Hoće li cijene nekretnina još rasti ili konačno kreće pad?

Foto: Arif Sitnica

Razlika između traženih i realiziranih cijena nekretnina je sve veća, a trenutno doseže oko 15 posto, što znači da zahtjevi vlasnika nisu uvijek realni, posebno kada je riječ o rabljenim nekretninama, istaknuto je u srijedu na 34. Forumu poslovanja nekretninama.

Forum je organiziralo Udruženje poslovanja nekretninama Hrvatske gospodarske komore (HGK), a kako je rekao predsjednik tog udruženja Dubravko Ranilović, još se ne može sa sigurnošću reći kako će izgledati iduća godina, no smatra da će sigurno doći do promjene trendova.

“Doći će do određenog usporavanja tržišta nekretnina, cijene na ovaj način neće moći rasti unedogled”, izjavio je Ranilović.

Gospodarstvo EU-a, uključujući Njemačku, uslijed krize usporava i ide prema recesiji, zbog inflacije se dižu kamatne stope, a s obzirom da su kupci više od trećine nekretnina u Hrvatskoj stranci, to će se u idućoj godini reflektirati i na hrvatsko tržište, ocijenio je.

Ranilović je apostrofirao važnost diferencijacije hrvatskog tržišta, pri čemu tržište na obali uvelike ovisi upravo o strancima, a ostatak većinom o hrvatskim kupcima.

Tako, kada je riječ o stranim kupcima, pokazuju podaci Porezne uprave, od lani ukupno 31.361 kupoprodaje kuće ili stana, 9.491 se odnosila na strane kupce.

U razdoblju, pak, od srpnja 2021. do lipnja 2022. stranci su u Hrvatskoj kupili 12.518 stambenih nekretnina, odnosno 36 posto od ukupnog broja. S 3.501 kupljenom nekretninom pritom prednjače Nijemci, a s 3.090 slijede ih Slovenci.

Broj kupoprodaja nekretnina u kojima je obveznik stranac konstantno raste, a Ranilović je istaknuo da u nekim gradovima u obalnim županijama to nadmašuje 90 posto.

Fenomen “optimizma susjeda”

Kada je riječ o ukupnoj slici, Ranilović je istaknuo da tražene cijene nekretnina rastu po bitno višim stopama no realizirane cijene, što znači da cijene i zahtjevi vlasnika nisu svugdje realni, što se posebno odnosi na rabljene nekretnine.

Štoviše, ta razlika između traženih i realiziranih cijena je sve veća, a po nekim procjenama, ona prosječno već doseže blizu 15 posto, dok je na početku godine bila svega deset posto, istaknuo je Ranilović. Taj fenomen neki nazivaju i “optimizmom susjeda”, u smislu da se nekome teško odreći planiranog prihoda za kojeg je čuo da ga je netko drugi ostvario, dodao je.

Tako, kada je primjerice riječ o stanovima, podaci Burze nekretnina za 2021. godinu pokazuju da je tražena cijena kvadrata stana u Hrvatskoj iznosila 2.197 eura, a postignuta cijena 1.731 euro. Pritom, realizirana cijena kvadrata stana u Zagrebu lani je prosječno iznosila 1.847 eura, a na obali 2.047 eura.

Predvodnik cijena je novogradnja, pri čemu se takve kvalitetne nekretnine na dobrim lokacijama prodaju, no ono što se gradi nije dovoljno da bi namirilo potrebe. S druge strane, rabljene nekretnine nisu na razini standarda, stoga bi postojeći stambeni fond, koji je generalno loš, to jest nedovoljno održavan, trebalo bitno poboljšati, izjavio je Ranilović.

“Cilj struke da se tržište kreće u što realnijim okvirima”

Pojasnio je da je tražena cijena subjektivni stav vlasnika o vrijednosti nekretnine, pa ako tržište i “krene prema dolje” najprije će prodavati po nižim cijenama samo oni koji moraju prodati, dok za korekciju cijena kod ostalih treba proći od šest mjeseci do godine dana. “Ljudi će teško prihvaćati realnost. To je tako”, ustvrdio je Ranilović.

Brojnim okupljenima iz nekretninskog sektora u hotelu Westin, njih više od 700, poručio je da oni trebaju biti “realni stabilizator tržišta cijena nekretnina,” a ne da “dodvoravanjem vlasnicima” dodatno potiču rast cijena i “napuhavanje balona”. “Što će se taj balon više napuhnuti, to će nam biti teže poslije”, rekao je Ranilović.

Kao jednu od dobrih vijesti je apostrofirao rast broja transakcija građevinskih zemljišta, kojih je lani bilo 19,6 tisuća, s obzirom da to pretpostavlja i buduću poslovnu aktivnost.

Da je cilj struke da se tržište kreće u što realnijim okvirima, kako bi se ublažile posljedice eventualnog usporavanja i kako se ne bi ponovila kriza iz 2008. godine, poručio je i savjetnik predsjednika HGK Josip Zaher.

Istaknuo je da su uslijed prisutne inflacije porasle i cijene građevinskog materijala i radne snage, pa su tako značajno porasle i cijene nekretnina.

Izvijestio je da je u 2021. na tržištu nekretnina realizirano oko 135 tisuća transakcija, u vrijednosti većoj od 60 milijardi kuna.

Državna tajnica u Ministarstvu gospodarstva i održivog razvoja Nataša Mikuš Žigman istaknula je da je lanjska vrijednost kupoprodajnih transakcija nekretnina činila 14 posto BDP-a, što svjedoči tome koliko je tržište nekretnina “vibrantno i živo”.

Priuštivost stanovanja sve veći problem

Članica vijeća Udruženja poslovanja nekretninama HGK i vlasnica agencije Zagreb West Lana Mihaljinac Knežević izjavila je da se, u slučaju nastavka trenutnih makroekonomskih trendova, u idućoj godini “definitivno može očekivati stabilizacija cijena”.

U novogradnji, s obzirom da je ima premalo, ne bi trebalo doći do velikih promjena, dok se u starogradnji, posebice u Zagrebu i na obali, očekuje da vlasnici promjene svoja očekivanja i da spuste tražene cijene, istaknula je Mihaljinac Knežević.

Rekla je da priuštivost stanovanja u Hrvatskoj postaje sve veći problem, pa je stoga potrebna sustavna strategija stambenog zbrinjavanja, pri čemu u Zagrebu postoje najave takvih projekata.

Poljoprivredna zemljišta su nekretninski proizvod kojim se najviše trguje, a očekuje se daljnji rast takvih transakcija jer od iduće godine završava moratorij na kupnju poljoprivrednih zemljišta od strane državljana EU-a, rekla je Mihaljinac Knežević.