Sve više 'luksuznog' smještaja koji to nije: 'Luksuzni smještaj ne prodaje krov nad glavom nego...'

Sa svakom novom turističkom sezonom među turistima se pojavljuju novi trendovi i interesi – od last minute bukinga, koji karakterizira tržište posljednjih nekoliko godina, do sve viših zahtjeva u turističkoj ponudi i smještaju. Sve to itekako utječe na ponašanje poduzetnika u turizmu, koji se pokušavaju prilagoditi brzo mijenjajućim trendovima kako bi zadržali konkurentnost na tržištu.

No, ono što je kod nas posebno vidljivo je građevinski je boom, koji već nekoliko godina dominira, a jasno se vidi u broju novih kuća za odmor, koje ne niču samo uz obalu, već i u debelom zaleđu naše županije. Dok takvi gospodarski tokovi pozitivno utječu na lokalno gospodarstvo sredina u kojoj se pojavljuje luksuzni smještaj u turizmu, teško da može zadovoljiti ukuse bogatih gostiju jednom kada iz svojih vila izađu. Jer većina je destinacija u našoj županiji prosječna, s ponudom i programima koji nisu namijenjeni zahtjevnijim gostima, naročito u špici sezone. Neminovno se zato postavlja pitanje mogu li uopće prosječne turistička ponuda koegzistirati s luksuznim smještajem u istoj destinaciji.

Fleksibilne cijene

O tome smo porazgovarali s Dujom Miočićem, direktorom jedne zadarske tvrtke za najam luksuznih nekretnina, koji nam je kazao kako je ova sezona krenula vrlo snažno, s velikim brojem ranih rezervacija pristiglih još početkom siječnja, osobito s tržišta SAD-a, Ujedinjenog Kraljevstva i Njemačke.

– Tijekom proljeća ritam se usporio, no u završnici pred vrhunac ljeta dogodio se pravi »foto-finish« – preostali termini su se popunili zahvaljujući last minute bukinzima i popustima koji su privukli goste, kazao je Miočić dodajući kako njihovi klijenti svoju destinaciju i dalje prvenstveno biraju prema kvaliteti i lokaciji.

– No, ove je godine bilo očito da je fleksibilnost cijene u zadnjem trenutku odigrala važnu ulogu. Nekoliko godina unatrag bilo je nezamislivo da u srcu sezone još aktivno radimo na prodaji – tada bi glavni dio rezervacija bio zaključen već sredinom veljače ili početkom ožujka, a ljeti bismo se bavili isključivo dolascima, odlascima i dodatnom prodajom usluga. Danas je dinamika drugačija i aktivna prodaja traje znatno dulje u sezonu, što donosi nove izazove, ali i prilike da popunimo gotovo sve kapacitete, naglasio je Miočić.

Zdrava potražnja

Pitali smo ga kako se tržište nosi s nekretninskim »boomom«, koji prati našu turističku industriju posljednjih nekoliko godina te osim što uvelike utječe na turističku ponudu u županiji, svoje prste ima i u ukupnom rastu cijena kvadrata, naročito u Zadru.

– Istina je da je ukupna ponuda smještaja posljednjih godina snažno narasla, ali luksuzni segment ima drugačiju dinamiku od prosječnog privatnog smještaja. Za vile koje su arhitektonski prepoznatljive, vrhunski opremljene i dobro pozicionirane, i dalje postoji vrlo zdrava potražnja. Takvih objekata zapravo nema previše i oni postižu dobru popunjenost i cijenu bez obzira na širu sliku, kazao je Miočić dodajući ipak kako je vidljivo da se na tržište uvodi sve veći broj objekata koji se nazivaju »luksuznima«, ali standardima i sadržajem ne mogu konkurirati pravom premium segmentu.

– Tu se događa najveći pritisak na cijene i popunjenost. Kod nas se to osjeti kroz to da vrhunske vile i dalje idu gotovo bez zastoja, dok prosječno izvedeni objekti imaju znatno težu borbu za gosta. Dodatno, današnji gosti luksuznog segmenta dolaze iznimno informirani. Uspoređuju više objekata online, analiziraju fotografije, čitaju recenzije i traže dokaze kvalitete. U takvom okruženju nije dovoljno imati samo lijepu kuću – nužna je vrhunska prezentacija i besprijekorna usluga, jer se reputacija formira jednako brzo kao što se može i izgubiti, istaknuo je Miočić.

Dujo Miočić, direktor tvrtke za najam luksuznih nekretnina

Viši standard

No, luksuzni smještaj ne ide ruku pod ruku s prosječnom turističkom ponudom koja je prisutna u našim destinacijama. Zna to i Miočić, jer turisti koji za smještaj plaćaju najvišu cijenu, s pravom od svoje destinacije zahtijevaju da parira novcu koji troše, što u nas, osim par iznimki, nije slučaj. Luksuzni smještaj i prosječni turizam zato se nikako ne mogu svesti pod isti nazivnik.

– To su dva potpuno različita svijeta. Luksuzni segment ima potpuno drugačiju ciljnu skupinu, kanale prodaje i način funkcioniranja. Gosti koji rezerviraju luksuzne vile dolaze s većim proračunom, ali i s vrlo jasnim očekivanjima – od arhitekture i opreme, do privatnosti i personalizirane usluge, upozorio je. Oni ne traže samo smještaj, nego cjelokupno iskustvo koje počinje već prvim kontaktom i traje sve do povratka kući.

– U premium segmentu standardi su znatno viši – govorimo o svakodnevnom održavanju objekta, dodatnim uslugama poput privatnog chefa, transfera, izleta ili concierge organizacije, te o vrhunskoj komunikaciji. Jednostavno rečeno, luksuzni smještaj ne prodaje »krov nad glavom«, nego doživljaj, a to je ključna razlika koja utječe na sve, od cijene do načina poslovanja, rezimirao je Miočić.

Za održivost luksuza potreban cjelokupni doživljaj

Održivost luksuza zato ne podrazumijeva samo smještaj, već cjelokupni doživljaj u destinaciji, koji bi, da smo mi uistinu luksuzna destinacija, bio na jednako visokoj razini.

– Koliko god vila bila luksuzna, gosti visoke platežne moći žele da i izvan nje imaju iskustvo na istoj razini. To znači vrhunsku gastronomiju, uređene plaže, kvalitetne marine, kulturna događanja, luksuzne butike, wellness sadržaje i dobru prometnu povezanost. Kada destinacija ulaže u takvu infrastrukturu i ponudu, luksuzni segment ne samo da opstaje, nego i raste. Ako toga nema, gosti se često zadržavaju unutar vile, kraće borave i teže se odlučuju na povratak. Dugoročno, to znači da se propušta prilika za stvaranje destinacije koja se prepoznaje na svjetskoj karti luksuznog turizma. Upravo zato je sinergija između privatnog sektora i lokalne zajednice ključna – luksuzni objekti mogu privući goste, ali destinacija mora zadržati njihov interes i pružiti im razlog da se vrate, zaključio je Miočić.