Pobrojali smo nikad ostvarene megaprojekte: Najavljivali su hotele, toplice, golf-terene...

Hoteli s četiri i pet zvjezdica, zdravstveni centri, toplice, golf-tereni, marine, luksuzne vile, kongresne dvorane i tisuće novih smještajnih kapaciteta samo su dio onoga što se posljednjih petnaestak, a u nekim slučajevima i dvadesetak godina, najavljivalo na području Zadarske županije. Riječ je o projektima koji su trebali promijeniti gospodarsku sliku čitavih mjesta, produljiti turističku sezonu, otvoriti stotine radnih mjesta i dovesti investicije vrijedne desetke, pa i stotine milijuna eura.

Samo su Pašman Rivijera, Tustica, Vrata Zadra i projekt zdravstveno-turističkog kompleksa na Ninskom blatu u različitim fazama i verzijama javno predstavljani kao ulaganja ukupne vrijednosti oko 920 milijuna eura. Kada se tome dodaju Šepurine, Mačjak-Šumljak, golf u Novigradu, Posedarje Rivijera i nikad izgrađeni veliki hotel na Polačišću, dobiva se impresivan popis lokacija na kojima su se tijekom godina izmjenjivali investitori, natječaji, prostorni planovi i nove razvojne vizije.

Ne bi, međutim, bilo korektno sve te projekte jednostavno proglasiti propalima. Dio njih i dalje postoji u prostornim planovima, pojedine lokacije država je proglasila nekretninama od strateškog značaja, a za neke se ponovno pokušava pronaći model realizacije ili zainteresirani investitor. Ono što im je zajedničko jest nešto drugo – između prvih velikih najava i današnjeg stanja prošlo je toliko vremena da se kod pojedinih projekata već može govoriti o čitavoj generaciji koja je odrasla čekajući njihovu realizaciju.

Neizvjesna sudbina

Jedan od najboljih primjera je Ninsko blato, čiji su ljekovito blato i termomineralna voda desetljećima predstavljani kao prirodna osnova za razvoj ozbiljnog zdravstvenog turizma. U jednom od ranijih pokušaja realizacije projekta norveška tvrtka Norlandia trebala je uložiti oko 40 milijuna eura u hotelsko-lječilišni kompleks, uz najavu otvaranja približno 200 radnih mjesta, no taj posao nije realiziran u najavljenom obliku.

Projekt se poslije ponovno pojavljivao u službenim razvojnim dokumentima, pa je Ministarstvo zdravstva zdravstveno-turistički kompleks u Ninu svojedobno predstavljalo kao investiciju vrijednu oko 450 milijuna kuna, odnosno približno 60 milijuna eura. Planirani su hotel s četiri zvjezdice i 580 kreveta, rehabilitacijski sadržaji, wellness i spa, unutarnji i vanjski bazeni, kongresni centar, vile i sportski sadržaji, čime bi Nin trebao dobiti potpuno novu dimenziju turističke ponude i odmaknuti se od izrazite ovisnosti o ljetnim mjesecima.

Takav kompleks do danas nije izgrađen, a koliko je priča još uvijek vezana uz pripremu prostora pokazuje i činjenica da je Grad Nin krajem rujna ponovno otvorio postupak izmjena Urbanističkog plana uređenja turističke zone Ninsko blato. Nakon godina u kojima se govorilo o hotelima, bazenima, rehabilitaciji i cjelogodišnjem turizmu, projekt se tako ponovno nalazi u fazi planskog oblikovanja prostora.

Još veća očekivanja pratila su Pašman Rivijeru, projekt za koji se 2018. godine, nakon pojave američkog Blackard Globala, govorilo kao o investiciji vrijednoj približno pola milijarde eura. Na južnoj strani Pašmana trebao se razviti veliki turistički kompleks s hotelima, vilama, apartmanima i drugim sadržajima, a cijela se investicija predstavljala kao razvojna prilika koja bi mogla snažno utjecati na gospodarsku i demografsku budućnost otoka.

U javnosti su se tada spominjali novi poslovi, veći prihodi lokalne zajednice i stvaranje uvjeta da mladi ostanu živjeti na otoku, dok su predstavnici lokalne i regionalne vlasti projekt isticali kao jednu od najvećih turističkih investicija koje su se uopće pojavile na zadarskom području. Krajem 2019. uslijedio je preokret kada Blackard Global nije dostavio obvezujuću ponudu i povukao se iz projekta.

Pašman Rivijera time nije nestala iz prostornih i razvojnih planova, ali se današnji projekt razlikuje od verzije predstavljane prije osam godina. U aktualnim materijalima govori se o približno 200 hektara, do 5.000 kreveta i golf-zoni, dok se projekt ponovno predstavlja kao spreman za natječaj nakon što se pojavi odgovarajući interes investitora. Velika američka investicija iz 2018. tako se nekoliko godina poslije ponovno vratila na jedno od temeljnih pitanja svakog ovakvog projekta – tko će je financirati i realizirati.

Golf samo na papiru

Slično je i s Tusticom u Sukošanu, prostorom koji se desetljećima spominje kao jedna od najvećih razvojnih rezervi na obali Zadarske županije. U Strateškom razvojnom programu Općine Sukošan projekt je bio procijenjen na oko 250 milijuna eura, uz očekivanje čak 800 izravnih i dodatnih 200 neizravnih radnih mjesta.

Turistička strategija detaljno je razrađivala razvoj tog prostora, pa su u turističko-ugostiteljskoj zoni predviđene tisuće smještajnih jedinica, dok se u golf-zoni planirao golf s 27 rupa, golf-hotel, vile, Country Club, wellness, bazeni i drugi sportski sadržaji. Uz sve to planirala se i luka nautičkog turizma s do 400 vezova.

Riječ je o projektu koji bi, kada bi bio realiziran u takvom opsegu, temeljito promijenio ne samo turističku ponudu Sukošana nego i širu gospodarsku sliku tog područja. Koliko dugo Tustica živi kao razvojna ideja najbolje pokazuje činjenica da se već prije nekoliko godina o njoj govorilo kao o projektu koji se najavljuje desetljećima, dok se veliki turistički i golf-sadržaji još nisu pojavili na terenu u opsegu koji je zacrtan dokumentima.

Svoju dugu golf-priču ima i Novigrad, gdje je još 2016. godine predstavljena ideja golf-igrališta na području Ladine. Tada se govorilo o prostoru od približno 80 hektara i projektu koji je nailazio na snažnu potporu lokalne vlasti, dok je tadašnji načelnik Joso Klapan očekivao da bi se dokumentacija mogla rješavati tijekom iste godine, uz napomenu da je do konačne realizacije ipak još dug put.

Deset godina poslije golf nije izgrađen, ali ideja nije nestala. Ladina je u međuvremenu dobila status strateške državne nekretnine, a u novijim planovima govori se o zoni od oko 100 hektara, golfu s 18 rupa, hotelima i vilama. U 2026. ponovno se najavljuje projektni pristup i formiranje tima koji bi trebao pomoći u daljnjem razvoju projekta, pa se ista lokacija deset godina nakon prvih velikih najava ponovno nalazi u fazi pripreme.

Sličnu povijest imaju i Šepurine, golem prostor nekadašnje vojne baze koji je još prije više od desetljeća izazivao velik interes potencijalnih investitora. Važno je pritom naglasiti da se nije radilo o jednom jedinstvenom projektu, nego o nizu različitih investitorskih ideja. Jedni su predlagali hotele i vile s rehabilitacijskim centrom, drugi razvoj luksuznog zdravstvenog turizma, dok su se među različitim konceptima pojavljivali sportski aerodrom, golf i marina.

Nijedna od tada predstavljenih investicijskih vizija nije realizirana u najavljenom obliku, ali Šepurine nisu nestale iz razvojnih planova. Država ih je proglasila nekretninom od strateškog značaja, a današnji planski okvir predviđa prostor od oko 175 hektara, od čega bi približno 20 hektara bilo namijenjeno turističkom naselju s do tisuću kreveta, 70 hektara golfu, a oko 85 hektara sportskom aerodromu.

Ugljan i dalje broji krevete

Dok se veliki turistički sadržaji i dalje planiraju, jedan od konkretnijih zahvata na toj lokaciji u 2026. godini odnosi se na sanaciju prostora nekadašnje vojne baze. Za uklanjanje približno 38 tisuća kubičnih metara otpada osigurano je više od 4,4 milijuna eura, što možda najbolje ilustrira koliko je velik put između razvojnog potencijala jedne lokacije i trenutka kada na njoj zaista počne turistička izgradnja.

Gotovo školski primjer dugog puta od velike najave do ponovnog početka predstavlja Mačjak–Šumljak u Lukoranu na Ugljanu. Još 2012. godine objavljeno je da je odabran investitor za turističko naselje s oko 2.200 kreveta, među kojima je trebao biti i hotel s četiri zvjezdice i približno 500 kreveta te niz vila i drugih turističkih sadržaja.

Projekt nije krenuo prema planu. Odabrani investitor nije uplatio dogovoreni iznos od oko 6,64 milijuna eura, rokovi su se produljivali, a tvrtka je ubrzo završila u ozbiljnim poslovnim problemima. Država je godinama poslije ponovno nudila dio zemljišta u toj turističkoj zoni, dok je Mačjak–Šumljak u novije vrijeme dobio status strateške nekretnine s planiranim turističkim kapacitetom do 2.200 kreveta.

Na širem području danas postoje i zasebni privatni razvojni projekti, zbog čega nije točno reći da se na cijeloj lokaciji ništa ne događa, no veliki turistički projekt od 2.200 kreveta koji je javnosti predstavljen još 2012. nije realiziran u najavljenom obliku. Četrnaest godina nakon tadašnjeg izbora investitora država ponovno traži način kako pokrenuti razvoj strateške lokacije.

Vrata Zadra još nisu otvorena

Ni Zadar nije ostao bez velikih projekata koji desetljećima traže svoj put prema realizaciji, a najpoznatiji primjer svakako su Vrata Zadra arhitekta Nikole Bašića. Projekt je javnosti predstavljen još 2008. godine, dok je 2014. njegova vrijednost procjenjivana na oko 110 milijuna eura bez PDV-a.

Planirana transformacija Ravnica i šireg područja uz Jazine uključivala je novo kazalište, koncertnu i kongresnu dvoranu, hotelske sadržaje, garaže, trgove, komercijalne prostore, ugostiteljske sadržaje i prokop kanala. Bio je to jedan od najambicioznijih urbanističkih zahvata koji su predstavljeni u suvremenom Zadru, projekt koji bi potpuno promijenio veliki dio prostora između stare gradske jezgre, Jazina i Ravnica.

Do njegove izgradnje nije došlo, iako je posljednjih godina ponovno aktualiziran nakon rješavanja dijela pitanja državnog zemljišta. U 2026. država i Grad dogovorili su uređenje privremenog parkirališta na dijelu Ravnica, dok se istodobno govori o potrebi donošenja urbanističkog plana koji bi otvorio put budućem razvoju Vrata Zadra. Projekt se nalazi i među strateškim državnim nekretninama, ali gotovo dva desetljeća nakon prvog predstavljanja još uvijek nije ušao u fazu realizacije kakva je prikazivana na njegovim prepoznatljivim vizualizacijama.

Posebnu priču predstavlja i hotel na Polačišću, gdje je privatni investitor prije gotovo dva desetljeća kupio gradsko zemljište za oko 3,9 milijuna eura uz obvezu gradnje hotela. Nakon toga proveden je arhitektonski natječaj za zgradu od čak 17 katova, a u javnosti su se spominjali i razgovori s međunarodnom hotelskom grupacijom Hilton.

Hotel nije izgrađen, dok je investitor kasnije tvrdio da je na razvoj projekta već potrošio oko 1,7 milijuna eura bez početka građevinskih radova. Uslijedili su poslovni i pravni sporovi, a zemljište je poslije promijenilo vlasnika. Umjesto velike hotelske zgrade koja je trebala obilježiti taj dio Zadra, lokacija je godinama ostala neizgrađena i koristila se i kao parkirališni prostor.

Rokovi prošli, bageri nisu stigli

Ako se, pak, traži projekt koji je prije svih ostalih pokazao koliko dug može biti put od spektakularne najave do stvarne investicije, onda je teško zaobići Posedarje Rivijeru. Još 2006. godine taj je projekt predstavljao jedan od najvećih turističkih razvojnih planova u zemlji, vrijedan oko 100 milijuna eura, s približno 1.500 kreveta u hotelima i vilama visoke kategorije, marinom do 200 vezova, wellness sadržajima i više od 200 novih radnih mjesta.

Realizacija se tada planirala do 2009. godine, no projekt nije izveden u predviđenom obliku. Gotovo dva desetljeća kasnije zemljište u turističkoj zoni na području Posedarja ponovno se nudilo potencijalnim kupcima i investitorima, pa je lokacija koja je svojedobno trebala biti primjer velike greenfield investicije ponovno postala predmet traženja novog razvojnog modela.

Zajedničko svim tim pričama nije samo veličina najavljivanih investicija, niti činjenica da se u gotovo svakoj od njih pojavljuju hoteli, luksuzne vile, golf, wellness ili marine. Puno je zanimljiviji vremenski odmak između trenutka u kojem je projekt predstavljen kao razvojna prilika i onoga što na istoj lokaciji postoji danas.

U međuvremenu su se mijenjali načelnici, gradonačelnici, ministri, investitori, zakoni, prostorni planovi i gospodarske okolnosti. Pojedine tvrtke koje su trebale graditi više ne postoje, neke su odustale, a na nekim se lokacijama nakon deset ili petnaest godina ponovno osnivaju projektni timovi i traže novi ulagači. Projekti nisu nužno mrtvi, no njihova povijest pokazuje koliko je velika razlika između toga da se investicija nacrta, predstavi i uvrsti u strateške dokumente te trenutka kada na gradilište dođu prvi strojevi.

Zbog toga se pitanje više ne svodi samo na to jesu li zadarski megaprojekti propali ili će jednoga dana ipak biti realizirani. Puno je važnije pitanje koliko dugo lokalna zajednica može živjeti s istim obećanjima i istim vizualizacijama prije nego što se od velikih brojki, golf-terena, toplica i hotelskih kompleksa na terenu počne vidjeti nešto više od još jednog plana.