STAMBENA KRIZA Iako turizam mijenja strukturu grada, stvarna brojka apartmana i dalje nepoznanica

Gotovo je nemoguće saznati koliko je stambenih jedinica u gradu Zadru u kratkoročnom najmu za turizam. Danima smo od nadležnih službi u Gradu i Županiji pokušali dobiti točne brojke koje pokazuju udio nekretnina u kratkoročnom najmu u ukupnom gradskom stambenom fondu, no taj podatak – ne postoji. Ponukala nas je na to nedavna izjava zastupnika stranke Možemo u Europskom parlamentu Gordana Bosanca kako Split i Zadar zauzimaju prvo i drugo mjesto među gradovima u Europskoj uniji po broju stambenih jedinica za kratkoročni apartmanski najam u odnosu na broj stanovnika.

Je li to točno ili ne nismo uspjeli saznati, ali ono što je Bosanac kazao jako je dobro poznato svim stanovnicima Donatova grada. No, koliki utjecaj turizam zapravo ima na tržište nekretnina jako je složeno pitanje.

S više od sedam tisuća jedinica za iznajmljivanje u turizmu, kako stoji u evidenciji Turističke zajednice grada Zadra, nepobitno je da smo grad u kojem se najam u turizmu legalan, a pogotovo ilegalan, još uvijek smatra itekako unosnim biznisom.

Kategorizacije, kupoprodaje

Iz županijskog UO-a za prostorno uređenje, zaštitu okoliša i komunalne poslove dobili smo podatak kako je od početka godine zaprimljeno ukupno 213 zahtjeva za građevinsku dozvolu, no zbog preopterećenosti službenika prevelikim brojem zahtjeva iz prethodnog razdoblja, jer samo je u 2025. godini zaprimljeno oko 3.800 zahtjeva za izdavanje građevinskih dozvola, još se nije započelo s rješavanjem zahtjeva za izdavanje građevinskih dozvola zaprimljenih u 2026. godini.

Od nadležnog gradskog ureda pak iste podatke nismo uspjeli dobiti, ali zato, kako bismo barem malo dočarali problematiku, navodimo kako je resorni županijski UO za gospodarstvo i turizam od početka ove godine primio 650 zahtjeva za kategorizaciju. Otprilike njih 150, kazali su nam, odnosi se na područje grada Zadra.

U 2024. godini im je podneseno ukupno oko 3.500 zahtjeva za kategorizaciju za područje cijele županije, dok je za prošlu godinu ta brojka oko 1.800 zahtjeva za kategorizaciju. Koliko se tih zahtjeva odnosilo na područje Zadra nisu nam mogli predočiti, kao ni jedan od najzanimljivijih podataka u evidenciji, a to je koliko se podnesenih zahtjeva za kategorizaciju odnosi na smještajne jedinice u višestambenim zgradama.

Temom kupoprodaje bavio se i gradski UO za upravljanje gradskom imovinom, iz kojeg su nedavno objavili izvješće u kojem stoji kako je tijekom 2025. godine na administrativnom području Grada Zadra evidentirano 1.906 kupoprodaja. U usporedbi s prethodnom godinom došlo je do povećanja broja kupoprodaja za skoro 28 posto. Najveći broj kupoprodajnih ugovora i dalje se odnosi na kupoprodaju stana ili apartmana, ukupno 847 kupoprodaja, što je u odnosu na 2024. godinu povećanje za skoro 35 posto. Najveća cijena stambenog kvadrata, proučili su, je u Kožinu i iznosi 3.063,61 €/m², zatim u Petrčanima gdje već neko vrijeme buja apartmanizacija. Najviše stanova, čak 789 kupoprodaja evidentirano je u samom Zadru, a prosječna cijena je bila 2.784,38 €/m² te je ostvaren promet od 162 milijuna eura.

Isplativo ulaganje

O stambenoj se krizi u općoj i stručnoj javnosti već jako dugo govori, a turizam se često potencira kao jedan od glavnih »krivaca« za nagli rast cijena nekretnina.

Je li to zaista tako pitali smo profesoricu sa zadarskog Sveučilišta Boženu Krce Miočić, koja nam je objasnila kako se ne može paušalno reći da je za nagli rast cijena nekretnina kriv isključivo turizam, ali se svakako može reći da je on jedan od važnih čimbenika, osobito u atraktivnim obalnim destinacijama.

– Brojna znanstvena istraživanja, u Hrvatskoj i inozemstvu, potvrđuju da intenzivan razvoj turizma, osobito kratkoročnog najma, može pridonijeti rastu cijena nekretnina i smanjenju dostupnosti stanovanja za lokalno stanovništvo, kazala je Krce Miočić, no i dodala kako hrvatski slučaj pokazuje da rast cijena nekretnina nije prisutan samo u turističkim područjima, nego i u dijelovima zemlje koji nemaju izraženu turističku funkciju.

– To upućuje na zaključak da su uz turizam prisutni i drugi snažni uzroci, prije svega činjenica da se ulaganje u nekretnine u Hrvatskoj već dulje vrijeme percipira kao jedan od najsigurnijih i najisplativijih oblika investiranja kapitala. Tom je procesu dodatno pridonio i prelazak s kuna na eure, jer je dio kapitala koji je ranije bio izvan formalnih tokova ili manje vidljiv u financijskom sustavu upravo kroz ulaganja u nekretnine postao vidljiviji i lakše usmjeren u tržišne transakcije, rekla je Krce Miočić. Zato je najtočnije reći da turizam nije jedini krivac, ali jest jedan od važnih pokretača rasta cijena nekretnina, posebno ondje gdje je turistički pritisak najizraženiji.

Rentijerski biznis

– Ovdje bih željela istaknuti još nešto, treba razlikovati domaćina u turizmu od rentijerskog investitora na tržištu nekretnina, jer sve je više onih kojima kupnja stanova i apartmana nije povezana s razvojem turističke djelatnosti u klasičnom smislu, nego prije svega s ulaganjima kapitala i ostvarivanjem prinosa na nekretninama. U tom slučaju nekretnina više nije prvenstveno prostor stanovanja ni autentične turističke ponude, nego financijska imovina i instrument zarade. Tada govorimo o modelu u kojem turizam postaje kanal za rentijerski biznis, a ne izraz domaćinstva i lokalnog poduzetništva. Upravo je to segment turističke ponude koja utječe na cijenu nekretnina u turističkoj destinaciji, naglasila je profesorica.

Iako upozorava da turizam u primorskoj destinaciji kakva je Zadar ima velikog utjecaja na tržište nekretninama, ne treba ga promatrati kao jedini uzrok.

– Turizam povećava atraktivnost prostora za ulaganje, jača potražnju za stanovima i kućama te dio stambenog fonda preusmjerava iz funkcije stanovanja u funkciju turističkog smještaja. Upravo zato su u turistički intenzivnim područjima pritisci na cijene nekretnina i priuštivost stanovanja obično izraženiji nego u neturističkim dijelovima zemlje. Intenziviranje turističke aktivnosti značajno utječe na priuštivost stanovanja jer privatni turistički smještaj istiskuje ponudu za dugoročan najam. Istraživanje koje smo proveli prije nekoliko godina za Zadarsku županiju, pokazalo je kako ovaj odnos nije potpuno linearan ni jednoznačan. Uz turizam, na rast cijena djeluju i drugi čimbenici poput investicijske potražnje, poreznog okvira, kreditnih uvjeta i općeg manjka ponude. Zato je za Zadar najtočnije reći da je turizam jedan od važnih generatora rasta cijena nekretnina, osobito u atraktivnim gradskim zonama, ali ne i jedini, pojasnila je Krce Miočić.

Iako je država uvela ograničenja u širenju novih smještajnih jedinica u višestambenim zgradama, Krce Miočić smatra kako selektivno ograničavanje novih registracija u najopterećenijim dijelovima grada nije ekstremno, nego sve više postaje nužan instrument odgovornog upravljanja prostorom.

Gentrifikacija

– Osim državnih mjera, prostor postoji i na lokalnoj razini. Jedinice lokalne samouprave mogu osmisliti vlastite poticaje za izlazak iz kratkoročnog i ulazak u dugoročni najam, primjerice, kroz lokalne programe priuštivog stanovanja, porezne olakšice, subvencije za najmodavce ili modele posredovanja između vlasnika i dugoročnih najmoprimaca. U tom kontekstu smisla ima i povećanje paušalnih davanja za privatne iznajmljivače, osobito u višestambenim objektima i u zonama gdje je pritisak apartmanizacije najveći. Takve mjere same po sebi neće riješiti stambenu krizu, ali mogu smanjiti financijsku privlačnost masovnog kratkoročnog najma i barem dio stanova vratiti na tržište dugoročnog stanovanja, istaknula je Krce Miočić.

Božena Krce Miočić

Na jednu se od takvih državnih mjera kojima se vlasnike praznih stanova pokušalo privoliti da ih se dade državi u dugoročni najam, u Zadru reagiralo tek desetak vlasnika koji su svoju praznu nekretninu odlučili predati državi na upravljanje i dugoročni najam.

Turistički stručnjaci općenito promatraju suodnos turističke industrije i nekretninskog tržišta kao snažan, dvosmjeran odnos.

– S jedne strane, turizam povećava atraktivnost prostora, potiče ulaganja, obnovu nekretnina i rast njihove tržišne vrijednosti. S druge strane, kada turistička funkcija preuzme prevelik dio stambenog fonda, osobito kroz kratkoročni najam, dolazi do pritiska na cijene stanova i najamnina, smanjenja ponude za dugoročno stanovanje i postupnog istiskivanja lokalnog stanovništva iz najtraženijih dijelova grada. Upravo se zato u suvremenoj literaturi sve češće govori o turističkoj gentrifikaciji, odnosno o procesu u kojem turizam postaje jedan od važnih pokretača promjena na tržištu stanovanja i u urbanoj strukturi, objasnila je Krce Miočić. Ukratko, turizam ne djeluje samo na potražnju za smještajem, nego i na mogućnost lokalnog stanovništva da si uopće priušti stanovanje.

Da je najam za turizam uzeo previše maha u Zadru smatra i ona, dodavši kako se stanovanje postupno potiskuje iz prostora koji bi primarno trebali služiti životu lokalnog stanovništva.

Izvor prihoda

– Mislim da je u Zadru, osobito u pojedinim dijelovima grada, npr. Poluotoku, broj apartmana već prešao razinu koja je poželjna iz perspektive svakodnevnog života, dostupnosti stanovanja i dugoročne urbane ravnoteže. To se prelijeva i na novogradnju, koja se prečesto promatra kao investicijski proizvod i izvor turističkog prihoda, a sve manje kao prostor za život. Ipak, teško je pronaći kvalitetan instrument koji bi ovu pojavu automatski zaustavio, a da istodobno bude učinkovit i usklađen s hrvatskim pravnim okvirom, ističe profesorica, upozorivši kako joj se kao razumno rješenje nameće jačanje kontrole kratkoročnog najma u višestambenim zgradama, osobito kroz obvezu pribavljanja suglasnosti suvlasnika. To samo po sebi neće riješiti stambenu krizu, ali može barem usporiti daljnje pretvaranje stanova u turistički smještaj ondje gdje je pritisak već izražen. Subvencionirana stanogradnja za mlade obitelji i lokalno stanovništvo, dodaje, svakako bi bila poželjna mjera, osobito iz perspektive demografske obnove, zadržavanja mladih u gradu i očuvanja funkcije stanovanja u urbanom prostoru.

Subvencije i kontrola

– Međutim, da bi takav model doista dao rezultat nužno je vrlo jasno ugovorno definirati svrhu korištenja tih stanova. Drugim riječima, takve nekretnine ne bi smjele biti registrirane kao apartmani niti ulaziti u komercijalnu turističku funkciju tijekom tog razdoblja. Osim toga županijski ured nadležan za registraciju smještaja u domaćinstvu, unaprijed bi trebao imati zabilježbu da se stanovi ili kuće koji su kupljeni ili izgrađeni uz subvenciju ne mogu registrirati kao apartman ili kuća za odmor, zaključila je Krce Miočić dodavši kako je jednako važno osigurati i učinkovit sustav nadzora, jer bez kontrole postoji realna opasnost da subvencionirani stanovi završe kao još jedan oblik investicijske imovine, umjesto da služe rješavanju stambenih potreba građana.

Upravljanje destinacijom

Zakon o turizmu daje jedinicama lokalne samouprave mogućnost da, na temelju plana upravljanja destinacijom i izračuna prihvatnog kapaciteta, odlučuju o broju, vrsti i kategoriji smještajnih objekata te o kapacitetima smještaja na cijelom ili dijelu svog područja, a nadležno upravno tijelo pri izdavanju rješenja mora postupati u skladu s takvom odlukom. No da bi bio potpuno provediv, potrebno je osmisliti jasan i precizan pravni okvir. Jedna je mogućnost uvođenje ograničenog broja licenci za turistički smještaj, čime bi se regulirao ukupan broj apartmana na određenom području. Druga je mogućnost zabrana registracije novih apartmana u zonama gdje njihova koncentracija već prelazi prihvatljivi prag nosivosti prostora. Glavni izazov pritom je usklađenost propisa i nadležnosti. Naime, apartmani se registriraju na regionalnoj razini, pa je potrebno osmisliti model kojim bi se lokalne odluke o ograničavanju ili smanjenju broja apartmana učinkovito uskladile sa županijskim uredom koji izdaje rješenja o kategorizaciji. Bez takvog usklađenog sustava teško je očekivati stvarne učinke na terenu, napomenula je Krce Miočić.