za poljoprivredno zemljište (APZ) bila je dobra stvar – da se zemljišna politika osmišljava, vodi na jednom mjestu, no, očito, mi ne želimo uvesti kontrolu, vlada metež, ocjenjuje Hadžić i podsjeća kako je s gašenjem APZ-a država taj vrući krumpir vratila u krilo jedinica lokalne samouprave, što su one nevoljko, ali prešutno prihvatile.