RAZLIČIT TRETMAN Ne trebaju svi suglasnost susjeda u zgradi kao iznajmljivači, evo što je novo u zakonu

Dvotrećinska suglasnost suvlasnika zgrade za stanove koji su u kratkoročnom najmu, dakle, za one koji se iznajmljuju turistima, jedna je od najvećih novosti novog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada koji je s prvim danom ove godine stupio na snagu. U konačnici je usvojen nešto izmijenjen nacrt Zakona s obzirom na to da je najprije u javnu raspravu išao prijedlog po kojem iznajmljivači koji turistima rentaju stanove/apartmane u stambenim zgradama moraju prikupiti suglasnosti 80 posto suvlasnika zgrade s time da suglasnost moraju dati i neposredni susjedi. Dakle, i vlasnici stanova čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče sa stanom iznajmljivača. Isto tako u prvoj verziji bilo je ograničeno iznajmljivanje stana za više od četiri radnika. Izglasani Zakon nešto je ublažio tu odredbu pa je kod najma apartmana turistima potrebno skupiti dvije trećine, dakle, 66 posto suglasnosti, no potreba za prikupljanje suglasnosti je proširena.

(Ne)pravedni izuzetak

Naime, udruge iznajmljivača već su kod prvog nacrta ukazivale kako je izdvajanje samo jedne djelatnosti kao problematične i nametanje skupljanja suglasnosti samo iznajmljivačima ustavno vrlo upitno. Zbog toga je u Hrvatskom saboru izglasano da će ubuduće biti potrebno prikupiti suglasnost dvije trećine suvlasnika, uključujući suglasnost neposrednih susjeda, i za stanove u kojima je namjera obavljati djelatnost koja prouzrokuje buku ili vibracije u zgradi, kratkoročni najam u stambenim zgradama i najam za više osoba.

U obrazloženju resornog Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine (MPGI) ponovo se objašnjava kako će u ovim slučajevima suglasnost dvije trećine suvlasnika, uključujući suglasnost neposrednih susjeda, trebati prikupiti s obzirom na to da takav oblik najma utječe na kvalitetu stanovanja svih suvlasnika u zgradi, ali i smanjuje stambeni fond za dugoročno rješavanje stambenog pitanja kao jedne od temeljnih ljudskih potreba. Osim toga, Zakonom je propisano da se najmom za više osoba smatra najam najmanje petorici ili više punoljetnih, a rodbinski nepovezanih osoba. Rok za prikupljanje suglasnosti je 5 godina od stupanja zakona na snagu, dakle, do kraja 2029.

Kako se, dakle, očekivano puno bure diglo oko toga da samo iznajmljivači u stambenim zgradama moraju skupljati suglasnosti po zgradi, dok su u tim istim zgradama nerijetko i javno-bilježnički i odvjetnički uredi, liječničke i zubarske ordinacije i drugo, uputili smo resornom Ministarstvu upit o tome tko konkretno mora, osim iznajmljivača, prikupljati suglasnosti, kao i što su tihe djelatnosti, a što one koje, kako su naveli, proizvode buku i vibracije u zgradi.

Hosteli izuzeti

U odgovoru se navodi da prema članku 33. Zakona pod tihim i mirnim djelatnostima koje se mogu obavljati u višestambenim i stambeno-poslovnim zgradama podrazumijevaju one poslovne djelatnosti koje ne proizvode buku i vibracije, primjerice javni bilježnici, knjigovodstveni servisi i slično.

– Za stanove u kojima se obavlja djelatnost koja proizvodi buku ili vibracije u skladu s novim zakonskim rješenjem bit će potrebno prikupiti dvotrećinsku većinu suvlasnika. Tu pojašnjavamo kako u normalnim okolnostima liječnička i dentalna ordinacija ne proizvode toliku buku da se ne bi mogle smatrati tihim i mirnim djelatnostima. Ujedno pojašnjavamo kako poslovnim prostorima ne treba suglasnost susjeda za obavljanje djelatnosti. Suglasnost je potrebna ako se radi o stambenom prostoru, kazali su u Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine.

Ako su već javnobilježnički uredi i ordinacije svojevrsne tihe djelatnosti, provjerili smo i što je s hostelima koji se nalaze u stambenim zgradama. Naime, u vrijeme booma otvaranja hotela, ovakav tip smještaja je mahom otvaran u preuređenim stanovima u zgradama u centrima gradova. Tom masovnom otvaranju hostela se tada stalo na kraj tako što je u zakon uvedena odredba po kojoj hosteli ne mogu koristiti zajednički ulaz s ostalim stanovima i tu je bio kraj tog trenda. No, oni koji su već otvorili prije te zabrane, rade mahom i danas te primaju turiste u stambenim zgradama.

Vezano za hostele, u Ministarstvu su kazali kako je hostel gospodarska djelatnost te ona kao takva pripada pod propise o djelatnostima za koje ne treba suglasnost, pod uvjetom da se obavlja u poslovnom prostoru.

– Suglasnost će trebati, primjerice, za objekte koji se reklamiraju kao hosteli, a ustvari su registrirani kao smještaj u domaćinstvu i usluga se pruža u stanovima, kažu u Ministarstvu graditeljstva.

Atesti za buku

Upite o tome jesu li od Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine tražili pojašnjenja vezano za suglasnosti, poslali smo i u Hrvatsku komoru dentalne medicine (HKDM) te Hrvatsku liječničku komoru (HLK).

Iz Hrvatske komore dentalne medicine pojasnili su kako je za ishođenje rješenja Ministarstva zdravstva o početku obavljanja djelatnosti u ordinacijama dentalne medicine, potrebno da vlasnik ordinacije u privatnoj praksi, zdravstvenoj ustanovi ili trgovačkom društvu prethodno obavezno ishodi atest od ovlaštene tvrtke nadležne za mjerenje buke u prostoru i izdavanje atesta. Navedenim atestom, naime, dokazuje se da nema buke u obavljanju djelatnosti dentalne medicine, slijedom čega se ordinacije dentalne medicine, odnosno navedena djelatnost ne smatra glasnom djelatnošću i ne podliježe odredbama Zakona.

Iz Hrvatske liječničke komore kratko su nam u odgovoru koji smo dobili krajem prošle godine pojasnili kako Zakon o upravljanju i održavanju zgrada još nije objavljen u Narodnim novinama pa slijedom toga nisu niti mogli zatražiti pojašnjenje novih zakonskih odredbi vezano uz liječničke ordinacije.

Što je novo u zakonu

NAJAM

– Vlasnici koji će htjeti stanove davati u kratkoročni najam i najam za više osoba morat će pribaviti suglasnost dvije trećine suvlasnika, uključujući suglasnost neposrednih susjeda, a oni koji već iznajmljuju stanove na taj način morat će tu suglasnost ishoditi u roku od pet godina, odnosno do konca 2029.

– Najmom za više osoba smatra se najam najmanje petorici ili više punoljetnih, a rodbinski nepovezanih osoba.

ZAJEDNICA SUVLASNIKA

– Uvodi se pojam zajednice suvlasnika, te prateći Registar zajednice suvlasnika, s pravnom osobnosti i vlastitim OIB-om što bi trebalo znatno ubrzati upravne i sudske postupke te olakšati zgradama apliciranje za fondove (obnove fasada, energetske obnove, ugradnja solarnih elektrana i dizalica topline na zgradu).

SUGLASNOST ZA POPRAVKE

– Smanjene su potrebne većine suvlasnika za donošenje odluka te ubuduće neće trebati prikupljati suglasnost za hitne popravke (primjerice puknuće cijevi). Za nužne popravke (sanacija krova) trebat će suglasnost trećine suvlasnika (dosad 50 posto), za redovno upravljanje (odabir predstavnika, upravitelja, odluka o ugradnji dizala…) suglasnost više od 50 posto, a za investicijsko održavanje (velika ulaganja u zgradu) suglasnost 80 posto suvlasnika (dosad 100 posto).

PREKRŠAJI I KAZNE

– Ovlast nadzora nad provedbom zakona dobivaju komunalni redari koji će naređivati mjere za otklanjanje uočenih nepravilnosti. Za upravitelje prekršajne kazne iznose od 700 do 5.500 eura, a za suvlasnike od 400 do 10.000 eura.

– Prekršaji se odnose na ometanje radova obnove i nužnih radova, ugradnju klima uređaja na ulična pročelja i zatvaranje balkona te za kratkoročni najam i najam za radnike bez suglasnosti kvalificirane većine suvlasnika.

– Za upravitelje prekršajne kazne iznose od 700 do 5.500 eura, a za suvlasnike od 400 do 10.000 eura.

– Za izvođače nezakonitih radova (zatvaranje balkona, ugradnja klima uređaja na ulična pročelja i sl.) prekršajne kazne iznose od 5.500 eura do 10.000 eura.

ZAŠTIĆENE CJELINE

– Zakon uvodi i mogućnost ugradnje liftova i obnove fasada u zaštićenim cjelinama uz poticaj države od 33 posto i mogućnost da u subvenciji sudjeluje i lokalna samouprava te će za to Vlada donijeti posebne programe i osigurati sredstva. Da bi se u nekoj od zgrada ugradilo dizalo potrebno je da više od 50 posto suvlasnika donese odluku o ugradnji, izraditi projekt ugradnje i osigurati najmanje 67 posto vrijednosti projekta, dok će država sufinancirati s 33 posto.