Priuštivo stanovanje na testu: kako će se provoditi plan protiv stambene krize

Povećati ponudu stanova, ubrzati gradnju i renovacije, olakšati financiranje te dati državama i gradovima jače alate za upravljanje tržištem, posebno tamo gdje je pritisak najveći, neki su od ciljeva koji stoje u Europskom planu za priuštivo stanovanje koji je predstavila Europska komisija ovog tjedna.

U isto vrijeme u Hrvatskoj kreću prvi konkretni potezi vezani upravo uz priuštivo stanovanje. Vlasnici stambenih nekretnina koji žele svoje stanove staviti u funkciju priuštivog najma od četvrtka se, naime, mogu javiti na javni poziv APN-a, a osnovni uvjet je da je nekretnina bila prazna dvije godine, što će se dokazivati računima za energente i vodu.

Na stanovanje 40 posto prihoda

Prema Europskoj komisiji, više od 40 posto mladih u Europskoj uniji, koji su u riziku od siromaštva, na stanovanje troši više od 40 posto svojih prihoda, što se izravno odražava na obrazovne i profesionalne odluke.

U planu se spominje i Hrvatska koja će, kroz reprogramiranje kohezijske politike, širiti fond priuštivih stanova za najam u urbanim područjima, uz 15 milijuna eura europskih sredstava koja bi se trebala koristiti kroz »risk-sharing« (»podjela rizika«) zajmove preko HBOR-a, a dio zajmova može biti otpisan ako se ispune kriteriji povezani s New European Bauhaus principima.

To je vrlo »opipljivo«: ako projekti budu spremni, riječ je o realnom kanalu za novu ponudu najma u gradovima. Druga velika tema za Hrvatsku je kratkoročni najam na obali. EU okvir može olakšati uvođenje lokalnih pravila tamo gdje kratkoročni najam smanjuje dugoročni najam. Ukupni učinak ovisit će o tome koliko brzo Hrvatska i gradovi pripreme projekte i provedbene modele.

Europski plan je zamišljen kao kombinacija brzih poteza koji će se provesti 2025. i 2026. i sustavnijih promjena koje se pojačavaju kroz proračunske i investicijske cikluse EU-a, posebno nakon 2028. godine.

On forsira ubrzane procedure, manje birokracije i digitalizaciju, poticanje inovacija u gradnji kroz modularnu gradnju i snažnije korištenje postojećeg fonda kroz obnovu i prenamjene.

Paralelno se otvaraju novi kanali financiranja kroz EU/EIB i nacionalne razvojne banke, uz naglasak da projekti budu »spremni za financiranje«, što znači lokacije, dozvole i modeli upravljanja najmom.

EU također jača alate za gradove i države oko tržišnih pritisaka: više podataka i transparentnosti, te okvir za kratkoročni najam (registracije i podaci od svibnja 2026., uz najavu dodatnog okvira do kraja 2026. za ciljane lokalne mjere u područjima stambenog stresa).

Plan uključuje i mjere za ranjive skupine, mlade i studente (npr. studentski smještaj) te jače praćenje kroz Europski semestar od 2026.

Dalekosežne posljedice

Ovaj plan je odgovor Bruxellesa na procjenu kako stambena kriza više nije samo socijalno pitanje, nego problem koji sve snažnije utječe na tržište rada, mobilnost ljudi i dugoročni gospodarski razvoj Unije.

Visoki troškovi stanovanja imaju dalekosežnije društvene posljedice, a jedna od njih ima i demografsku dimenziju. Provedba plana trebala bi započeti već 2026. godine, kroz uspostavu Europskog saveza za stanovanje, koji će povezati države članice, gradove, regije i financijske institucije.

U izradi plana važnu je ulogu imao i Europski parlament kroz rad Posebnog odbora za stambenu krizu (HOUS), u kojem je hrvatska zastupnica Nikolina Brnjac, koordinatorica EPP-a.

– Hrvatska i cijela Europa trebaju priuštive stanove – za mlade obitelji, učitelje, policajce, vatrogasce, liječnike i medicinsko osoblje.

Bez snažnije potpore s europske razine to je gotovo nemoguće ostvariti, jer se nalazimo usred najveće stambene krize, istaknula je Brnjac, navodeći da su cijene nekretnina u EU-u porasle za više od 60 posto, najamnine gotovo za 30 posto, dok je izdavanje građevinskih dozvola palo za 22 posto.

Smatra kako to više nije samo tržišni problem, već i društveni, demografski i gospodarski izazov koji mijenja životne odluke i najviše pogađa mlade i srednji sloj.

Posebno važan dio plana odnosi se na uređenje kratkoročnog najma, koji je između 2018. i 2024. godine u EU porastao gotovo 93 posto.

– Kao zastupnica i koordinatorica EPP-a, sustavno sam radila na tome da se pitanje kratkoročnog najma prepozna kao pitanje vezano uz stambenu krizu, a ne samo kao pitanje turističke politike.

U više navrata sam Komisiji i europskim povjerenicima predstavila hrvatski model upravljanja kratkoročnim najmom kroz naš Zakon o turizmu, koji je temeljen na podacima i prilagođen lokalnim specifičnostima i potrebama. Plan pokazuje da su te poruke uvažene – posebno u dijelu koji se odnosi na kratkoročni najam.

Možemo reći da hrvatska rješenja postaju europski primjer dobre prakse. Model koji smo mi razvili pokazao je da se turizam može regulirati bez gušenja tržišta, i uz zaštitu lokalnog stanovništva. To je upravo filozofija koju sada vidimo u europskom planu, istaknula je zastupnica Brnjac.

Korak ispred

Premijer Andrej Plenković je na sjednici Vlade u srijedu najavio objavu javnog poziva APN-a i osvrnuo se na Europski plan za priuštivo stanovanje.

– Sada imate priliku sklopiti ugovor s APN-om koji će preuzeti brigu o nekretnini, pronaći najmoprimce, voditi računa o vašoj pravnoj sigurnosti, dobit ćete sredstva u dva navrata i to unaprijed i na taj način ste mirni, nekretnina je u funkciji, a mladi i mlade obitelji će lakše doći do priuštivog najma, osobito u velikim gradovima, poručio je premijer građanima.

Istaknuo je kako je Hrvatska i korak ispred Europske komisije s obzirom na to da je već donijela svoj nacionalni plan stambenog zbrinjavanja, dok je Europska komisija u utorak objavila Europski plan priuštivog stanovanja.

– Dobro je da je EK prepoznao problem koji je očit u brojnim državama članicama. Naš plan kompatibilan je s EK-om, osobito u regulaciji kratkoročnog najma, povećanja ponude i aktivacije praznih stanova, održivosti i energetske učinkovitosti stanova, jednostavnijeg prostornog planiranja za veću dostupnost zemljišta, rekao je Plenković.

Računi za struju i vodu kao dokaz

Kako najavljuje APN, da bi ušle u Program priuštivog najma, stambene nekretnine moraju biti prazne dvije godine, što znači da vlasnici nekretnine nisu u njoj živjeli niti su je iznajmljivali.

To će dokazivati računima za energente i vodu. Vlasnici se na javne pozive mogu javiti putem pošte ili mailom, a uskoro bi trebala biti u funkciji i aplikacija.

Poželjno je da nekretnina koju vlasnik daje na upotrebu bude u dobrom stanju, da bude useljiva, da bude prazna, odnosno da u njoj eventualno ostane kuhinja. Izgled nekretnine svakako će pregledati djelatnici APN-a i sudski vještaci.

U bazu nekretnina za priuštivi najam najbrže će doći stanovi koji su odmah spremni za useljenje, znači oni kojima nije potrebna adaptacija.

Slijede nekretnine u kojima je potrebno obaviti sitnije popravke. Nakon što vlasnici sami uklone takve nedostatke, i te nekretnine ulaze u bazu. Ako je na nekretnini potrebno napraviti veću adaptaciju, vlasnik će dobiti avans za renovaciju tek kada pronađe zainteresiranog najmoprimca.

Iz APN-a naglašavaju kako je važno da oštećenja na nekretnini nisu konstrukcijska. Priuštiva najamnina neće smjeti prelaziti 30 posto ukupnih neto mjesečnih prihoda najmoprimca i članova njegove obitelji, umanjenih za režijske troškove.

Kada je pak riječ o vlasnicima nekretnina, oni će novac za ugovorno razdoblje dobivati u dvije rate – prva će se, u iznosu od 60 posto, isplatiti na početku ugovornog razdoblja, a ostatak od 40 posto nakon isteka polovice tog razdoblja.

Razlikovanje iznajmljivača

Europska komisija najavljuje novi zakonodavni okvir za kratkoročni najam u sklopu budućeg Zakona o priuštivom stanovanju, uz jasnije razlikovanje profesionalnih i neprofesionalnih iznajmljivača i punu primjenu Uredbe o kratkoročnom najmu od 2026. godine.

– Potrebna nam je pravna sigurnost, transparentnost podataka i jasna razlika između rentijerstva i malih lokalnih iznajmljivača, kao i pravedniji okvir za mala i srednja poduzeća u turizmu, poručila je Brnjac, zaključivši kako je svjesna da se ovaj veliki problem neće riješiti preko noći, ali ovaj plan je velik korak prema cilju da mlade obitelji što prije imaju u rukama ključ vlastitog doma.