Provjerili smo kolika je razlika u cijenama nekretnina između Osijeka i Zadra. Rezultat je - neočekivan!

Hrvatska je prošlu godinu završila s najvećim rastom cijena nekretnina u Europi i najavom stručnjaka da će u 2024. godini napokon doći do zaustavljanja rasta cijena nekretnina, a onda i usporenog pada zbog slabijeg interesa za kupnju. Prošlo je, međutim, šest mjeseci, a nekog ozbiljnijeg pada cijena četvornog metra stambenog prostora u Osijeku ni u novogradnji ni u starijim zgradama nema. Situacija nije ništa bajnija niti u Zadru, gdje ogromna potražnja za smještajnim kapacitetima u turizmu traži sve više novogradnje, što posljedično cijene kvadrata i najma čine gotovo nepriuštivim.

Provjerili smo zato kakva je i kolika razlika u cijenama nekretnina između Dalmacije i Slavonije, i na naše iznenađenje neke velike razlike nema. Cijene stanova u novogradnji u oba su grada približno iste, s tim da se Osijek teško može cijenama mjeriti zgradama u Zadru u blizini ili s pogledom na more. Cijene su najbliže kada se uspoređuje centar Osijeka s centrom Zadra i naseljima uz more. No, ima i još razlog zašto je danas ljudima, posebno mladima, teško ulagati u nekretnine. Osim turizma, kamatne su stope glavni blokator ulaganja mladih u nekretnine, čije su cijene u Zadru redovito između dvije i tri tisuće eura po kvadratu.

Rekorder u centru

Rekorder po istaknutoj cijeni tako je stan u centru Osijeka površine 60 četvornih metara za koji se traži 225 tisuća eura, što znači 3.750 eura po kvadratu stambene površine. Slijedi ga stan od 59 četvornih metara, također u centru, za koji investitor traži 214.000 eura, što je 3.630 eura po kvadratu. Visokom se čini i cijena od 163.000 eura koju prodavač traži za stan u Retfali od 57 četvornih metara, što je 2.860 eura po kvadratu. S druge pak strane, u ponudi je i adaptirani stan od 60 četvornih metara za 75.000 eura, što znači da za kvadrat vlasnik traži 1.250 eura. U Kaštelanskoj se tako prodaje stan od 58 kvadrata za 91.000 eura, ili 1.580 eura po kvadratu. Cijene su šarolike i ovise o mnogo faktora, tako da smo se za odgovore na pitanja kakvo je stvarno stanje na tržištu nekretnina u Osijeku i njegovoj okolici te što možemo očekivati u bliskoj budućnosti uputili nekolicini osječkih agenata za nekretnine s dugogodišnjim iskustvom u tom poslu.

Duško Grgur, predsjednik strukovne skupine pri HGK – Županijskoj komori Osijek i direktor Agencije za promet nekretninama »German«, potvrdio je kako se i dalje uvelike traže mali stanovi, garsonijere, jednosobni i manji dvosobni stanovi, a da se većih, od 100 i više četvornih metara, u posljednje vrijeme na tržištu pojavilo jako puno, no da za njih, nažalost, nema kupaca ili ih ima, ali se mogu nabrojiti na prste jedne ruke.

– To znači da bi cijene tih velikih stanova mogle padati u sljedećem razdoblju. Mali su stanovi jako na cijeni, traženi na tržištu i nema ih useljivih, nego samo u izgradnji. Ono što se u Osijeku gradi, uglavnom su urbane vile većih kvadratura. Kvadrat takvih rabljenih stanova gotovo se izjednačio s onim novih stanova i kreće se od 1.600 do 2.000 eura, a cijena takvih novih stanova kreće se od 2.000 do 2.200 eura. Kvadrat ide i do 2.300 eura ako se radi baš o odličnoj poziciji ili nekim posebnim sadržajima koje nudi, kaže nam Grgur. Smatra da sada više nema puno izbora i da su jednako traženi svi dijelovi grada. Oni s nešto više novca odlučuju se za centar, a ostali kupuju jednako i na Jugu 2, u Donjem gradu i Retfali. Grgur podsjeća kako je na Jugu 2 prije pandemije kvadrat bio 850 eura, a sada je, usporedbe radi, i ondje već 1.600, pa i 1.700 eura, ako je riječ o uređenom stanu i manje kvadrature.

Cijene nisu u padu

Krunoslav Šabić, zamjenik predsjednika strukovne skupine pri HGK-u i vlasnik agencije »Tasman nekretnine«, tvrdi da je tržište nekretnina u Osijeku stabilno i da cijene novogradnje, prema njegovim iskustvima, nisu rasle.

– Cijene klasičnih stanova u novogradnji kreću se između 1.900 i 2.300 eura po četvornom metru. Manji stanovi, garsonijere i jednosobni idu i do 2.500 eura. Luksuzni se stanovi kreću od 2.000 do 3.000 eura, ovisno o onome što nude. Rabljene se nekretnine kreću pak od 800 eura pa do 1.200 eura, a stanovi od 1.600 do 2.000 eura za adaptirane stanove, a za one neadaptirane cijene se kreću od 1.000 do 1.300 eura, navodi Šabić.

Pavo Đanić, ovlašteni agent za posredovanje u prometu nekretninama »Fidus«, nekretnine i investicije d.o.o., smatra općenito da tržište nekretnina stagnira i polako usporava, ali da još uvijek na našem području nema korekcije cijena naniže, čemu je glavni razlog manjak, odnosno nedostatak, kvalitetnih nekretnina i još uvijek povećana potražnja i zbog studenata i zbog doseljavanja u grad i okolicu radno sposobnog stanovništva iz Slavonije, ali i drugih dijelova Hrvatske. To potvrđuje i podatak da je u prva tri mjeseca prodano oko 2.400 stanova manje nego prošle godine u isto vrijeme. Tvrdi također da su cijene manjih stanova, i u novogradnji i rabljenih, porasle jer je potražnja za takvim stanovima još velika, a i radno je stanovništvo kreditno sposobno za te niže iznose.

– Cijene većih stanova minimalno su porasle zbog slabije potražnje i kreditne nesposobnost za veće iznose zbog rasta kamatnih stopa. Tražene cijene novih manjih stanova u izgradnji dostigle su već i 2.500 eura po četvornom metru, a cijene većih nekretnina u izgradnji, od 90 četvornih metara i više, kreću se od 2.000 do 2.220 eura. Više nema velike cjenovne razlike po četvornom metru nekretnina između pojedinih četvrti, što je u svakom slučaju dobro jer svi dijelovi grada postaju ravnomjerno naseljeni, a i vrtići i škole su popunjeni, objašnjava Đanić.

– Nažalost, govoreći o kupoprodaji kuća, ljudi koji nisu bili u prilici financirati legalizaciju svojih objekata i nisu podnijeli na vrijeme zahtjeve za legalizaciju, sada su u problemima. Poslovne banke koje dodjeljuju kredite korisnicima traže kompletnu dokumentaciju svega što je izgrađeno na katastarskoj čestici i da vlasnik nekretnine posjeduje uporabnu dozvolu, što potvrđuje da je sve što je izgrađeno legalno, upozorava Grgur.

Nikica Begonja: FOTO: A. SITNICA

Turizam i nekretnine

Kada se pak govori o cijenama nekretnina na obali, ne može se ne spomenuti utjecaj turizma na rast cijena nekretnina. Nedavno je istraživanje tako pokazalo kako se od ukupno 100.310 stambenih jedinica u Zadarskoj županiji, 2021. godine samo ih se 68 posto koristilo za stalno stanovanje, što je najmanji postotak u čitavoj državi. U ostalim primorskim županijama taj se postotak kreće od 71 do 82 posto, a na nacionalnoj razini za stalno stanovanje koristilo se 86 posto stambenih jedinica.

Nikica Begonja, dugogodišnji stručnjak u prodaji nekretnina i predsjednik Strukovne skupine poslovanja nekretninama pri HGK – Županijskoj komori Zadar tako nam je nedavno istaknuo da razlike u cijenama nekretnina između obale i unutrašnjosti uglavnom proizlaze iz razlika u potražnji, turizmu, geografskom položaju, a u nekim slučajevima i u razini razvijenosti između obalnih i kontinentalnih područja. Područja uz more imaju visoke cijene nekretnina zbog atraktivnosti i intenzivne potražnje, dok su pojedini kontinentalni gradovi, atraktivni manjem broju kupca, što rezultira i nižim cijenama nekretnina.

Jasna je to poruka o tome koliki utjecaj za stanogradnju i priuštivo stanovanje na obali ima turizam. No, s druge, stane, trend pada prodaje nekretnina na području Zadarske županije, koji je počeo prošle godine, nastavljen je i u prvoj polovini 2024., ali s usporavanjem, pokazuju podaci Porezne uprave. Prema tim podacima, do 26. lipnja ove godine, odnosno u prvih 175 dana prodano je 2.407 svih oblika nekretnina, od čega 689 stanova. Radi se, naime, o padu prodaje svih nekretnina od 24,5 posto te o padu prodaje stanova od 16,3 posto.

Govoreći nedavno za Zadarski list, suvlasnik poznate zadarske agencije za promet nekretninama, Zoran Marasović, potvrdio je kako je i ove godine nastavljen pad broja transakcija.

– Prosječne cijene kvadrata stana su, prema mojim iskustvima, u 2023. godini bile bitno veće od prosjeka koje je u izvješću naveo Grad Zadar. Cijene nekretnina su svake godine stalno u malom porastu. Porast cijena stanova ima više razloga, od stope inflacije, potom kamatnih stopa za kredite za kupnju stanova koje određuju banke, a što je glavni generator poskupljenja. Kamatne stope na kredite su se sada malo upristojile, a bile su u negativnom smjeru za korisnike kredita, kazao je Marasović.

Šarolika ponuda

Na prodajne cijene stanova utječu i cijene građevnog materijala i troškovi izvođača radova kojima stalno poskupljuje radna snaga na gradilištima pa investitori povećaju cijene stanova kako bi to nadomjestili, a s obzirom na funkcioniranje tržišta na način ponude i potražnje, ističe ovaj agent za promet nekretninama dodajući kako su kupci u nezahvalnoj situaciji te su primorani prihvatiti ove cijene, budući da će za mjesec, dva ili za pola godine one porasti za 50-ak ili čak 100 eura po kvadratu. Do jučer se za kvadrat stana tražilo 2.700, 2.800 eura, a sada se već traži i debelo preko tri tisuće eura, napomenuo je Marasović

Cijene stanova za kupnju u Zadru tako su uistinu šarolike. U kvartu Plovanija, poznatom po velikim novogradnjama, stan veličine 87 metara kvadratnih tako se prodaje za 244 tisuće eura, tj. 2.804 eura po kvadratu. Jedno od najljepših naselja uz more – Diklo, očekivano je puno skuplje. Stan od sto kvadrata tako se prodaje za 420 tisuća eura ili 4.200 eura po metru četvornom. Kožino, blizu grada, ali ipak dalje od gradskih gužvi nije ništa jeftinije. Stan od 115 metara kvadratnih tako se prodaje za 3.782 eura po metru kvadratnom što je ukupna cijena od 435 tisuća eura. Vidikovac, kvart koji je u nekoliko posljednjih godina prošao kroz pravi građevinski boom, tako je sve popularniji za život, no cijene kvadrata su iznad tri tisuće eura. Stan od 85 kvadrata tako košta 270 tisuća eura. Melada, još jedan kvart poznat po stanogradnji, iako urbanistički prilično definiran, parira visinom kvadrata najpoznatijim kvartovima uz more. Cijena stana od 52 metra kvadratna tako je 197 tisuća eura, odnosno 3.788 eura po kvadratu. Bulevar, centar zadarskog betona nešto je povoljniji s cijenom stana veličine 85 metara kvadratnih od oko 230 tisuća eura. To je »niskih« 2.705 eura po kvadratnom metru. I na kraju stan u blizini plaže Kolovare košta vrtoglavih 425 tisuća eura ili pojednostavljeno 4.512 eura po kvadratu za stan od njih 94.

Teško i u najam

Što se tiče cijena obiteljskih kuća, najskuplje su one uz more. Kuća od 163 metra kvadratna u Petrčanima tako košta 530 tisuća eura ili 3.251 eura po kvadratu. Sitnica je to za cijenu kuće od 338 metara kvadratnih na Boriku, koja košta 1.400.000 eura, tj. 4.142 eura po kvadratu. Brodarica, kvart poznat po starim baroknim i secesijskim vilama starih zadarskih plemićkih obitelji još je skuplja. U tom kvartu 270 metara kvadratnih kuće tamo biste platili 1.850.000 eura, tj. ogromnih 6.851 eura po kvadratu. Kuća od 551 kvadrata na Diklu tako s cijenom od 2.700.00 eura parira i najluksuznijoj plemićkoj vili jer kvadrat košta 4.900 eura. Na posljetku, kuća na Novom Bokanjcu od 284 kvadrata košta »samo« 325 tisuća eura, tj. 1.144 po kvadratu.

Uzgred rečeno, cijene najma kuća u Zadru u određenim su situacijama izjednačene s cijenama kvadrata u novogradnji. Kuća na Diklu od 90 kvadrata tako košta tisuću eura mjesečno, a stan na obližnjem Boriku od tek 10aak kvadrata više 1.300 eura. Stan na Poluotoku tako će te unajmiti za 700 eura mjesečno, novogradnju na Plovaniji od 95 kvadrata za 1.400 eura, na Bulevaru će 80 kvadrata koštati tisuću eura mjesečno, a na Crvenim kućama 3.300 eura mjesečno za stan od 95 kvadrata u novogradnji.

Interes stranih kupaca

Njemački kupci oduvijek su pokazivali interes za nekretninama u Hrvatskoj, a nakon značajnog pada interesa prošle godine, kada su ih pretekli Slovenci, ovaj trend sada pokazuje znakove oporavka. Analitičari Indomio mreže analizom podataka iz prošle i ove godine otkrivaju zanimljive promjene i rastući interes za hrvatskim nekretninama, što se očituje u broju upita i pregledu oglasa. Prema izvješću portala Indomio.hr, vodećeg portala za nekretnine u Hrvatsko, Nijemci najviše pretražuju Zadarsku županiju koja čini 35 % svih pretraga. Slijedi Splitsko-dalmatinska županija s 25 %, Primorsko-goranska i Istarska s po 15 % te Grad Zagreb s 10 % svih pretraga. Uz navedene županije, među njemačkim posjetiteljima dominiraju županije Istarska i Zadarska u kojoj prednjači otok Vir, za koji su potencijalni kupci iz Njemačke i Austrije pokazali poseban interes. Mladen Matijević tvrdi da je zabilježeno povećanje pretraga za 40% u odnosu na prošlu godinu.