Cijene nekretnina ni ove godine neće biti povoljnije: 'Cijene dižu baš svi, od projektanata do tesara'

Zbog rasta cijene građevinskog zemljišta i daljnjeg rasta primanja zaposlenih u građevinskom sektoru te nastavka umjerenog i stabilnog rasta građevnog materijala, jasno je da cijene nekretnina u ovoj godini ne mogu padati jer će ulazni troškovi rasti dok postoji pritisak na gradnju zbog povećane potražnje, a u takvim uvjetima cijene podižu svi, od projektanata do tesara, keramičara i fasadera. Procjenjuje to magistar inženjer građevinarstva i direktor grupacije tvrtki DOMinvest Saša Perko. Dodaje da za ovu godinu ipak nema najava velikih skokova cijena građevnog materijala.

Skuplji rad

– U cijeloj strukturi troškova gradnje danas je daleko izraženiji rast cijene rada, koji postaje ključni pokretač ukupnog poskupljenja gradnje. Cijene zemljišta u gradskim područjima gotovo sigurno će rasti jer nema novih parcela na kojima se može graditi. Urbanistički planovi su ograničeni, GUP u gradu Zagrebu je postao restriktivniji, na širem području nedostaje infrastruktura, a potražnja investitora je visoka. Ukratko, količina građevinskog zemljišta se smanjuje, a interes za gradnjom raste – i to će zasigurno dizati cijene zemljišta, navodi Perko koji izazov vidi i u rastu plaća koje na tržištu rastu znatno brže od inflacije i napominje da je opći rast plaća od 10 do 12 posto godišnje postalo »novo normalno«.

Kaže da je teško spekulirati o stopama po kojima bi cijene nekretnina mogle rasti u ovoj godini, ali realno se nada da će se rast cijena vratiti na normalne razine od pet do sedam posto godišnje.

– Sve iznad toga izlazi izvan kupovne moći građana i tada bi potražnja mogla naglo pasti, što nije dobro ni za tržište ni za sektor gradnje. Ponuda se polako povećava, uključujući i projekte priuštivih stanova, ali ostaje pitanje hoće li to biti dovoljno da uspori ovaj ubrzani rast cijena, objašnjava Perko.

Analizirajući strukturu troškova gradnje, Perko navodi da je lani u odnosu na 2024. došlo do promjena u gotovo svim ulaznim troškovima. Cijene zemljišta porasle su oko 15 posto, cijene projektanata i nadzora oko 20 posto, a sama gradnja približno 15 posto. Cijene priključaka, doprinosa i financiranja ostale su na razinama sličnima prošloj godini. PDV je i dalje 25 posto, ali njegov apsolutni iznos raste jer su ukupne cijene više, pojašnjava Perko i dodaje da trend rasta troškova gradnje očekuje i u ovoj godini.

Porezni klin

– Dakle, udio u cijeni kvadrata čine državna davanja i regulatorni troškovi. U ukupnoj cijeni finalnog kvadrata stana i dalje oko 35 posto odlazi državi, kroz PDV i sva ostala davanja. Jasno je da se država financira iz poreza i da taj prihod mora postojati, ali smanjenje tog poreznog klina zasigurno bi učinilo nekretnine lakše priuštivima, ističe Perko i navodi da to ipak ne bi riješilo suštinski problem. Poručuje da je ključ je u optimizaciji i ubrzanju administrativnih procesa kako bi se projektni ciklusi skratili.

Iako se mnogi pitaju hoće li se cijene nekretnina ikada regulirati, kako bi se jasno znalo koliko može stajati četvornog metra, Perko smatra da država nikada ne bi trebala određivati cijenu kvadrata jer svaki put kad se država previše umiješa u ekonomiju nastane više štete nego koristi. Njezin stvarni zadatak je stvoriti okruženje u kojem se može dovoljno brzo i kvalitetno graditi da se ponuda i potražnja uravnoteže. Dakle, treba ubrzati i pojednostaviti administrativne procese kako bi se projektni ciklusi što više smanjili. To bi bila najveća pomoć države, sve ostalo je djelovanje na posljedicu, a ne na uzrok i neće riješiti probleme, navodi Perko. Kaže da građevinski sektor ne može postati produktivniji zbog zamršene administracije i neorganiziranosti samih građevinskih kompanija te da bi strukturiranje i standardizacija procesa ubrzala rad barem 10 do 20 posto.

U 2025. godini cijene nekretnina nastavile su rasti prvenstveno zato što je ponuda i dalje znatno ispod realnih potreba. U 2024. izgrađeno je oko 16.500 stanova, dok je u rekordnoj 2007. godini izgrađeno približno 25.000 stanova, odnosno oko 50 posto više nego danas, a cijene kvadrata rasle su 12 posto na razini godine.

Nedostaje radnika u građevinarstvu

U građevinarstvu nedostaje i radnika, a čak 50 posto je strana radna snaga, što također utječe na cijenu kvadrata, upozorava Saša Perko.

– Često čujem mišljenje da je strana radna snaga jeftinija, ali u praksi je zapravo znatno skuplja – i to više od 50 posto. Najprije ulažemo u obuku kako bi dosegnuli minimalnu razinu kvalitete, ali čak i tada rade znatno sporije od uigranog domaćeg majstora. Mogu imati od 20 do 30 posto nižu bruto satnicu, ali ako je domaći majstor dvostruko ili trostruko brži i ne radi greške, stvarni trošak stranog radnika ispada mnogo veći, pojašnjava Perko.