Dio vlasnika svoje vikendice iznajmljuje turistima, a za to plaća tek paušal od 100 kuna

Priča prva. Supružnici iz jedne susjedne EU zemlje na Kvarneru imaju vikendicu. I nakon nekog vremena se razvedu. Supruzi ostaje jedan kat kuće, a suprugu drugi kat. I suprug se sjeti iznajmljivati na crno, bez da legalizira svoj kat kao apartman jer ionako ga nitko ne kontrolira, a u svojoj zemlji lako nađe “prijatelje” kojima će iznajmiti.

Međutim, računi za struju i vodu i dalje glase na suprugu te ona, ljuta, supruga prijavi u lokalni TZ da prijavljuje na crno. I propade biznis. Priča druga… Vlasnik vikendice dolazi u TZ prijaviti “prijatelja” koji boravi u njegovom objektu. Kad ga djelatnica pita ime “prijatelja”, on traži ime na nekakvom računu… Toliko o “prijateljstvu”.

Da u nekomercijalnom smještaju ima mali milijun nebuloznih priča, pokazuju i ova dva primjera koji ustvari pokazuju svu nemoć da se u vikendaški “turizam” uvede red. Jer i nekomercijalni smještaj je ustvari dio šire priče o obiteljskom smještaju koji se posljednjih mjesec, dva našao na udaru velikih kritika, ali i negdje i povećanja nameta.

Tako je Split na maksimalnih 1.500 kuna dignuo paušalni porez na dohodak za iznajmljivače, nešto ga je digla i Rijeka, a i država zadnje vrijeme poručuje da nije u redu da pomaže lokalne samouprave koje iznajmljivačima zaračunavaju minimalan paušalni porez. Jer moglo bi se puno više zagrabiti u tu kesicu.

Europska inicijativa

Činjenica je da je privatni smještaj ostvaruje najveći dio turističkog prometa u Hrvatskoj i to je hrvatski specifikum. Naime, lani je prema podacima eVisitora ostvareno skoro 40 milijuna noćenja, dok je, primjerice u hotelima, ostvareno oko 23 milijuna. Riječ je dakle, o komercijalnom smještaju, dok je u nekomercijalnom, odnosno u vikendicama prijavljeno nekih 10 i pol milijuna noćenja.

Bujanje privatnog smještaja dovodi i do preopterećenja javne infrastrukture, u ljetnim mjesecima pa mnogi gradovi govore o overturizmu, stanovništvo se žali da nema mjesta za ručnik na plaži ili na parkingu. Odgovor na pitanje gdje je ishodište tog booma, moglo bi se reći da je ono pitanje “što je bilo prije kokoš ili jaje”.

Odnosno je li glad investitora za gradnjom skupih kvadrata uz more stvorila turističku potražnju ili je turistička potražnja zaslužna za masovno raubanje obale. Ne treba se lagati, kvadrat stana ili kuće u jednoj Opatiji ili Splitu tako je postigao cijene koje su hrvatskom građaninu odavna nedostupne. Samim time su ti kvadrati idealan način za “zavrtiti” novac i ulaganje nekom strancu. A lokalne samouprave od toga imaju svakako koristi u vidu komunalne i drugih naknada.

I kad treba napuniti proračun, malotko će dugoročno razmišljati, međutim, kad su zgrade tu, kasno je za plakati kako nema parkinga ili cijevi za odvodnju nemaju dovoljan “fi”. I u takvoj situaciji jasno je da se postavlja pitanje odakle namaknuti novac za infrastrukturne zahvate, a s obzirom na nisko porezno opterećenje, iznajmljivači se čine idealni.

No, iako je porezno opterećenje iznajmljivanja u Hrvatskoj nisko, činjenica je da je naša zemlja ustvari dosta dobro postavila sustav privatnog smještaja, i da ima puno bolje regulirano iznajmljivanje nego mnoge druge europske zemlje. Tako nam je Nedo Pinezić, stručnjak za privatni smještaj i dugogodišnji predsjednik nekadašnje Zajednice obiteljskog smještaja, kazao da jedna Španjolska ima manje komercijalnih kreveta u privatnom smještaju nego Hrvatska.

I to iz razloga što se tamo više ide na klasičan ugovor o najmu stana pa ovdašnje vlasti žele više vlasnika privući da se kategoriziraju nudeći im nizak porez i druge beneficije.

A u koštac s privatnim smještajem, odnosno bolje rečeno velikim internetskim platformama putem kojih se on bukira, uhvatila se i Europska unija. Naime, početkom prosinca javila se i Europska komisija koja želi uvesti red i “natjerati” velike online platforme za buking da obračunavaju i plaćaju PDV.

Naime, kako su nam pojasnili u zagrebačkom uredu EK-a, Europska komisija 8. prosinca 2022. predložila je ažurirana pravila o PDV-u na platforme za prijevoz putnika i kratkotrajni smještaj. U skladu s novim pravilima, subjekti u ekonomiji platformi u tim sektorima postat će odgovorni za ubiranje i doznačivanje PDV-a poreznim tijelima kad pružatelji usluga to ne čine, primjerice zato što su mala poduzeća ili pojedinačni pružatelji usluga.

Uz još neka druga jasnije definirana pravila, ovime se, kažu u EK-u, želi osigurati ujednačen pristup u svim državama članicama i pridonijeti ravnopravnijim uvjetima za usluge internetskog i tradicionalnog kratkoročnog smještaja i prijevoza.

Poznato je, naime, da platforme već godinama izbjegavaju porez od izlikom da se samo bave uslugom posredovanja, a što sigurno ne ide niz dlaku turističkim agencijama koje su porezno opterećenije, a kojima su platforme uzele ogroman dio posla.

Reguliranje oglašavanja

Martina Nimac Kalcina, donedavna predsjednica Zajednice obiteljskog smještaja, smatra da se hrvatski iznajmljivači oko toga ne trebaju puno brinuti.

– Radi se o zajedničkoj europskoj politici koja bi trebala unificirati reguliranje oglašavanja privatnog smještaja od strane velikih platformi. One su postale jedne od najvećih tvrtki s najvećim prometom, a zapravo su izostale iz raznoraznih kontrola. Isto tako izvan kontrola su glede oglašavanja neregistriranog smještaja i drugo.

I zbog toga se na razini Europe pokušalo donijeti prijedlog nekih direktiva među kojima i ona da su iznajmljivači u čitavoj Europi obveznici plaćanja PDV-a, isto kao i hoteli. A platforme su dužne naplaćivati PDV na njihove provizije. Zašto nas to ne treba jako zabrinjavati?

Zbog toga što u Hrvatskoj postoji limit od 300.000 kuna prometa do kojeg iznajmljivač ne mora ući u sustav PDV-a. Oni koji su prelazili taj limit plaćali su PDV i vodili poslovne knjige i dosad, neovisno o tome što nisu pravne osobe. Dakle, to je samo da se u Europi više unificira situacija, pojasnila je Nimac Kalcina.

Dodala je da će se tako platforme obvezati da budu povezane sa svim poreznim tijelima u EU-u, što će u konačnici olakšati nadzor, a platforme bi trebale biti dužne i obračunavati i plaćati PDV. Pa ako se ovaj prijedlog u konačnici usvoji, za hrvatske bi iznajmljivače to značilo da će obračun i plaćanje umjesto njih samih odrađivati Booking, AirBnb ili drugi.

Martina Nimac Kalcina / Foto HGK

Inače, Europa je “stisnula” platforme pa sada moraju dostavljati podatke o prometu. Tako je krajem godine Eurostat objavio da putem Airbnba, Bookinga, Expedia Grupe ili TripAdvisora samo tijekom trećeg kvartala prošle godine bukirano 251 milijun noćenja u smještaju za kratkoročni najam diljem Europske unije. A što je 9 posto više nego u ljeto 2019. Podatak koji je isplivao jest i taj kako je Jadranska Hrvatska druga regija u Europi po broju noćenja rezerviranih preko online platformi.

I Europa, dakle, nastoji uvesti red u kratkoročni najam, a u Hrvatskoj u turističkom sektoru ističu da bi se trebalo pokušati uvesti neki red upravo u “vikendaški turizam”. Na to je nedavno ukazala i Irena Peršić Živadinov, direktorica Turističke zajednice Kvarnera koja je kazala da se ovaj problem treba rješavati na nacionalnoj razini.

Sam Kvarner je lani u tom dijelu imao minus noćenja od čak 30 posto i to prema 2019. godini. Kakvo je pravo stanje, odnosno koliko ima “vikendica” na Kvarneru, pokazalo se tek u pandemiji kad su vlasnici vikendica sve boravke prijavljivali, ne zato da bi zadovoljili zakonsku obavezu, nego da bi dobili COVID-propusnicu. Nakon pandemije je jasno, broj tih prijava vikendaša opet drastično pao.

– I to se događa na razini cijele Hrvatske, jer ljudi jednostavno ne prijavljuju, kazala je Peršić Živadinov.

Nedo Pinezić, pojasnio je, pak, tko je ustvari obavezan prijaviti se.

– U turističkoj statistici se ukupan turistički promet prikazuje kao promet u komercijalnim objektima, i to je onaj pravi turistički promet, te promet u nekomercijalnom smještaju. Međutim, u nekomercijalnim objektima se prikazuje kapacitet samo onih objekata koji su se sami prijavili u evidenciju.

Dok kod komercijalnih kapaciteta se već samom kategorizacijom podaci o kapacitetu i iznajmljivaču automatizmom uvode u sustav Porezne uprave i sustav TZ-a. Kod komercijalnih objekata se točno zna koliki je kapacitet i koliki je ostvareni promet.

Kod nekomercijalnog smještaja, dakle, vikendica, vlasnici imaju samo obavezu plaćati paušal od oko 100 kuna turističke pristojbe, a svi prijatelji koji nisu uža rodbina te borave u toj vikendici, plaćaju turističku pristojbu po noćenju. S tim da se godišnje u vikendici može imati do 20 prijatelja, pojasnio je Pinezić.

Podsjetio je i na to da je 2020. bilo objavljeno da samo slovenski državljani, u Hrvatskoj imaju oko 100.000 objekata. Inače, u 2021. godine su, primjerice, stranci u Hrvatskoj kupili oko 9.500 nekretnina.

Popis stanovništva je, pak pokazao da je od popisa 2011. paralelno s padom broja stanovnika za 5 posto povećan broj nekretnina, na 2,35 milijuna.

Nedo Pinezić / Foto GORAN KOVAČIĆ/PIXSELL

– Ako uzmemo u obzir da je broj kategoriziranih objekata u domaćinstvu u Hrvatskoj oko 100.000 objekata, i da samo slovenski državljani imaju toliko, a da ne govorimo kako stranci i dalje kupuju nekretnine na Jadranu, Nijemci, Austrijanci i ostali, možemo doći do procjene da je odnos komercijalnog i nekomercijalnog 1 naprama 3.

I to je vrlo blizu istini, ukazao je Pinezić i dodao da povećanje poreza na dohodak od imovine, od iznajmljivanja smještaja turistima, samim time pogađa samo vlasnike “turističkih” nekretnina, odnosno one koji imaju rješenje o kategorizaciji. Dvije trećine vlasnika nekomercijalnog turističkog kapaciteta su izuzeti.

S obzirom na to da nisu registrirani za komercijalno iznajmljivanje smještaja turistima, nisu ni podložni kontroli Državnog inspektorata.

Prijava boravišta

Podsjetio je i na to da prema Zakonu o boravištu i prebivalištu hrvatski građani, ali i rezidenti ostalih EU zemalja, mogu boraviti izvan mjesta prebivališta 90 dana u 180 dana bez obaveze prijave boravišta u toj drugoj destinaciji.

Kako ti objekti nisu u sustavu redovne kontrole, kao oni kategorizirani, za nadzor takvih objekata su potrebna posebna odobrenja suca za prekršaje, mora biti prisutan sudski prevoditelj, policija, i jako je bitno, mora se imati dokaz da je neto platio smještaj.

I tek onda se smije ići u kontrolu. Pa se u konačnici se nameće zaključak da je kontrola tog ogromnog nekomercijalnog kapaciteta realno nemoguća. Kada sve to uzmimo u obzir, kada je netko u poziciji da ulaže u nekretnine, jasno je da će svatko napraviti svoju računicu isplati li mu se uopće kategorizirati ili ne.

Na kraju te cijele priče, pogrešno se tumači da će se smanjenjem broja kategoriziranih objekata, broj turista u destinaciji smanjiti. To je jednostavno nemoguće jer su objekti izgrađeni. Zgrada je tamo, i u njoj će bit ljudi, a razlika je samo ta da oni koji su kategorizirani moraju plaćati paušal, turističku pristojbu, članarinu, a oni drugi ništa jer je kontrola gotovo nemoguća.

Ja ne vidim tko bi to sve mogao sve iskontrolirati, istaknuo je Pinezić navevši zanimljiv primjer Malinske u kojoj ima oko 2.500 stanovnika, oko 8.000 registriranih kreveta, a ljeti oko 50.000 ljudi.

– Samim time, umjesto da dižemo davanja i “tjeramo” legalne iznajmljivače u tu sivu zonu, trebalo bi postići što veći obuhvat u tom nekomercijalnom smještaju čime bi i prihodi svih razina vlasti bili veći. Sve drugo nas tjera u još gore stanje, upozorio je Pinezić.