Nešto se definitivno događa na tržištu nekretnina: Slijedi li konačno pad cijena?

Ciklički sistemski rizici nastavili su se povećavati pod utjecajem snažnog rasta kreditiranja i ubrzanja rasta cijena nekretnina krajem 2022. Ipak, u posljednjem tromjesečju 2022. snažno se smanjila aktivnost na tržištu stambenih nekretnina, uz pad broja kupoprodajnih transakcija, što može biti prvi nagovještaj preokreta financijskog ciklusa, ocijenilo je Vijeće za financijsku stabilnost na svojoj 20. sjednici održanoj prošli tjedan, a pod predsjedanjem guvernera HNB-a Borisa Vujčića te uz sudjelovanje ministra financija Marka Primorca, predsjednika Upravnog vijeća Hanfe Ante Žigmana i direktorice Hrvatske agencije za osiguranje depozita Marije Hrebac.

Vijeće, koje sjednice održava dva puta godišnje, opet se, dakle, osvrnulo na tržište nekretnina, a ovaj put izrijekom spominju »nagovještaj preokreta«, zbog čega je, kažu, potrebno kontinuirano pratiti tekuća kretanja.

Na tržištu nekretnina u Hrvatskoj cijene, naime, i dalje rastu, ali se povećava razlika između traženih i realiziranih cijena, te u posljednje vrijeme pada promet. S obzirom na to da kamate na stambene kredite rastu, u cijeloj Europi već je počeo trend korekcije cijena, međutim, Hrvatska je specifična, jer smo nedavno uveli euro i ušli u Schengen, pa iz Europe postoji pojačana potražnja.

Visoka razina likvidnosti u sustavu usporila je pak prijenos rasta kamatnih stopa. Tu je još uvijek i inflacija koja investitore tjera na alternativna ulaganja, među kojima su i nekretnine. Hrvatsko je tržište heterogeno: u unutrašnjosti su cijene niže nego uz more. Kupac svake treće nekretnine na Jadranu dolazi iz inozemstva.

U uvjetima pada realnih plaća kupovna moć građana slabi, a s obzirom na to da i kamate i cijene »kvadrata« sada rastu, »prosječnom« građaninu koji, dakle, nekretninu obično kupuje na kredit, to sve više postaje nedostižni san.

No, kupcima nekretnina koji dolaze iz razvijenijih europskih zemalja i imaju daleko veća primanja ovdašnja razina cijena još uvijek nije previsoka, te se stvara jaz između onih koji si mogu priuštiti i skupe novogradnje i većine domaćeg stanovništva koje si teško može priuštiti i stare stanove kojih, k tome, ni nema dovoljno.

Zadnji APN

Cijene je do sada podizao i program APN-a, čiji je zadnji krug upravo odrađen, pristiglo je nešto manje prijava no lani, kad je došao rekordan broj, ali je i dalje interes iznimno velik bez obzira na to što su »kvadrati« trenutno najskuplji, a i kamate za barem jedan postotni bod više no lani.

Velik broj građana, dakle, nije želio čekati korekciju o kojoj se već duže vrijeme priča, već je »hvatao« zadnji vlak zadnjeg APN-a, jer ga iduće godine više neće biti. APN je, međutim, poticao potražnju i tako dodatno utjecao na rast cijena, a stručnjaci već odavno govore da treba povećati ponudu stanova, o čemu se sada razmišlja i s razine vlade i s lokalnih razina.

Što se tiče mladih obitelji, vrijeme je ključno, a stvari se sporo pomiču. Iako, dakle, Vijeće za financijsku stabilnost spominje moguću promjenu trenda, a nedavno je i sam guverner Vujčić rekao da obično nakon pada prometa ide i pad cijena, iz HGK-a sa svog 35. foruma nekretnina poručuju da se ove godine ne očekuje značajniji pad cijena nekretnina.

– Posljednjih nekoliko godina tražene cijene su rasle većom stopom nego realizirane, što ukazuje na to da su tražene cijene previsoke. Treba donijeti kvalitetan dugoročni program za stambeno zbrinjavanje, ističu u Komori. Nepriuštivost nekretnina je, kažu, veliki izazov sve većem broju građana.

Prognoza HGK-a

– Iako se od kraja 2022. bilježi usporavanje tržišta nekretnina, do kraja ove godine ne očekuje se značajniji pad cijena. Prisutan je manjak ponude u svim segmentima, pogotovo u novogradnji, a sve je veći problem i nepriuštivost nekretnina u većim gradovima na obali i u Zagrebu, upozorava HGK.

Prema podacima Burze nekretninama indeks rasta realiziranih cijena lani je u Hrvatskoj, u odnosu na 2021., bio 14,75 posto, a prosječne realizirane/postignute cijene bile su 2.280 eura po četvornom metru na obali, 1.980 eura po četvornom metru u Zagrebu te 1.804 eura po »kvadratu« u ostatku Hrvatske, podaci su Komore.

Iako je ukupan broj transakcija lani porastao za 12,6 posto u odnosu na 2021., posrednici su zabilježili usporavanje tog trenda krajem prošle i početkom ove godine.

– Neće se više lako i brzo prodavati rabljene, zapuštene nekretnine na neatraktivnim lokacijama po nerealno visokim cijenama, jer se »potrošio« fond kupaca koji su ih spremni ili u mogućnosti platiti, jer više nema APN-a koji je potaknuo mnoge da kupe preskupe nekretnine.

Također, dovršeno je uvođenje eura koje je snažno utjecalo na povećanu potražnju u 2022., ocijenila je predsjednica strukovne grupe Udruženja poslovanja s nekretninama Komore Zagreb Lana Mihaljinac Knežević.

Stresne epizode

Vijeće za financijsku stabilnost kao glavne rizike izdvojilo je utjecaj razmjerno slabih gospodarskih izgleda i povišene inflacije, pooštravanja uvjeta financiranja te moguće prelijevanje kretanja sa svjetskih financijskih tržišta.

Ipak, kažu da stresne epizode u bankarskom sektoru u SAD-u i Švicarskoj nisu stvorile trajniji nepovoljan učinak na europske banke i financijska tržišta. Kažu i da je prijenos pooštravanja monetarne politike ECB-a na kamatne stope u Hrvatskoj bio nešto brži i izraženiji za kredite poduzećima i njihove depozite nego za poslovanje sa stanovništvom.

– Okružje viših kamatnih stopa povoljno djeluje na poslovanje banaka, povećavajući kamatne marže i dobit, dok se porast kreditnog rizika zbog rasta tereta otplate duga kod ugovora s promjenjivim kamatnim stopama i skupljeg novog zaduživanja može očekivati s određenom odgodom, ističe Vijeće, u čijem su sastavu Vujčić, Primorac, Žigman i Hrebac sa suradnicima.