Porez na nekretnine u Zadru raste i do osam puta, no jedna usporedba otkriva sasvim drukčiju sliku

Najavljeno povećanje poreza na nekretnine u Zadru, prema kojem bi vlasnici oporezivih stanova i kuća na Poluotoku od iduće godine plaćali pet eura po četvornom metru, na ostalom kopnenom području tri, a na otocima dva eura, na prvi pogled izgleda kao drastičan zaokret u dosadašnjoj gradskoj poreznoj politici.

U odnosu na trenutačnih 60 centi, riječ je o višestrukom povećanju koje je očekivano izazvalo pozornost javnosti, međutim promatra li se zadarski prijedlog u širem kontekstu, osobito u usporedbi sa susjednim turističkim sredinama, jasno je da se Zadar tek sada približava poreznim iznosima kakvi se u dobrom dijelu Hrvatske već primjenjuju. Štoviše, čak ni najviša predložena stopa za Poluotok ne doseže iznose koje vlasnici nekretnina već plaćaju u nizu gradova i općina Zadarske županije.

Političko nadmetanje

Prema Zakonu o lokalnim porezima, gradovi i općine mogu odrediti godišnji porez na nekretnine u rasponu od 60 centi do osam eura po četvornom metru korisne površine, pri čemu imaju mogućnost različitog oporezivanja pojedinih gradskih četvrti, naselja ili zona. Dosadašnja zadarska stopa bila je najniža zakonom dopuštena, pa njezino povećanje u postotnom smislu izgleda izrazito veliko, premda stvarni financijski učinak ovisi o površini nekretnine, njezinom položaju i načinu korištenja. Stoga, novi porez valja promatrati uz konkretne godišnje iznose, ali i kroz prizmu političkih okolnosti u kojima je prošle godine donesena odluka da Zadar ostane na apsolutnom minimumu.

A da će se pitanje povećanja poreza prije ili kasnije ponovno otvoriti, moglo se naslutiti još početkom 2025. godine, kada je njegova visina postala predmet političkog nadmetanja uoči lokalnih izbora. Tadašnji gradonačelnik Branko Dukić predložio je da se porez na nekretnine plaća 1,99 eura po četvornom metru, koliko je prethodno iznosio porez na kuće za odmor, no Gradsko vijeće na sjednici održanoj 25. veljače prihvatilo je amandman Akcije mladih kojim je taj iznos smanjen na svega 60 centi. Time je Zadar, za razliku od brojnih drugih turističkih sredina koje su iskoristile mogućnost višeg oporezivanja, zadržao najnižu moguću stopu, a vlasnici nekretnina dobili su još jednu godinu s minimalnim poreznim opterećenjem.

Takva odluka, donesena svega nekoliko mjeseci prije izlaska građana na birališta, imala je i očitu političku dimenziju jer je u predizbornom razdoblju smanjivanje poreza neusporedivo zahvalniji potez od njihovog povećavanja. Akcija mladih tada je otvoreno zagovarala najniži mogući iznos i protivila se samom uvođenju poreza, što je bilo njezino legitimno političko stajalište, ali vremenski kontekst ostavlja prostor i za pitanje je li zadržavanje minimuma bilo dugoročno održivo rješenje ili politički privlačno odgađanje povećanja.

Drugi gradovi

Upravo se u tome može prepoznati i populistička dimenzija prošlogodišnje porezne rasprave, jer smanjivanje nameta bez šireg razmatranja dugoročnih posljedica može donijeti kratkoročnu političku korist, ali ne mora riješiti pitanje koje je takvu odluku uopće otvorilo. Dukićevih 1,99 eura tada je bilo znatno ispod zakonskog maksimuma, dok je sadašnja Gradska uprava predložila više stope, uz njihovo razlikovanje prema lokaciji.

Koliko je Zadar dosad imao povoljan porezni tretman, najbolje pokazuju podaci Porezne uprave za 2026. godinu, prema kojima maksimalnih osam eura po četvornom metru godišnje primjenjuju Biograd na Moru, Nin, Privlaka, Sveti Filip i Jakov, Vir i Vrsi. Riječ je o šest jedinica lokalne samouprave u Zadarskoj županiji koje su dosegnule zakonski maksimum, pa bi Zadar čak i nakon predloženog povećanja ostao ispod njihovih iznosa, dok bi vlasnici oporezivih nekretnina na većem dijelu njegovog područja plaćali gotovo tri puta nižu stopu.

Razlike su itekako vidljive kada se usporede godišnje obveze za nekretninu jednake površine, jer vlasnik oporezivog stana ili kuće od 80 četvornih metara u Biogradu, Ninu, Privlaci ili Vrsima godišnje plaća 640 eura, dok bi za jednaku nekretninu na Bilom brigu, Stanovima, Boriku ili Voštarnici, prema zadarskom prijedlogu, porez iznosio 240 eura. Čak bi i vlasnik nekretnine iste površine na Poluotoku, za koji je predviđena najviša stopa od pet eura, izdvajao 400 eura godišnje, odnosno 240 eura manje nego u spomenutim susjednim sredinama.

Pritom se ne radi samo o nekoliko primjera s najvišom stopom, budući da i niz drugih gradova i općina u županiji već primjenjuje iznose koji su jednaki ili viši od onih predloženih za najveći dio Zadra. U Pagu porez ovisno o području iznosi od pet do 6,25 eura, u Kolanu od četiri do pet, dok se u Obrovcu primjenjuje raspon od 3,80 do 4,80 eura po kvadratu, a u Tkonu, ovisno o zoni, od jednog do sedam eura. Nasuprot tome, Galovac, Škabrnja i Zemunik Donji zadržali su stopu od 66 centi, što pokazuje da lokalna porezna politika ovisi o različitim gospodarskim, turističkim i društvenim okolnostima, ali i o odlukama samih općinskih i gradskih vijeća.

Usporavanje apartmanizacije?

Zadarski prijedlog ne odskače ni u usporedbi s većim hrvatskim gradovima, budući da Rijeka, Split i Pula već primjenjuju porez od pet eura po četvornom metru, što je iznos koji se u Zadru predviđa isključivo za Poluotok. Slično je i u Dubrovniku, gdje se pet eura primjenjuje u prvoj poreznoj zoni koja obuhvaća povijesnu gradsku jezgru, dok je posebno zanimljiva odluka zagrebačke Gradske skupštine, koja je u petak, 16. listopada, izglasala povećanje poreza s pet na maksimalnih osam eura po kvadratu od početka 2027. godine.

Takva usporedba pokazuje da Zadar nije usamljen u nastojanju povećanja prihoda od oporezivanja nekretnina koje se ne koriste za stalno stanovanje, osobito kada se uzme u obzir da se turistički gradovi već godinama suočavaju sa sve većom koncentracijom apartmana, visokim cijenama stambenog prostora i smanjenom dostupnošću stanova za dugoročni najam. Porez predstavlja jedan od mogućih instrumenata utjecaja na način korištenja nekretnina, iako ne postoji jamstvo da će njegova viša stopa sama po sebi potaknuti vlasnike praznih stanova na dugoročno iznajmljivanje ili bitnije utjecati na cijene stanovanja.

Kada se postotci povećanja zamijene konkretnim iznosima, jasnije se vidi koliki bi teret novi porez predstavljao za pojedine vlasnike. Za oporezivu nekretninu površine 80 četvornih metara sada se u Zadru godišnje plaća 48 eura, dok bi prema predloženoj odluci taj iznos na otocima porastao na 160 eura, na ostalom kopnenom području na 240, a na Poluotoku na 400 eura. Drugim riječima, vlasnik takve nekretnine u najvećem dijelu Zadra godišnje bi plaćao 192 eura više nego dosad, što odgovara prosječnom dodatnom trošku od 16 eura mjesečno, premda se sam porez utvrđuje na godišnjoj razini.

Povećanje od 400 posto, koliko bi ono iznosilo za najveći dio grada, zvuči izrazito veliko, ali valja imati na umu da je riječ o usporedbi s najnižim zakonski dopuštenim iznosom. To, naravno, ne znači da je dodatnih 192 eura svima nevažan trošak, osobito kada je riječ o naslijeđenim nekretninama koje ne donose nikakav prihod, no financijsko opterećenje vlasnika turističkog apartmana koji ostvaruje prihod od iznajmljivanja teško se može promatrati na isti način kao položaj vlasnika praznog stana koji zbog različitih životnih okolnosti ne može staviti u funkciju.

Za priuštivo stanovanje

Za razumijevanje novih iznosa posebno je važno naglasiti da se porez ne plaća na nekretnine koje služe za stalno stanovanje, kao ni na one koje su iznajmljene za stalno stanovanje najmanje deset mjeseci godišnje, ako su ispunjeni zakonski uvjeti. Povećanje se dakle ne odnosi na sve vlasnike stanova i kuća, nego na nekretnine koje ne ispunjavaju uvjete za oslobođenje, među kojima su prazni stanovi, kuće za odmor i nekretnine koje se koriste za kratkoročni turistički najam. Samim time, riječ je o porezu čiji učinak nije jednak za sve građane i koji se ne može poistovjećivati s novim godišnjim nametom na vlastiti dom u kojem osoba trajno živi.

U obrazloženju prijedloga Gradska uprava navodi kako, prema podacima Upravnog odjela za financije koji se temelje na evidencijama komunalne naknade i dosadašnjeg poreza na kuće za odmor, čak 40 posto poreznih obveznika ima prebivalište izvan Zadra, uključujući i strane državljane.

Upravo se koncentracijom smještajnih kapaciteta i opterećenjem komunalne infrastrukture obrazlaže prijedlog da Poluotok dobije najvišu poreznu stopu, budući da se prema gradskim podacima na tom području nalazi 852 smještajna objekta, odnosno 17,53 objekta po hektaru građevinskog područja. Za zadarske otoke predviđen je najniži iznos od dva eura zbog njihove prometne povezanosti, dostupnosti javnih usluga i infrastrukturnih posebnosti, pa bi vlasnici oporezivih nekretnina na otocima imali osjetno manju godišnju obvezu nego oni na kopnu.

Grad najavljuje i kako bi se najveći dio prihoda od poreza na nekretnine usmjerio u projekte priuštivog stanovanja za mlade obitelji, obnovu gradske jezgre i poboljšanje otočne infrastrukture, što otvara mogućnost da dodatno porezno opterećenje bude praćeno ulaganjima od šireg javnog interesa. Svakako, način korištenja tih sredstava bit će jedan od ključnih kriterija za ocjenu opravdanosti povećanja, osobito ako se uzme u obzir da 80 posto prihoda od poreza pripada gradu ili općini, dok preostalih 20 posto odlazi županiji.

Zbog toga bi uz konačnu odluku bilo korisno predstaviti i procjenu dodatnih godišnjih prihoda, broj nekretnina koje će biti obuhvaćene pojedinim stopama te konkretne projekte u koje bi se prikupljeni novac trebao ulagati.

Javno savjetovanje o zadarskom prijedlogu otvoreno je do 15. studenoga, nakon čega bi odluka trebala biti upućena Gradskom vijeću.