Zabrana prodaje stana od 35 godina mnogima je preduga, građani imaju niz primjedbi...

S ciljem povećanja dostupnosti stanovanja za građane čiji troškovi stanovanja prelaze granice podnošljivosti, hrvatska je Vlada u e-savjetovanje uputila prijedlog Zakona o priuštivom stanovanju, kojim bi se ukinula dosadašnja društveno poticana stanogradnja (POS) i uveo širi okvir za izgradnju, kupnju i najam stanova uz javnu potporu.

Prijedlogom tog zakona prvi je put jasno definiran pojam »priuštivog stanovanja« koji kaže da ukupni trošak najamnine ili rate kredita, zajedno s prosječnim režijama i osnovnim održavanjem, ne bi smio prelaziti 30 posto neto prihoda uže obitelji u pojedinoj jedinici lokalne samouprave. Hrvatska se na taj način formalno približava međunarodnom standardu prema kojem je stanovanje »nepriuštivo« kada pojede trećinu ili više kućnog budžeta.

Prijedlogom zakona je predviđeno da se u srednjem roku izgradi oko 10.500 stanova za priuštivi najam i kupnju. Taj je zadatak prepušten Agenciji za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN), koja će planirati projekte, financirati gradnju, kupovati, prodavati i iznajmljivati stanove te upravljati javnim stambenim fondom. Gradovi i općine zaduženi su za izradu lokalnih stambenih programa, ustupanje zemljišta, prilagodbu prostornih planova i moguće oslobađanje od komunalnog doprinosa.

Naglasak na najam

Bitna novost je jači naglasak na najam. U zgradama s više od deset stanova najmanje polovica morala bi biti namijenjena priuštivom najmu, dok bi u manjim zgradama svi stanovi bili najamni. Time se, barem djelomično, napušta dosadašnji fokus javnih programa koji su išli na poticanje vlasništva.

Zakon precizno definira ciljane skupine građana kojima je namijenjeno priuštivo stanovanje. To su prvenstveno osobe slabijeg imovinskog stanja, mladi do 45 godina, obitelji s djecom, osobe deficitarnih zanimanja, radnici u nesigurnim (prekarnim) oblicima rada, vojnici, policajci, državni i javni službenici deficitnih struka, osobe starije od 65 godina, građani s ograničenim pristupom zdravstvu i druge ugrožene skupine. Osnovni preduvjet za sudjelovanje je da te osobe i članovi uže obitelji nemaju vlastitu nekretninu koja zadovoljava kriterije primjerenosti.

Jedna od najosjetljivijih odredbi jest zabrana prodaje i iznajmljivanja stana kupljenog po priuštivoj cijeni u razdoblju od 35 godina. Iako su predviđene određene iznimke (smrt, teška bolest, razvod, preseljenje uz otplatu duga i slično), osnovna je ideja da stanovi ostanu trajno u sustavu priuštivog stanovanja, kako se javna sredstva ne bi pretvarala u špekulantsku imovinu ili turističke apartmane.

Drugi važan element je program priuštivog najma, koji bi trebao aktivirati dio velikog broja praznih stanova. U sustav bi se mogli uključiti i stanovi privatnih vlasnika koji su dulje razdoblje nekorišteni, kao i neiskorištene nekretnine u vlasništvu države i javnih institucija. Vlasnicima bi se nudili dugoročni ugovori i sigurna najamnina, a najmoprimcima niža i stabilnija cijena.

Prijedlog uvodi i okvir za neprofitne stambene zadruge, koje bi uz podršku države, lokalne samouprave i poslodavaca mogle graditi i upravljati zgradama za svoje članove. Takvi modeli već desetljećima funkcioniraju u nizu zapadnoeuropskih zemalja, pa je riječ o pokušaju prijenosa prakse koja kombinira socijalnu i tržišnu logiku.

Iako se u stručnim krugovima uglavnom pozdravlja činjenica da se stambena politika napokon pokušava sagledati kao dugoročni sustav, upozorava se i na niz otvorenih pitanja. Kako komentiraju sudionici javnog savjetovanja, dobna granica od 45 godina za potpore pri kupnji prve nekretnine mogla bi isključiti dio građana koji kasnije stižu do stabilnih prihoda ili se nakon razvoda i povratka iz inozemstva ponovo suočavaju s neriješenim stambenim pitanjem. Zabrana prodaje stana u trajanju od 35 godina mnogima se čini predugom u odnosu na realne životne promjene.

Dio tereta provedbe spušta se na gradove i općine, ali je problem što je u Hrvatskoj financijska i administrativna snaga lokalne razine izrazito neujednačena. Manje i slabije razvijene sredine mogle bi teško pratiti tempo pripreme projekata, sufinanciranja i upravljanja fondom i to upravo ondje gdje je potpora često najpotrebnija.

Neregulirano tržište

Kritike se odnose i na činjenicu da privatno tržište najma ostaje relativno neregulirano. Bez šireg uređenja dugoročnog najma i kontrole kratkoročnog turističkog najma u najopterećenijim gradovima, postoji opasnost da dio stanova doista postane priuštiv, dok ostatak tržišta nastavi poskupljivati.

Pravobranitelj za osobe s invaliditetom u ciljne skupine predlaže dodati i osobe s invaliditetom i obitelji djece s teškoćama u razvoju.

– Godinama ponavljamo preporuku za donošenje Zakona o socijalnom stanovanju kao posebnoj vrsti stanovanja s odgovarajućim standardima kojima se osigurava stambeno zbrinjavanje pojedincima ili kućanstvima koja iz socijalnih, ekonomskih i drugih opravdanih razloga ne mogu samostalno i na odgovarajući način riješiti pitanje svog stanovanja, pri čemu ističemo da su osobe s invaliditetom u smislu mogućnosti ostvarivanja prava na dom posebno ugrožena kategorija građana, objašnjava svoj prijedlog pravobranitelj.

Kroz e-savjetovanje jedan je od prijedloga da se i za izradu projektne dokumentacije uvede »etalonska cijena projektiranja«, koja će vjerno odražavati korektnu cijenu projektiranja s obzirom na zahtjevnost i bruto površinu zgrade. U objašnjenju se navodi da je u postupcima javne nabave evidentno kako se u cijenama izvođenja postižu veće cijene od procijenjene etalonske, dok je u projektiranju evidentno da se ugovaraju sveobuhvatni poslovi pripreme, projektiranja i projektantskog nadzor, ponekad i za 40, 50 pa i 60 posto procijenjene vrijednosti projektantskih usluga. Već je sama procijenjena vrijednost projektiranja najčešće ispod pristojnog minimuma, kaže predlagač, dodajući da kvalitetnog izvođenja ne može biti bez kvalitetne projektne dokumentacije čijoj izradi je potrebno posvetiti vrijeme, na čijoj izradi će raditi zadovoljni, dobro i zakonski ispravno plaćeni stručni projektanti.

– Stoga cijena projektiranja ne može i ne smije biti ispod pristojnog minimuma, koji ne smije isključivo regulirati tržište javne nabave. Najkorektnije je da se raspisuju javni urbanističko arhitektonski natječaji, na temelju dobro razrađenih projektnih zadataka, što rezultira dobrim i kreativnim rješenjima i fer cijenama prema projektantima, zaključuje u svom prijedlogu jedan od komentatora.

Ojačati zaštitu najmoprimca

Zanimljiv je i komentar koji kaže da predloženi zakon rješava pitanja mladih hrvatskh obitelji, tako da ih se getoizira u neka područja koja nisu atraktivna komercijalno. Priuštivo stanovanje se rješava kroz mjere koje osiguravaju integriranje priuštivog stanovanja u zajednicu, a ne na rubna područja čime se praktički demografski proizvodi jedan negativni efekt, smatra komentator, napominjući da su privatni investitori svojom politikom neopravdano visokih cijena jedan od glavnih uzroka problema te da ih se ovakvom odlukom amnestira od obveze da i oni financijski sudjeluju u rješenju ovog gorućeg problema. Rješenje vidi u primjeni višegodišnje prakse europskih gradova.

Također se ističe da predloženi zakon snažno unapređuje segment stanova financiranih javnim sredstvima, ali da privatno tržište najma ostaje nedovoljno uređeno. Predlaže se da se paralelno, kroz druge propise, ojača pravna zaštita najmoprimaca u dugoročnom najmu te preciznije regulira kratkoročni turistički najam u prenapregnutim zonama. Isto tako, s obzirom na velike razlike unutar iste jedinice lokalne samouprave predlaže se razmatranje dodatnih korekcija za najniže dohodovne razrede, posebno niže najamnine ili ciljane subvencije režija, kako bi zakon doista obuhvatio kućanstva s najvećim stambenim opterećenjem.