POGODOVANJE ILI? Dobili smo rješenje koje otkriva po kojim je uvjetima zemljište u Teslinoj prestalo biti gradsko vlasništvo

Još u svibnju gradski vijećnik Daniel Radeta počeo je preispitivati zakonitost dokumentacije za zgradu koja je trebala niknuti na parkiralištu bivšeg SAS-a u Ulici Nikole Tesle. Iako su iz gradske uprave ustvrdili da je dokumentacija u skladu sa zakonom, gradskom vijećniku i – još važnije – predsjedniku Odbora za prostorno planiranje u Gradu Zadru, do dan danas nije dozvoljen uvid u građevinsku i lokacijsku dozvolu jer, kako mu je rečeno, on nema pravnog interes za uvid u te dokumente.

Provedena procjena

U međuvremenu se ispostavilo da je trećina zemljišta na kojem je spomenuta zgrada trebala niknuti zapravo do ožujka 2020. godine bila u vlasništvu Grada Zadra, pa je Radeta želio znati zašto je, kome i po kojim uvjetima Grad prepustio tu nekretninu.

Koncem lipnja na sjednici Gradskog vijeća od gradske je uprave zatražio da objasni kako je petstotinjak kvadrata gradskog zemljišta postalo vlasništvo privatnog investitora, no ni tri mjeseca kasnije nije dobio odgovor.

Rješenje koje krije odgovor na pitanje kako je i po kojim uvjetima zemljište u Teslinoj prestalo biti gradsko vlasništvo zatražili smo – i za razliku od Radete – dobili od Upravnog odjela za povjerene poslove državne uprave Zadarske županije. Ispostavlja se da je prije četiri godine Grad Zadar česticu u Teslinoj prepustio trgovačkom društvu Coast nekretnine iz Lisičića, u zamjenu za česticu na Putu Biliga.

Naime, Grad Zadar je u siječnju 2020. godine izvlastio trgovačko društvo Coast s nekretnine od 761 metar kvadratnog zemljišta zbog rekonstrukcije dijela ulice Put Biliga sa spojem na dio ulice Hrvatskog sabora. Naknada za izvlaštenu nekretninu određena je u iznosu od 108.567 eura, odnosno 142,7 eura po kvadratu.

No, Grad Zadar je umjesto gotovine tvrtki odlučio predati 689 kvadrata na dvije lokacije – u zamjenu za 761 kvadrat na Putu Biliga, predali su 161 kvadrat susjedne nekretnine oznake čest. zem. 2847/2, koja je procijenjena na istu vrijednost, a za preostalih 600 kvadrata izvlaštene nekretnine tvrtka je tražila 528 gradskih kvadrata u Ulici Nikole Tesle.

Potom je trebalo utvrditi koliko vrijedi kvadrat zemljišta u Teslinoj. Stalni sudski vještak građevinske struke i procjenitelj nekretnine Mario Kalmeta najprije je procijenio da kvadrat u Teslinoj vrijedi 233,46 eura, no na usmenoj raspravi Coast nekretnine ulaže prigovor tvrdeći da je iznos previsoko utvrđen.

Neslaganje oko cijene

Zbog toga je županijski Upravni odjel za povjerene poslove državne uprave angažirao drugog vještaka, Antu Vukovića, koji kvadrat procjenjuje na 164 eura. Na tu su procjenu prigovor imali i Grad i Coast nekretnine – prvi su tvrdili da je preniska, a drugi da je previsoka.

No, kako se na usmenoj raspravi 16. prosinca vještaci nisu mogli usuglasiti oko vrijednosti zemljišta, angažirana je treća osoba, vještakinja Sanja Paro Vidolin, koja je kvadrat, pak, procijenila na 160,99 eura.

Na tu procjenu Coast nekretnine nisu uložile žalbu, a Grad Zadar je odluku prepustio voditelju postupka, odnosno županijskom Upravnom odjelu za povjerene poslove državne uprave, koje »vodeći se brižljivom analizom svih izvedenih dokaza« odlučuje da je iznos od 164,05 eura – na koliko je drugi angažirani vještak procijenio vrijednost kvadrata – realan, zakonit pošten i provjerljiv.

Ukupno je, dakle 528 kvadrata u Teslinoj procijenjeno na nešto više od 86.600 eura, a s obzirom na to da taj iznos premašuje vrijednost preostalog dijela čestice na Putu Biliga, Coast nekretnine morale su Gradu na račun uplatiti razliku od 973,12 eura.

Kako je objašnjeno u Rješenju županijskog Upravnog odjela, nalaz stalnog sudskog vještaka Maria Kalmete odbačen je kao nezakonit i nerealan, a sve iz razloga što je on nekretninu u Teslinoj procijenio kao nekretninu prve klase, a ona to nije.

Za razliku od Kalmete, drugo dvoje vještaka obrazložili su da gradsko zemljište u Ulici Nikole Tesle ne spada u prvu već u drugu klasu zemljišta, jer ta nekretnina ne udovoljava uvjetima gradnje na navedenom području. Naime, prema u to vrijeme važećem prostornom planu, minimalna građevinska parcela na tom području trebala je imati barem 1.000 m2.

Pogodovanje

Međutim, kako je Kalmeta je objasnio na usmenoj raspravi 6. studenoga 2019. godine, zemljište u Teslinoj može se smatrati nekretninom prve klase jer bi se na tih petstotinjak kvadrata moglo graditi u slučaju da se ta čestica spoji sa susjednom česticom.

U to vrijeme Grad je mogao znati da je upravo to namjera investitora – lokacijska dozvola za zgradu u Teslinoj, koja se odnosila upravo na gradsku česticu 3099/12, zatražena je još 24. travnja 2019. godine od gradskog Upravnog odjela za prostorno uređenje i graditeljstvo.

Grad je investitoru lokacijsku dozvola za tu zgradu izdao 21. studenog 2019. godine, tri tjedna prije nego li je održana usmena rasprava na kojoj se vještaci Kalmeta i Vuković nisu mogli usuglasiti oko toga je li zemljište nekretnina prve ili druge klase.

Osim toga, indikativno je moglo biti i to što je tvrtka Bagat usluge vlasnik susjedne čestice, za koju je Kalmeta sumnjao da bi se mogla spojiti s gradskom česticom u Teslinoj.

Naime, Goran Golem vlasnik je Coast nekretnina d.o.o. s pet zaposlenih i prihodima od dvjestotinjak tisuća eura u 2023. godini, a osim toga on je i zastupnik u Bagat uslugama d.o.o., tvrtki u vlasništvu Roka Brale, s dvoje zaposlenih i prihodima također od dvjestotinjak tisuća eura u 2023. godini.

Iako se i Radeta slaže u procjeni da bi bilo nepošteno da se samo Golemovoj tvrtki određuje veća cijena kvadrata jer je njegov poslovni parter vlasnik susjedne čestice, a da cijena za eventualnog drugog investitora bude niža jer on nema mogućnosti spajanja sa susjednom česticom – činjenica je da je Grad mogao, umjesto zamjenskih nekretnina, tvrtki Coast nekretnine jednostavno na račun isplatiti 108.567 eura.

– Grad bi trebao razjasniti što se tu dogodilo, ali činjenica je da je lokacijska dozvola izdana za česticu koja uopće nije bila upisana na investitora, već na Grad. To je jasno iz Rješenja koje razotkriva direktno pogodovanje Grada prema investitoru.

Investitor u ovom slučaju nije Nostradamus ili Baba Vanga da je mogao predvidjeti da zna što će se događati s gradskom česticom u 2020. godini, pa da nju godinu dana prije navede u lokacijskoj dozvoli, sažima Radeta i ističe da je pravo pitanje zašto je Grad išao u kompenzaciju kada to nije morao.

Izvlaštenje i naknada

– Mogla se napraviti isplata prema uvjetima i cijeni koju su odredili vještaci. Zašto je Grad izašao u susret investitoru da mu omogući gradnju zgrade kad niz građana ima iste probleme kao što je imao ovaj investitor, ali kad ti ljudi dođu u gradsku upravu, kažu im da se tu ne može graditi i to je to. Očito postoje dvostruka mjerila, i za gradnju i za izvlaštenje – netko može što i kako hoće, a netko drugi ne može ništa, kazuje Radeta.

Naime, prema Zakonu o izvlaštenju i određivanju naknade, naknada za potpuno izvlaštenu nekretninu određuje se u visini tržišne vrijednosti nekretnine koja se izvlašćuje, uzimanjem u obzir uporabnog svojstva nekretnine koju je imala prije promjene namjene koja je povod izvlaštenja.

Iznimno, naknada za potpuno izvlaštenu nekretninu određuje se davanjem u vlasništvo druge odgovarajuće nekretnine čija vrijednost odgovara visini tržišne vrijednosti nekretnine koja se izvlašćuje, u istoj općini ili gradu, kojom se prijašnjem vlasniku nekretnine koja se izvlašćuje omogućavaju isti životni uvjeti i uvjeti korištenja kakve je imao koristeći tu nekretninu, kada korisnik izvlaštenja s takvom nekretninom raspolaže.

Ovako je na koncu u zamjenu za 930 eura i sedamstotinjak kvadrata veliku česticu na Putu Biliga – koja je po vrsti upotrebe bila voćnjak bez prava građenja, tvrtka Bagat usluge ostvarila mogućnost za izdavanje građevinske za Teslinu, a valja istaknuti da je druga zamjenska nekretnina, 161 kvadrat na Putu Biliga danas dio čestice za koju su Coast nekretnine lani ishodile građevinsku dozvolu koju su zatražili još 2016. godine.

– Čestice na putu Biliga u naravi su bile put i to preko 50 godina. Grad je mogao izvlaštenjem doći u posjed bez ikakvih zamjena, a kako u stvarnosti te čestice nemaju nikakvu vrijednost s obzirom na kvadraturu, poziciju i nemogućnost gradnje.

Dakle, po planu niže složenosti koji tamo predviđa cestu, na toj čestici se nikad ništa nije moglo ni realizirati, pogotovo ne u obliku stambene zgrade jer nikakvim planom to tamo nije ni bilo predviđeno.

Ako je i u Teslinoj i na Putu Biliga izdana nezakonita građevinska dozvola, onda je to ozbiljan slučaj za koji netko mora odgovarati, ako su ljudi koji nisu imali mogućnost građenja ni u Teslinoj ni na Putu Biliga kroz suradnju s Gradom došli do toga da imaju dvije građevinske dozvole za stambene zgrade.

Što je to nego pogodovanje, pita se Radeta.

Strah od kaznene odgovornosti

Neodgovorno je od gradske vlasti da tvrde da nema pravnog interesa za uvid u dokumentaciju za Teslinu. Građani Zadra vlasnici su svakog gradskog zemljišta i svatko bi trebao moći doći do takvih podataka, svaki običan građanin, iako oni tvrde da ja kao gradski vijećnik i predsjednik gradskog Odbora za prostorno planiranje za to nemam pravnog interesa, kazuje Radeta, koji postupke gradske uprave zato opisuje kao puko manipuliranje javnošću te ističe da odgovora iz gradske uprave nema »zbog straha od kaznene odgovornosti zbog pogodovanja«.

Osim o komentaru Radetinih optužbi, od gradske smo uprave zatražili informaciju o tome može li svaki izvlašteni građanin od Grada umjesto novčane naknade dobiti gradsko zemljište, a odgovore ćemo objaviti čim ih dobijemo.