Do 15. veljače rok prijave stanova za priuštivi najam, upita je mnogo, evo što se traži od vlasnika

Vlasnici nekretnina koji svoje prazne stanove žele staviti u funkciju priuštivog najma mogu se javiti na javni poziv APN-a do 15. veljače. Nakon završetka poziva za vlasnike stambenih nekretnina, APN će utvrditi listu raspoloživih, odnosno useljivih stambenih nekretnina po jedinici lokalne samouprave za koju je poziv raspisan. Nakon toga, raspisat će javni poziv za zainteresirane najmoprimce. Prijaviti se mogu vlasnici nekretnina koje nisu bile korištene tijekom protekle dvije godine, a nekretnine koje imaju konstrukcijska oštećenja neće se uzimati u obzir. Ugovor se sklapa na razdoblje od tri do deset godina.

Rizik regulacije

Vlasnici nekretnina s kojima će APN sklopiti ugovor dobit će naknadu koja odgovara medijalnoj cijeni najma stambene nekretnine, i to tako da će 60 posto iznosa cjelokupnog ugovornog razdoblja dobiti na početku, a ostatak od 40 posto nakon polovine isteka ugovora. Lokalnu medijalnu cijenu najma stambene nekretnine APN utvrđuje prema podacima koje svake godine objavljuje Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine. Prema izračunu koji je izradio Ekonomski institut u Zagrebu na temelju prijavljenih ugovora o najmu, najvišu medijalnu najamninu u 2025. godini bilježi Dubrovnik s 15 eura po četvornom metru, Zagreb s 12,7 eura, Split s 12,2 eura i Rijeka s 10,45 eura po četvornom metru te Osijek sa 7,9 eura. Primjerice, najamnina stana od 60 četvornih metara u Zagrebu će iznositi 762 eura, u Splitu 732 eura, u Rijeci 627 eura, a u Osijeku 474 eura.

Dejan Bodul s Katedre za građansko postupovno pravo Pravnog fakulteta u Rijeci pozdravlja model prišutivog najma jer će s pravnog gledišta donijeti sigurnost i vlasnicima stanova i podstanarima koji ga budu koristili.

– Podstanari neće biti u strahu da će ih vlasnik uoči sezone izbaciti na ulicu, a vlasnik stana može biti miran jer će brigu o stanu voditi država koja će na sebe preuzeti sve eventualne probleme s podstanarima. S druge strane, postavljaju se neka praktična pitanja. Primjerice, ako se pokvari perilica, kome se podstanari moraju obratiti jer u dosadašnjoj praksi najma takve kvarove podmiruje vlasnik stana. Također, u nepovoljnom će položaju biti oni vlasnici koji su bili »pošteni«, odnosno koji su sklapali ugovore o najmu i prijavljivali podstanare zbog čega se sada neće moći javiti na natječaj jer je uvjet da stan mora biti dvije godine prazan, pa će bolje proći oni vlasnici stanova koji nisu prijavljivali podstanare, navodi Bodul. No, skeptičan je da će ovim modelom najma stanova doći do snižavanja cijena najma jer je uvijek »škakljivo« kada država zakonskim rješenjima pokušava intervenirati u privatne ekonomske odnose.

– Trebamo biti svjesni da su mnoge stvari i mnogi odnosi u realnom društvenom životu podložni drugačijim zakonitostima, prije svega ekonomskim, pa ih zbog toga nije moguće promijeniti pravnom regulativom, koja ih ne uvažava, što znači usvajanjem nekog propisa koji se kosi s tim zakonitostima. Ekonomske kategorije ne poklapaju se s pravnim kategorijama, pa propisi koji to ne uvažavaju nužno dolaze u koliziju s realnim okolnostima i nemaju dodira sa stvarnošću, pojašnjava Bodul.

Aktivacija nekretnina

Za potrebe priuštivog stanovanja, ali i za zaštićene najmoprimce, država ove godine planira obnoviti dodatnih 300 stanova u državnom vlasništvu, a u planu je i obnova deset poslovnih prostora te dviju zgrada za smještaj tijela državne uprave i organizacija civilnog društva.

– Planiramo značajno povećati broj tijela državne uprave kojima bi sjedište upravo bilo u prostorima koji su vlasništvo RH kako bi smanjili iznose godišnjih zakupnina koje državna tijela plaćaju, istaknuo je ministar. Na jučerašnjoj je konferenciji za novinare najavio da je u planu i da država stekne dvije nekretnine – Vjesnik i zgradu Hrvatske pošte u Branimirovoj ulici u Zagrebu.

– To je otkup onih 36 posto Vjesnika kojima država nije vlasnik i stjecanje zgrade Hrvatske pošte u Branimirovoj ulici. Kao što sam rekao, za smještaj državnih tijela čije zgrade ulaze u obnovu ili su trenutno u zakupu poslovnih prostora u privatnom vlasništvu, naglasio je Bačić.

Prema njegovim riječima, država do 2035. planira aktivirati 60 posto nekretnina od strateškog značenja i najmanje 50 posto aktivirane površine koje nisu od strateškog značenja i kojima raspolažu jedinice lokalne samouprave. Od nekretnina i pokretnina u svom vlasništvu država do 2035. planira uprihoditi milijardu i dvjesto milijuna eura, a u ovoj godini 75 milijuna eura. Nabrojio je i nekretnine od strateškog značenja kojima država misli raspolagati u 2026. godini. To su turistička zona Privlaka, dječje selo Promajna, Spomen-dom Kumrovec, kamp Peruština u Diklu i Vila Svežanj u Kostreni.

APN o dokazivanju nekorištenja nekretnine

U APN-u navode da svakodnevno zaprimaju mnoštvo upita vlasnika stanova vezanih za Program priuštivog najma.

– Kako je najvažniji uvjet Programa to da je nekretnina nekorištena tijekom protekle dvije godine, pitaju nas kako to mogu dokazati. A kao dokaz se mogu koristiti računi za, primjerice, potrošnju električne energije. Ako su tijekom te dvije godine samo povremeno svraćali u nekretninu ili boravili kratko, to će svakako biti vidljivo na računima i u tom slučaju vrlo vjerojatno ne moraju brinuti. Također, ako su renovirali nekretninu ili su vršili bilo kakve radove zbog nekog kvara, dovoljno je da nam to dokažu i na taj način obrazlože povećanu potrošnju režija«, kaže glasnogovornica APN-a Jelena Bokun dodavši da je u slučaju da se radi o zgradi, potrebno dostaviti posljednji plaćeni račun za pričuvu, zatim fotografije nekretnine, uporabnu dozvolu, kao i preslike osobne iskaznice i zemljišnoknjižnog izvatka. Uz dokumentaciju, ispunjavaju i zahtjev na kojem upisuju svoje i podatke nekretnine te biraju razdoblje na koje bi željeli dati nekretninu u najam.

Vlasnike svakako zanima i koliko bi mogli zaraditi od najma praznog stana. Primjerice, cijena kvadratnog metra u Osijeku je 7,90 eura. Pa ako netko ima kuću u Osijeku površine 110 m2 i želi je dati u Program na 8 godina, to bi značilo da bi on za to razdoblje mogao dobiti 83.424 eura. S obzirom da se 60 posto iznosa za ukupno ugovoreno razdoblje isplaćuje odmah, ta bi osoba tada dobila 50.054 eura na početku, a ostalih 40 posto nakon isteka polovice ugovornog razdoblja.

Vlasnik stana od 55 kvadrata u Rijeci za njega bi dobio 10,45 eura po kvadratu. Ako bi se odlučio dati ga u najam na pet godina, za to bi razdoblje mogao dobiti 34.485 eura, odnosno 20.691 euro odmah prilikom sklapanja ugovora s APN-om.

– Neki su građani sami imali loša iskustva ili su pak o njima čuli i sviđa im se ideja da brigu o nekretnini, kao i plaćanjima, vodi država. Na taj način vjeruju da će biti zaštićeniji i bezbrižnije ići u cijeli proces. Među onima s kojima razgovaramo ima i hrvatskih državljana koji žive u inozemstvu i najam nekretnine koja je u Hrvatskoj nije im najpraktičniji pa bi na ovaj način to puno lakše funkcioniralo, kaže Bokun.